余豐慧

　　大龍地產2009年11月20日以50.5億元拍得的“地王”——順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地，于2010年2月1日被北京市國土資源局收回，大龍地產更是因此付出了2億元的代價。(《中國證券報》2月2日)

　　消息一出便引起社會強烈反應，不少人拍手稱快：“政府終于出拳了，而且是一記重拳。”這一方面說明社會各界對土地管理出重拳的熱切期盼，另一方面也說明中國土地管理長期以來非常混亂，制度形同虛設、出爾反爾，不見重拳出擊。如果制度執行硬朗有力、一以貫之成為常態，“地王”被收回就不會成為新聞。

　　北京對大龍地產“地王”予以收回，并且聲稱沒收其2億元抵押金，僅僅是一個小小開端，僅僅是第一拳。究竟最終結果如何，還得走著瞧。筆者認為，強勢的開發商以及它所隸屬的政府部門，一定會使出百般招數與國土資源管理部門“較量”。這不，大龍地產在1日晚間公告稱，希望通過與政府的商談來降低公司損失。看來2億元是否能夠最終被沒收，還要看大龍地產與政府商談的結果。

　　據《21世紀經濟報道》說，大龍地產敢于拿2億元賭50.5億元的地王，也是有原因的。按照此前北京市的規定，土地出讓收入扣除開發成本后，市八區按照市財政和區財政“五五分成”，其他區縣的土地出讓金，則直接返還到區里。而大龍地產控股股東是順義大龍城鄉建設總公司，其公司資料顯示它是隸屬于順義區政府的全民所有制企業。因此，順義區政府和大龍地產之間，有機會左手倒右手——大龍地產將地拍下后，未必一定要真金白銀付出50.5億元。然而，就在大龍地產拿下順義后沙峪地塊1個月后，2009年12月17日，財政部、國土部等五部聯合下發了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出則通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排。這樣，迫使大龍地產必須先有50.5億元過賬，這讓大龍地產瞬間捉襟見肘。因此，如果報道屬實，那么，地方政府的親兄弟開發商有難，聯手的地方政府不可能坐視不管。

　　大龍地產“地王”被收回，再次暴露出我國土地管理上存在的嚴重漏洞。參與土地拍賣的主體為何門檻如此之低？按照大龍地產2009年的凈利潤計算，需要將近15年才能支付50.5億元的土地出讓金。雖然筆者不曉得國土部對參與土地拍賣的開發商開列了哪些具體準入標準，但是，從大龍地產來看，顯然所拍“地王”與其實力遠遠不相符。在土地市場中，如果沒有準入門檻規定并且不是現期付款，那么，將會使得企業一擁而上參與競拍，最終必然催生泡沫。我國參與土地拍賣的主體如此魚龍混雜，怎能不出問題呢？其次，在拍賣過程中，無論開發商實力大小都可以漫天抬價，這是“地王”不斷涌現的原因之一。如果管理部門對參與拍賣的開發商的實力了如指掌，并且規定其要價要在本企業實力可承受范圍之內，否則就淘汰出局、停止競價，那么，絕不會屢屢出現地王，土地市場也不會如此混亂不堪。第三，一些地方政府與開發商聯手做高地價已經成為公開的秘密，為何長期沒有部門監管和過問呢？

　　總之，在土地管理中不但存在制度性缺陷，存在執行乏力，而且，具體操作過粗、過濫。“招拍掛”絕不是醫治土地出讓問題的唯一靈丹妙藥，在土地出讓上不能一“拍”了之，不能奢望一“拍”醫百病。

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