這兩天上海正在開“兩會”，“兩會”上代表委員們熱議著房地產這個話題，市民們在“兩會”眾多話題中，可以說最關心的也是房地產話題。

　　當前房地產市場上最大的問題是房價太高，高得離譜，高得已經違反了市場本身規律。上海房價十幾年來平均翻了三番多，如果說這還在市場規律之中，那么上海房價十幾年來只有漲沒有跌，這就說不過去了，市場規律是有漲有跌的。

　　我們說，今天房產市場出問題了，不是市場、市場機制本身有問題，而是市場規則的制定、市場秩序的維護出了問題，是市場外的因素影響、擾亂了市場。

　　上海房地產業市場化改革功不可沒。過去10年里，上海建造竣工上億平方米的商品房，這大概是上海開埠以來第三次建設商品房的高潮期，也是上海開埠以來建設商品房最多的10年。雖說內中有不少被境內外的炒家購得，但畢竟主要為本地市民所居住。上海本地市民中恐怕有不止一半的家庭通過各種方式購買了商品房，在很大程度上改善了居住條件。因此居民住房市場化改革的基本方向必須堅持。

　　近來人們似乎對單位建房又感興趣。這種計劃經濟式的單位建房，開始時底層職工或許能獲得住房，但時間久了，絕大部分沒有門路的職工休想得房，而且整個社會的居住水平也會越來越差。解放后四五十年的實踐已經證明，尤其是上世紀六十、七十、八十年代的上海居住狀況，最近熱播的電視劇《蝸居》主人公的居住情況，為當代觀眾唏噓不止，然而就是這種居住情況也為當年的人們羨慕不已，因為當年有多少人求這樣的“蝸居”都不能。所以，走回頭路是沒有出路的。

　　經適房是個好辦法。不過按照現在的辦法，要把經適房涵蓋整個“夾心層”不知要到猴年馬月？我們建議，經適房在產權方面完全不含福利，出多少錢就得多少產權。這樣理論上可把一切商品房當作經適房，而大批量的經適房出現，短期內就能使房價回落。

　　物業稅也是好辦法。凡實行物業稅的地方，房產市場相對平穩，它把高昂的地價均攤于長期。不過，物業稅＝土地使用稅＋房產稅。現在絕大部分的商品房，不管開發商是否付過土地出讓金，對普通的購房者來說，他們付出的房款是含有土地出讓金的。因此若是要征收物業稅，必須顧及歷史遺留問題。不能讓普通購房者重復交錢。而照現在的情況來看，房產稅的開征，在未來可能性越來越大。

　　房產稅屬于地方稅種，征收方法是按房產現值的80%年征稅1.2%。對于非自住純投資的物業，如果在房產稅或按租金收入征12%兩者間必征一種的話，勢必抑制房產投資和投機，比如像大摩基金整購新天地錦鱗天地，不租不用，純粹博弈上海房價上漲人民幣升值的行為就會有所顧忌、大為收斂。這樣就會在市場化的房產供需中排除部分的純投資比例，減少了中等收入的“夾心層”的競購對手，對平抑房價的過快上漲是能夠起到實效的。而且不會像開征物業稅那樣，普遍增加所有物業擁有者的稅負。

　　商品房與其他商品最大的不同不是其民生性，而是它的地域性。因此可以在市場規則中，增加對非上海戶籍和沒有居住證的購房者額外征收稅費。估計這又是未來很可能實施的政策之一。

　　當然，上述這些措施的效果將會如何，則仍要看市場反應。因為，簡單地增加交易成本，在市場上行期間是極易把增加的成本轉嫁給下家，如此效果就適得其反了。

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