1月21日下午，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群做客新華網，解讀國家統計局剛剛公布的2009年全年經濟數據，并對2010年經濟形勢進行分析。

　　[主持人]我們剛才也提到了房地產市場，我注意到您使用的一個詞語是“空前活躍”。之前在2009年確實普通百姓感受最深的就是房價飛速增長。但是最近國家統計局總經濟師姚景源近日接受記者采訪時表示，雖然房價的高漲帶來了社會對房地產泡沫的擔憂，但他表示，汽車、房地產作為我國整個經濟重要的支柱產業一點也不能動搖。對此我們應該如何理解？

　　[張立群]對房地產市場我們要從兩個角度來看，從經濟發展、人民生活改善來看，這個房地產市場有它的積極方面。我們住房制度改革之后，從福利分房轉到市場化的住房保障(住房滿足)模式之后，我們人均住房的水平應該說是提高最快的。

　　我們在1999年的時候，城市居民人均住房面積可能就是18平米左右，但是到2007年，經過這八、九年的發展，人均住房面積提高到28.1平米，所以人均住房面積在其中提高了10平米。

　　其實很多家庭都可以感受到，這七、八年來，應該是大家住房改善最明顯的一個時期。這也說明我們這個住房制度改革的方向是對的。如果你不走市場化的道路，還是靠著單位自己建房的話，那大家沒有多少建房積極性。而且很多單位的各自情況是不一樣的，有的單位能力強可能房子就多一些，能力差房子始終解決不了。

　　但是轉向市場化之后，這個房價給房地產開發企業帶來利潤，就帶動房地產企業有一個建房的熱情和積極性，房地產開發企業要建房就需要土地，對土地的需求不斷擴大就導致土地的價格不斷上漲，這就帶動了地方政府土地開發的積極性。

　　土地的開發包括房地產的建設，總的來說是形成了越來越多的城市，形成了越來越多的城市住房，對人們整個向城市的轉移，在城市里面居住水平的提高從供給角度提供了最重要的支持。

　　但是從另一方面來說人們想對房地產說“愛你不容易”，因為現在整個收入分配差距還是比較大的，在住房這個產品上表現得比較清晰，原來為了滿足吃穿用的需求，像家用電器的電視、電冰箱、洗衣機等等，大多數家庭只要做一些努力是能買得起的，那時候的收入分配差距在人們的生活中表現得不清晰。富人有電視看，我相對收入低的人也有電視看，大家并沒有感受到實際收入的差距。

　　但是住行改善以后就不一樣了，像住房的單位價格是非常高的，在住房水平改善方面，人們的收入分配差距表現得非常清楚，富人住著大別墅、豪華住宅，而收入少的人租房可能都很難，這就必然導致不滿情緒蔓延，大家都在抱怨我為什么沒有房子？你為什么就有這么多的房子？而有的房子又不去住。

　　在這種背景下，我覺得市場經濟必然帶來收入分配差距拉大的格局，當然，我們現在通過進一步的改革，通過制度的完善，通過收入分配制度的改革，能逐步解決這個問題，但是這個現實是存在的，但是這個現實該怎么看呢？

　　首先，從市場保障住房來看，肯定是由支付能力來決定的，讓你能夠支付得起這個房子的價格，那你就能買到這個房子，支付不起就拿不到房子，這就是市場的規則，如果你違背市場的規則，比如把價格拐下來讓所有的人都買得起這時候對供給的增長沒有消除。如果房價很低，房地產開發商就沒有積極性，沒有利潤就不去建房，如果這時候有一千戶人都買得起房，但這時候只有一百個房子，那怎么買呢？那就需要票了，那這個購房票本身就有價格了。過去的電視機票大家是當成有價證券來使用的。那這種購房券的價格再加上現在的房價總的購房價格最后還會回到供求均衡的房價。

　　所以這個房價總體上是由市場供求決定的，是由所有的有支付能力的需求來決定的。所以在這個背景下，整個收入分配差距，在房價面前表現得非常清楚，正因為這個大家在抱怨這個事情。

　　但是抱怨這個事情我們也要看到另一方面，這一方面就是我們的住房供給還嚴重不足，如果大家都像看電視一樣家家都有了，而且這個房子住得差距也不大了沒有人抱怨這個事情。這要討論的就是如何增加住房供給，首先就是要發揮市場的作用，在房價上漲的時候是帶動房地產開發企業更積極地建房子。另一方面，也會帶動城市政府積極開發土地。

　　如果在這里面增加供給我們也在討論，一是要更好地發揮市場的作用；二是要在整個統籌城鄉的基礎上，積極穩妥地加快城鎮化的進程。我們現在在討論說18乙畝耕地必須要保護，但是大家也討論了，我建城市是要地的，會不會侵犯這些耕地影響到吃飯的基礎？

　　從國際經驗來看，城市化是節約土地的，因為城市化是人口從面的分布向點的分布的一種改變。當人口從面上向點上集中的時候，土地的利用效率是不斷提高的。如果我們看農村的土地使用狀況，每家一個大院子，每家都是平房，至多蓋到兩到三層的小樓，所以它的占地面積相對是比較大的。城市是向空中發展，城市高樓，城市的土地上面居住的人比農村土地上面居住的人要多得多，而且城市土地上各種基礎設施的綜合效率比農村的這些基礎設施要高得多，他可以供更多的人使用這些設施，包括道路交通設施，各種電視、電話、通訊等等，所有這些設施在城市的使用效率都比農村要高很多。

　　所以從一般的道理來講，城市化是能夠節約土地的，他把人們集中在更小的范圍高密度的來居住。我們現在這樣一個城市化過程中釋放土地的效果并不明顯，一個很大的問題就是我們現在進入城市的居民有很大的一部分估計有30%左右是沒有取得城市戶籍的人。這些人的預期非常不穩定，因為城市的各種保障沒有覆蓋到他，他的孩子上學，自己看病、養老包括住房等等，都是不穩定的。在這個背景下，他就選擇在城市工作，攢下錢來寄回農村蓋房子。

　　據現在有的調查，最近這些年農民在農村建房的占地是城市建設用地的兩倍。這就說明我們土地的食用油一個優化的空間存在的。比如我們在加快城鎮化的過程當中，通過戶籍制度的改革，通過城市政府公共服務覆蓋范圍擴大的變化，使得已經進入城市的這樣一些農村人口能夠穩定地變成城市居民。那它就不會通過在農村建房為自己提供社會保障。

　　如果這樣的問題解決之后，我們就會有很多的土地周轉出來，一方面作為補充耕地，另一方面也會支持城市建設。另外，我們從整個城市發展，從城市住房供給增加來看，一個很重要的方面是我們確實要考慮在收入分配差距比較大的時候，第一收入群體確實面臨住房難的問題，這個問題就不能通過市場來解決了，市場在解決這個問題上是無能為力的，這必須由政府來解決。通過政府花錢建廉租房，建保障性住房，而這些住房就不能按照市場的規則來運轉。比如不能按照市場的規則買賣，只能由政府管理，按照你享受保障性住房的標準來嚴重控制，真正保障必須享受廉租房，或者保障性住房的人來居住這些房屋。

　　所以這兩個方面要很好地結合起來。把政府的作用和市場的作用結合起來，加快改善人們住房的條件。實際上這也是我們民生改善的一個非常重要的方面。

　　當然，最近一、兩年我們房地產的發展，特別是2009年的房價也確實是有值得警惕的問題的，這就是投機性的需求發展得太快。2009年的一個基本情況是，2008年蓄積的買房需求量很大，在2008年房價向下走的時候大家選擇了等待，而這些累計的需求在2009年集中釋放這個數量相當可觀。

　　第二是2008年近一年的時間，新樓盤的開工建設數量很少，這就使2009年變成了主要依靠存量房支持這么一個很大的需求的格局。當地的存量房基本上賣完以后就處于無房可賣的情況，這時候房價就出現了快速的增長，房價的快速增長就容易引起對房地產的投機活動，特別是現在產業投資的環境并不是很好，競爭很激烈，像江浙一帶的民營資金，山西的煤炭資源、能源資金等等，它在產業投資方面都遇到了很多的障礙，或者面臨很多風險。

　　所以在房價上漲的時候這些資金都轉進來流入房地產市場。這些投機性的買房行動不是為了滿足居住需要，這對房地產的發展是非常有害的。它可以把房地產價格推得非常高，不能使需要房屋的人買到房，另外也會使房地產未來的發展帶來一定的危險。

　　所以現在對投機性的買房需求必須要堅決控制。應該說現在政府在這些方面已經出臺了不少的相關措施。從現在來看，這些投機性的買房需求大體上來平穩了下來，但是應該繼續大力關注這類需求的發展，這也對于房地產市場的健康發展非常重要。如果這些投機性的需求能夠被有效地控制，而2009年的新房建設速度又在不斷的加快，那么2010年下半年之后，我想這個房價會是一個逐步走穩的趨勢。因為需求主要是居住性的需求，這個的走勢是比較平穩的，大家買房子不像買一些產品一樣隨時可以多買、少買，都是根據一定的購買能力的積累和需要的增加逐步釋放的，所以說是比較平穩的。而新房的供給又在不斷增加，所以在這樣的供求格局下，今年下半年房價我覺得總體會走穩。

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