作者：徐經勝  　

　　隨著"國11條"政策的出臺，樓市已經有所反應，"拐點"能不能來還有待觀察。

　　1月12日《中國證券報》報道，2009年年底“國4條”余音尚在，新年伊始“國11條”緊隨而至，但對比二者不難發現，前者精神中包含的“改善需求可以按首套享受最低二成首付、利率七折的最大優惠”已經悄悄消失，市場揣測這是否意味著二套房貸政策將有所變化。對此，專家和業內人士表示，盡管銀監會頻頻表態，但政策表述的細微變化暗示明松暗緊趨勢，不少此前態度謹慎的專家更是預測2010年房地產市場有望迎來“拐點”。

　　為遏制投資性購房和房價過快上漲，國家在一個月之內5次調控房地產市場。隨著“國11條”政策的出臺，樓市“拐點”論再次成為人們關注的熱點問題。無論老百姓的感受還是現實要求，人們都盼著樓市“拐點”早點到來。

　　從普通消費者的消費能力看，樓市“拐點”應該盡快出現。目前的房價已遠遠超出人們的承受能力是不容忽視的現實。國際上一般用“房價收入比”來衡量房價的合理性與消費者的實際購房能力。按世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間。而目前全國的房價收入比已遠遠超過6倍。國家統計局的數據顯示，2007年，全國城鎮居民人均可支配收入為13786元，2007年住宅銷售平均價格為3655元/平方米，“房價收入比”已遠遠超過泡沫嚴重時期的日本。

　　從考慮國家經濟安全看，樓市“拐點”也應該盡快出現。2009年12月5日的新華每日電訊報道，時下北京、上海、深圳的許多樓盤空置率接近50%。有學者甚至表示，經過這一輪的上漲，中國房價的泡沫已經極其嚴重。而國際慣例是，商品房空置率在5%-10%之間是合理區，空置率在10%-20%之間為危險區，空置率在20%以上就是嚴重積壓區。按照這個慣例，我國一些地方的房產泡沫的確已經相當嚴重。一旦房產泡沫破裂，將對我國經濟產生極其不利的影響，而“拐點”的盡早出現，能夠逐漸釋放房產泡沫。

　　當前，隨著“國11條”政策的出臺，樓市已經有所反應，“拐點”能不能來還有待觀察。1月11日，中原地產發布上月二手住宅指數月報，調查數據顯示，京、滬、穗、深、津五大城市二手房住宅市場成交量正在全線潰退，深圳下跌幅度最大，達到21.55%，北京次之，為21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過20%。而且租金回報率再創新低。五大城市中僅有廣州租金回報率超過3%，其他城市均不足3%；天津租金回報率首次跌破3%至2.99%。

　　希望隨著“國11條”等條款政策的進一步落實，“拐點”苗頭將越燒越旺。

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