陳才
樓市一團亂麻,有人真糊涂,有人裝糊涂。最近接受央視《經濟半小時》采訪時,地產商人潘石屹說:“中國有一批房地產開發(fā)商從來不蓋房子,就是倒土地。”而這些公司大概占總數的1/3。潘石屹舉了個例子:幾年前,兩家開發(fā)商在同一地段各拿了一塊地,一家開發(fā)商建房子銷售出去,沒賺多少錢;另一家囤著地,最后把土地轉讓,比前一家多賺許多倍。潘稱其為“怪現象”。但有人考證,潘石屹的第一桶金就是當年在海南倒地賺來的。
市場經濟搞了這么多年,倒買倒賣、囤積居奇乃至投機倒把都早已經不是罪,它們在某種程度上本身就是市場經濟中再正常不過的現象。在市場體制完善的國家,人們不會對此大驚小怪;否則只能說明此一市場還不夠完善。所以,囤地、倒地本身就跟囤蔥、倒蒜一樣正常,它至少說明,中國的房地產市場在某些局部還是市場化運作的。但開發(fā)商不安心開發(fā)房子去倒地,就好比賣面包的不做面包了去倒騰面粉。
這雖有些不合情理,卻也好解釋:因為倒騰面粉比賣面包更賺錢——只要最后賣出來的面包別太貴,大家也沒什么好說的。問題在于,現在的“面粉”不僅貴而且貴得有些離譜:今年以來,土地市場的風頭有點蓋過房產市場,地王比樓王更吸引眼球,部分城市的地價漲幅遠超房價。
在今天的中國,仍然沒有一個可以自由交易的土地市場,最大的供地者實際上只有地方政府,開發(fā)商并不能確定其每年都能獲得土地。而政府每年向市場究竟供應多少土地,也是高度不確定的。一些開發(fā)商為了企業(yè)發(fā)展的長遠考慮,不得不大量囤地。當囤地成為一種普遍現象且全都只賺不賠時,倒地也就順理成章地成為一樁熱門生意。
囤地、倒地并沒有原罪,所以我并不認為相關法規(guī)——對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年而尚未開發(fā)的,征收土地閑置費;滿兩年未動工開發(fā)的,將無償收回土地使用權——完全合理,就像人們從不覺得,應該對存而不用的面粉征收閑置費乃至沒收一樣。可就算如此,這些法規(guī)也從來未被認真執(zhí)行過。
很多人記得解放初陳毅在上海打擊囤積居奇的故事。當時,一些商人囤積紗布等緊缺物資,使價格飛漲,市民很恐慌。陳毅市長不露聲色,命令上海所有國營花紗布公司源源不斷地拋售紗布,逐日降低牌價,投機者一看國營公司貨源充足,價格一路走低,急忙開始拋售手中囤積的紗布。結果,上海的紗布價格一天之內降了一半。
有人說,對今天開發(fā)商囤地、倒地,相關部門怎么就不用這一招呢?不是秘密的秘密是,很多地方政府實際上在帶頭囤地、倒地:在今年4月《土地管理法》修改的專家論證會上,有專家毫不客氣地指出,政府土地儲備中心已成為地方政府的倒地工具,政府收儲土地時只出很低的價格,轉手時就獲取幾十倍甚至上百倍的利益。
把地價打壓下去,開發(fā)商賺不到錢大不了干回本行,但作為房地產市場的最大贏家,地方政府會甘愿放棄這種暴利嗎?最終,不管是協議出讓還是“招拍掛”,真正能左右土地市場、決定土地價格的只有地方政府。開發(fā)商成倒爺,責任只能在政府。
更多精彩評論,更多傳媒視點,更多傳媒人風采,盡在新浪財經新評談欄目,歡迎訪問新浪財經新評談欄目。