房地產市場與一般商品市場不同，它并不存在通常意義上的一般均衡。中國最近10來年房地產價格的瘋狂上漲與全球性流動性過剩相關；而在美國的次貸危機發生后，全球的房價都已大幅下跌，唯有中國的房價居然在危機中還能繼續上漲，究其原因，就在于中國的房地產市場比大多數發達工業化國家還要不理性。

　　⊙華民

　　在全球性的金融危機還沒有見底、全球生產仍在下降、消費價格指數和生產資料價格指數繼續下滑的情況下，中國主要城市的房價卻已開始上漲。不斷走高的房價不僅不利于未來的經濟增長，而且也會造成嚴重的社會問題。因此控制房價的惡性上漲成為一個刻不容緩的問題。

　　為了有效控制房價的惡性上漲，我們首先需要弄清楚推動中國房價快速增長的因素到底有哪些？對此，我們大致可從以下幾個角度來加以分析：

　　1、國際貨幣體系的結構變化

　　1978年牙買加協議生效后，金本位制的布雷頓森林體系正式解體，伴隨著美元與黃金脫鉤而來的便是全球流動性的泛濫。但是，由于當時國際經濟的基本面恰好處在世界經濟增長之長周期的上升階段，并且又有以中國和印度為代表的一大批新興市場經濟國家的崛起，美國不斷增加的貨幣供給被新興的IT產業和中國與印度等新興市場經濟國家所吸收，結果世界不僅沒有發生通貨膨脹，反而出現了出乎人們意料之外的通貨收縮。只要沒有通貨膨脹或者通貨膨脹的預期，人們就不會對不動產投資產生興趣。

　　到了公元2000年，世界經濟同時出現了三個拐點：第一個拐點是納斯達克股票市場暴跌，這意味著以IT產業為代表的新興產業已經沒有投資機會；第二，世界固定資產形成占世界GDP的比重開始迅速下降，這意味著各個國家內部投資機會的減少；第三，世界跨國公司對外直接投資占世界GDP的比重也出現了較大幅度的下降，這意味著全球缺乏投資機會。

　　面對這樣三個拐點，美國不僅沒有減少世界基礎貨幣的供給，反而采取了更為激進的擴張性貨幣政策，目的是為了刺激其傳統制造業的發展，以便對沖因為IT產業衰退而造成的經濟損失。很顯然，繼續不斷地增加的美元供給在不能被實體經濟有效地吸收的情況下，就只能流向資產市場，并且在通貨膨脹預期形成的情況下，必定會有更多的貨幣投向房地產市場，而且在經濟全球化和資本可以在國際上自由流動的情況下，不可避免地造成全球房地產價格的迅速上漲。

　　2、宏觀經濟政策的激勵效應

　　就中國的情況而言，房地產價格的快速上漲不僅與以上所說的國際背景有關，而且在很大的程度上也與中國開始于2004年的宏觀經濟政策的變化有關。從2004年起，中國政府為了控制經濟過快增長、促進中國經濟增長方式與模式的轉變，開始大幅提高利率，隨之又推出了人民幣升值的政策措施。但是在要素稟賦的約束之下(人力資本高度匱乏)，這樣的政策并沒有能夠起到推進經濟增長方式與模式轉型的政策目標，反而導致大量的產業資本因為資金成本和出口成本的提高而轉變成為金融資本，大量投向股票市場和房地產市場，從而導致了始于2006年的股市泡沫與房地產價格的急劇上漲。

　　3、非理性的購房政策

　　住宅商品并不是純粹意義上的私人消費品，一棟樓房要是沒有各種各樣的公共設施給予配套，一定是沒有居住價值的。毫無疑問，這種公共配套的投入顯然來源于本地居民的稅收。正因為如此，西方眾多的發達工業化國家都對非本地居民購買住宅商品采取了“歧視性”政策，即沒有本地稅號、也就是在本地沒有繳納過稅收的居民是不可以在本地購買住房的。如若不是采取這樣的政策，那么就會發生本地居民以稅收補貼外來購房者的不合理現象。

　　不僅如此，假如沒有這樣的歧視性政策，就難免會產生以下問題：第一，是土地資源的低效使用，其原因就在于非本地居民購買住宅商品的目的主要不是為了居住，而是為了投資，當購買住宅商品不是為了居住，而是為了投資、甚至是投機時，那么稀缺土地資源的使用就必定是缺乏效率的；第二，外來投資和投機者的進入還會造成房地產泡沫，原因就在于需求增加了，而且更加重要的是，由投資或者投機而導致的需求增加幾乎是與本地居民的收入變化沒有任何聯系的，考慮到這種需求的主要目的在于套利，因此在這類需求的沖擊下，房價一定會朝著國際資金所期望的價格趨近；第三，如果說谷賤會傷農，那么房地產價格上漲一定會打擊工商業活動，從而對未來的經濟增長帶來消極的影響，而當房地產泡沫不可持續而破滅時，又有可能造成金融危機。

　　由上可見，任何激勵外來買房的政策都可以說是非理性的。然而，只要對中國今天的購房政策稍加觀察就不難看到，幾乎所有的地方政府都采取了激勵外來投資與投機者買房的政策，正是這種非理性的購房政策造成了最近幾年中中國房價的飛速上漲。

　　4、來自于體制因素的推動

　　進一步的問題是，中國的各級地方政府為何要采取激勵外來投資與投機者來購買本地住宅商品的非理性政策呢？原因在于中國現有的經濟與行政管理體制。

　　1994年分稅制改革后，財政收入占GDP的比重以及中央財政收入占全國財政收入的比重逐步上升。2008年全國財政收入61316.9億元，其中，中央本級收入32671.99億元，占全國財政收入的53.3%，比1993年提高31.3個百分點，主要用于對地方稅收返還和轉移支付；地方本級收入28644.91億元，占全國財政收入的46.7%，比1993年下降31.3個百分點。

　　發生在中央政府和地方政府之間的這種財政再分配導致了地方政府的財力相對緊缺，在地方政府所承擔的事權不斷增加，但卻缺乏足夠征稅權力，在不可能通過發行地方債券融資來避免財政缺口的情況下，就只有依靠租售土地資源來彌補規模巨大的財政缺口。地方政府的這種做法決定了土地價格必將呈現出持續上漲的趨勢，從而對房價上漲起到了基礎性的推動作用。

　　從萬德資訊提供的統計數據來看，從2001年到2008年，全國房屋租賃價格指數下降了3個百分點，但是同期的全國房屋銷售價格指數卻上漲了5個百分點以上，而全國的土地交易價格指數又要高出房屋銷售價格指數8個百分點以上，由此可見，在與房地產行業相關的三個主要價格指數中，上漲最快的顯然是土地交易價格指數。

　　土地價格最終是要進入房屋銷售價格的，所以，當土地交易價格以如此快速的速度上漲時，房屋銷售價格的上漲就是不可避免的了。至于究竟是地價上漲推動了房價的上漲？還是房價的上漲拉動了地價的上漲？這并不重要。其實，只要政策得當，房屋價格的上漲原本就是可以控制的，從而也就不會存在房價拉動地價上漲的說法。

　　5、對房地產市場的誤解

　　導致房價持續上漲的另外一個重要原因是人們對于房地產市場的錯誤理解。房地產市場與一般商品市場不同，它并不存在通常意義上的一般均衡。從供給角度來講，住宅商品是非常不同質的商品，以致不同的住宅必須賣給不同的消費者。從需求角度來看，房地產商品作為不動產，既可以用作居住，又可以用作投資，考慮到人們實際收入水平的差別，就會導致人們對于住宅商品產生差別性的需求，即：高收入者因為擁有較多的貨幣資產，不僅有能力購買單價較高、面積較大的住宅，而且還可以對房產進行投資、乃至投機，借以達到增加其資產收益之目的；但是對于那些低收入者來說，由于受到收入預算的約束，他們既沒有能力購買單價較高、面積較大的住宅，更沒有能力對房產進行投資或者投機；除此之外，還有那些介于兩者之間的中等收入的消費者，他們可能沒有足夠的貨幣資產來購買高收入者才有能力購買的住宅，但又不愿意購買低于他們收入水平的、較為簡陋的住宅，他們寧可“排隊等待”(等待貨幣收入積累到一定水平之后再去購買合意的住宅)。

　　總結以上兩個方面的分析，我們自然可以得到這樣的結論：房地產市場事實上并不存在一個統一的市場，所以也就不會存在所謂的一般均衡解。既然不存在普通商品市場上的一般均衡解，那么要想出清房地產市場的供給與需求(即供求平衡)，就只能是差別產品的分離均衡。

　　如果能夠用一個幾何模型來表示這樣的均衡，那么在一個縱坐標為房價、橫坐標為需求與供給數量的模型中，社會對住宅商品的需求并不是一條從左上方向右下方傾斜的、并且是連續可導的曲線，而是一條至少帶有兩個拐點、并且是非連續性的、向右下方傾斜的臺階線。其中：處在左上方的那段曲線是高收入者對住宅商品的居住、投資或者投機的需求；處在右下方的那段曲線是低收入者對住宅商品的居住或者租賃需求；而連接上下兩條需求曲線的垂直線則是中等收入者的需求曲線。

　　面對這樣三條差別巨大的需求曲線，就必須要有三條供給曲線加以配對，才能實現保證市場所有需求得以出清的分離均衡。這三條供給曲線分別是：以開發商為主體的、旨在滿足高收入者的市場供給曲線；以政府為主體的、旨在滿足低收入者的住宅供給曲線(即與所有權讓渡有關的經濟適用房供給或者僅與使用權讓渡有關的廉租房供給)；最后，我們還需要一個規范的、并且是規模可觀的、主要用來滿足中等收入者在排隊等待期間之住房需求的租賃市場，如管理良好的、僅供租賃居住的公寓等。

　　但是，在今天的中國并不存在這樣的租售體系，除了開發商純市場化的供給之外，由政府提供的經濟適用房和廉租房的供給嚴重不足，并且也沒有一個規模可觀、管理良好的租賃市場。由于住宅供給在結構上的過于單一，當然也就滿足不了國民的差別需求，其結果是人們誤以為房地產市場根本就不存在我們在這里所說的分離均衡，而只有類似于其他商品市場一樣的一般均衡。

　　那么混淆一般均衡與分離均衡會產生怎樣的問題呢？從供給角度來講，政府就會忽略其所必須承擔的向低收入居民提供經濟適用房或者廉租房的職能；從需求角度來講，在一般均衡的市場結構假設下，事實上是分離的需求曲線就會變為一條虛幻的、不帶有拐點的連續性曲線，這意味著所有的需求(盡管它們是有差異的)被不加區分地加總了，于是需求就會被高估，即使不考慮目前中國有大量的產業資本為了預防未來可能發生的通貨膨脹而拼命地購入房產的非理性行為，總體房價水平也會因為這種錯誤的加總而暴漲。隨著房價暴漲，那些原先就不屬于這個市場中的居民就會在不斷走高的房價沖擊下陷入絕望的境地，并有理由對這個病態的房地產市場表示不滿、甚至憤怒。

　　根據以上各點分析，我們大致可以得到這樣兩個結論：第一，中國最近10來年房地產價格的瘋狂上漲與全球性流動性過剩相關；第二，在美國的次貸危機發生后，全球的房價都已大幅下跌，唯有中國的房價居然在危機中還能繼續上漲，究其原因，就在于中國的房地產市場比大多數發達工業化國家還要不理性，這種不理性主要表現在兩個方面：一是各級地方政府已經不理性地把土地的高溢價作為其財政收入的主要來源；二是大量的產業資本非理性地把房產當作了投資對象。因為有了這樣兩種非理性行為，在中央政府為保增長而采取積極的貨幣擴張政策的情況下，伴隨著流動性增加而來的房價上漲也就不足為怪了。

　　(作者系復旦大學世界經濟研究所所長)

　　(本版主持：鄒民生 樂嘉春)

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