上半年已經漲幅頗大的樓市和股市在下半年將如何演繹？哪些因素會影響地產行業的走勢？在行業背景之下，地產股又會有什么樣的投資機會？

　　文|本刊記者 嚴睿

　　研究支持|東北證券金融與產業研究所 高建     出處|《英才》雜志8月刊

　　買不起房子，那就投資點地產股吧。

　　多半年前，一線城市房地產中介的連片倒下讓人們對于整個房地產市場

　　的調整有了強烈的預期。彼時，萬科(000002. S Z)這樣的地產龍頭企業率先發動打折甩賣戰，惹得很多業內人士吐出了房價將下跌30%以上的預言。

　　但讓人大跌眼鏡的是，僅僅半年不到的時間，房地產市場就完成了冰火兩重天的轉換。今年1、2月間，房地產市場還在延續金融危機之后量縮價跌的態勢，進入3月，市場卻突然轉向，出現了“小陽春”。

　　當人們還在爭論這是“小陽春”還是“倒春寒”的時候，接下來的月份，房地產市場便出現了量價齊升的井噴行情——從70個大中城市的環比數據來看，3—6月在成交價格和成交量均出現上漲，并且出現漲幅逐月放大的態勢。隨著市場銷售的回升，房地產開發投資增速也迅速提升，北京、重慶等城市驚現“地王”。

　　如果上述的數據還不夠描述房地產市場的火爆，那么再看看這兩條新聞：曾因天價豪宅而名噪一時的上海湯臣一品兩年內無房成交，卻在6月中旬到7月初的大半個月狂賣16套，套現15億元；6月30日，在北京，地王頻出的廣渠路，央企背景的中化方興投資管理有限公司擲下40.6億元，將京城地王的身價又抬高了一倍多，業內人士驚呼北京已經提前進入3萬元房價時代。

　　樓市興，股市旺。這種樓市與股市的聯動關系其實并不鮮見，2007年的樓市和股市幾乎同時見頂，而今年上半年股市的單邊上揚和樓市的走勢大抵相當。眼下的樓市和股市行情對于那些房地產上市公司的投資者來說，或許是再好不過的事情了。自2009年1月1日至7月17日，同花順房地產板塊指數(881260)累積上漲158%，而同期上證指數上漲幅度為74%。

　　2009年過半，在眾多券商的中期行業分析報告中，房地產板塊幾乎都被給予了“優于大勢”的評級。東北證券給出的投資策略分析是：“本輪房地產行情是在流動性充裕、通脹預期以及2008年被壓抑的剛性需求集中釋放所形成的一輪中級行情，在經濟尚未完全企穩，政府未主動收縮流動性以及通脹尚未惡化的情況下，房地產企業仍然是較好的投資標的，建議繼續超配地產股。”

　　從投資的角度來講，樓市和股市都是投資者對未來市場的價值判斷，那么上半年已經漲幅頗大的樓市和股市在下半年將如何演繹？哪些因素會影響地產行業的走勢？在行業背景之下，地產股又會有什么樣的投資機會？《英才》本期榜單邀請東北證券金融與產業研究所地產行業分析師高建，以資本市場的視角解析地產行業變化與地產股的投資價值。

　　下半年繼續看好地產業

　　3月以來房地產業的整體走勢已經不是反彈的概念，而是V型反轉，并且持續回升的走勢很可能延續全年。

　　“本輪房地產調整已經結束。”和很多市場分析人士所持觀點一樣，高建認為3月以來房地產業的整體走勢已經不是反彈的概念，而是V型反轉，并且持續回升的走勢很可能延續全年。

　　從今年前六個月的數據來看，高建認為至少到目前為止，房地產市場的最大變化是成交量的井噴式增長，而在價格方面，除了一線大城市自2007年之后的調整以來有一個大幅度的上漲外，全國總體房價的漲幅還不算離譜。

　　截至6月底，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%，其中商品住宅銷售面積增長33.4%；商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售額增長57.1%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長19.9%和30.2%。在價格方面，全國70個大中城市房屋銷售價格在6月同比終于翻紅，較去年同期上漲了0.2%(5月同比下降0.6%，4月同比下降1.1%)，環比漲幅則達到了0.8%(5月環比漲幅為0.6%)。

　　下半年，房地產市場仍然會量價齊升嗎？東北證券地產行業分析報告預計，未來國內地產銷售量維持如此高速增長的難度較大，在一定時間內銷售增幅可能會略有起伏。實際上，近期一些房價漲幅較大的一線城市，成交量則出現小幅萎縮。不過，在這份行業分析報告中，東北證券對下半年房地產市場仍然持有樂觀預期，認為全年量價的整體回升態勢已經非常明確。

　　從房地產企業的角度觀察市場，2008年金融危機帶來的調整和市場銷量的大幅萎縮使很多房地產企業一度面臨資金方面的困境，而即便是手頭闊綽的地產企業也壓縮投資，不敢輕易出手。但這樣的狀況并沒有延續多久。

　　由于房地產投資有一定的滯后性，上半年銷售的大幅增長和開發商資金回籠必然會帶動下半年房地產行業投資規模的放大。在房地產企業的竣工面積和新開工面積這兩個指標上，高建認為下半年快速放量增長的概率較大。

　　房地產銷售量的持續放大，房價上漲概率的心理預期，以及下半年房地產企業的投資增長，都給房地產上市公司帶來不小的影響。而縱觀A股市場中70多家房地產上市公司，大都集中在了量價增長都非常明顯的一線城市，因此，這些一線城市的房地產上市公司必然會在今后的營收和毛利率方面有大幅提升。

　　高建分析認為，上述市場狀況雖然不會很快的反應在今年的中報上，但在今明兩年的年報上會有比較明顯的反應，“我們維持對地產行業優于大勢的投資評級，并建議繼續超配地產股”。

　　通脹預期與政策走向

　　“從全國城鎮居民的實際負債比率來看，中國居民的購買力遠未得到釋放。”

　　通脹預期，這是今年房地產行業的又一個關鍵詞。

　　東北證券之所以樂觀的看好未來房地產行業，主要出于對下半年“支撐房地產市場因素不太可能有多大轉變”的判斷。

　　高建認為地產市場反轉回升取決于四個關鍵因素：政府政策、充足的流動性、低利率水平和旺盛的市場需求。而這四個因素或多或少都與通脹預期相關聯。

　　美國次貸危機引發的金融海嘯使得各國政府為了挽救經濟頹勢而紛紛采取激進的刺激措施。國內自2008年9月16日至12月23日的百日內先后降息5次，降幅達到了2.16%，創下歷史之最。降息的同時，央行還4次下調了金融機構人民幣存款準備金率，為銀行信貸松綁。

　　而針對房地產市場一系列“救市”措施也在同期展開。財政部在去年11月起，實行刺激樓市的一攬子新政策，包括下調契稅，免征印花稅、土地增值稅；調整銀行最低按揭首付款比例為20%，利率可打7折；加快廉租房建設；規范低收入家庭資格認定等。

　　進入2009年，在政府推行適度寬松的貨幣政策的主導思想下，銀行開始了史無前例的大規模信貸投放。6月中國人民銀行公布的數據顯示，當月金融機構新增人民幣貸款再次突破萬億，達到1.53萬億元，也使得今年上半年新增人民幣貸款接近7.4萬億元。

　　市場流動性的激增帶來了通脹預期，也直接刺激了樓市和股市的上漲。有市場分析人士認為資金大規模流向房地產市場的證據是非常明顯的，不僅表現為房地產火爆銷售使更多投資客進場，而且為數眾多的工商業資本和信貸資金通過高息借貸等方式進入房地產業，更重要的是中央銀行和銀監會鼓勵擴大消費信貸的政策，從根本上解決了困擾整個房地產業的資金鏈問題。

　　根據央行上海總部發布的數據，5月上海的中資銀行個人住房貸款增加78.7億元，環比上月增加44.8億元，創下4年來的單月增量新高。而從多個城市發布的相關信息看，3月以來住房貸款已經成為多家商業銀行的支柱業務。

　　與一些分析人士的判斷不同，高建認為目前國內房地產購買力仍然強大，并將會繼續支撐起中國的高房價。“單純從房價收入比的數據來看，2008年中國房價收入比為6.72，仍高于發達國家3-6倍的水平，顯示出中國居民的購買力無法長期支撐高房價的存在，但從全國城鎮居民的實際負債比率來看，中國居民的購買力遠未得到釋放。”

　　市場也似乎驗證了高建的觀點，在近期的行情中，除了剛性需求的集中釋放外，政策、流動性、低利率等因素相互交織，也大大刺激了保值型投資者為回避可能出現的通脹而提前入市。

　　高建也坦言未來房地產業對政策面仍然會非常敏感，下半年政府對銀行信貸方面是否收緊及物業稅是對房地產行業影響最大的政策因素。事實上，在出現大幅上漲之后，杭州等一些城市有出現“二套房”房貸收緊的現象，7月中旬銀監會主席劉明康在強調金融機構信貸安全時，表示要控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”標準，防范“假按揭”、“假首付”現象的發生。

　　不過，對于政策面是否會轉變風向，高建則判斷認為，“近一階段的主要矛盾仍然是如何維持經濟的平穩持續增長，而防通脹和實施房地產的宏觀調控并抑制房價過快上漲則不是當前的主要矛盾。因此，房貸收縮是否會形成全國范圍內的大趨勢還有待觀察，考慮當前實體經濟尚未企穩，年內進行流動性收縮，利率上調的可能性不大。另外，物業稅在短期內開征的可能性也不大。”

　　選大不選小

　　從資金來源看，擁有國資背景的地產企業市場表現會更加穩定。

　　話題回到資本市場，畢竟單從投資的角度來看，房地產市場的投資門檻對于一般投資者來說無疑是非常高的，因此想分享房地產市場增長的普通投資者來說，投資房地產股票是再合適不過的選擇了。

　　盡管在5、6月的股市行情中，地產股幾度大幅領漲，成為推動指數創新高的中堅力量，但與有色金屬、新能源等前期漲幅頗大的板塊相比，地產股顯然沒有過度釋放市場能量，在業績增長相對明朗的預期下，其投資價值會伴隨市場的每一次調整而凸顯。

　　對于投資標的的選擇，實際上地產股是相對容易確定的。“房地產行業是典型的資金密集型行業，擁有資金和品牌優勢的房地產企業無論從業績持續性、融資能力、抗風險能力和成長能力來說都大大優于小的地產企業，因此，選大不選小永遠是投資地產股的首位。”

　　在短期內行業向好的情況下，實際上各種地產股都會上漲，但從持續發展能力判斷，投資者還是應當對于資金實力強，融資有優勢，品牌知名度高，儲備開發能力突出，有并購運作經驗的大型地產商格外關注。

　　高建認為，從地域上來講，全國性地產企業會比地區性地產商更具備持續發展能力；從地產業類型上看，住宅地產比商業地產價值潛力更高；從資金來源看，擁有國資背景的地產企業市場表現會更加穩定。

　　按照上述選股思路，東北證券給出了萬科A(000002. S Z)、保利地產(600048. S H )、信達地產(600657. S H )、金地集團(600383. S H )作為優先配置個股，其它可關注的地產股還有華發股份(600325.SH)、棲霞建(600533.SH)、金融街(000402.SZ)、招商地產(000024.SZ)等。

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