本報(bào)記者 朱寧寧

　　北京的小曲(化名)年前看了京城東郊的一套小產(chǎn)權(quán)房，感覺不錯(cuò)，樓盤做得挺大，交通也很方便，尤其讓人心動(dòng)的是房?jī)r(jià)，三室兩廳86平米的房子總價(jià)僅41萬(wàn)元。考慮到小產(chǎn)權(quán)房一直名不正言不順，他一直猶豫沒(méi)有出手。

　　之后的半年里，北京房?jī)r(jià)開始了“報(bào)復(fù)性”反彈，眼瞅著自己的買房夢(mèng)又要再次遠(yuǎn)離，小曲有點(diǎn)坐不住了，這個(gè)周末，他又實(shí)地看了一次該樓盤，竟然發(fā)現(xiàn)這里的小產(chǎn)權(quán)房也跟著坐地漲價(jià)，先前看中的那套房子總價(jià)已近50萬(wàn)元。即便如此，購(gòu)買的人還是很多，心儀的戶型已所剩無(wú)幾。

　　房?jī)r(jià)又漲了，是不是應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房最后是何說(shuō)法？很多人不得不重新惦記上小產(chǎn)權(quán)房。

　　風(fēng)口浪尖買房人作心理博弈

　　盡管政府和相關(guān)媒體不斷強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法、購(gòu)買者的利益得不到保障，為何仍無(wú)法阻擋人們邁向小產(chǎn)權(quán)房的腳步？對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)副教授況偉大認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了基本面，而對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的預(yù)期是這輪房?jī)r(jià)非理性上漲的重要原因，這也使得很多人開始了政策預(yù)期跟房?jī)r(jià)預(yù)期的心理博弈，因此小產(chǎn)權(quán)房的再度火爆有一定必然性。

　　小曲告訴記者，現(xiàn)在樓市又開始瘋漲，而國(guó)家也沒(méi)有公開將如何整治小產(chǎn)權(quán)房，買小產(chǎn)權(quán)房的人多了去了，法不責(zé)眾，只要是自己住，問(wèn)題應(yīng)該不大。

　　果真如此嗎？一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者坦言，現(xiàn)在千萬(wàn)別出手。以前買了的，未來(lái)怎樣尚且難說(shuō)，現(xiàn)在買，風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)太大。

　　這種看法不無(wú)依據(jù)。今年5月21日，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象最為典型和嚴(yán)重的深圳市曾通過(guò)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，其中規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。深圳此舉隨即被媒體解讀為，小產(chǎn)權(quán)房將拿到全國(guó)首個(gè)“準(zhǔn)生證”。6月9日，國(guó)土資源部召開會(huì)議，明確媒體的報(bào)道是對(duì)“決定”的誤解，并再次強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房為“違法建筑”，要求徹底清查。幾天之后，北京部分區(qū)縣對(duì)轄區(qū)內(nèi)以設(shè)施農(nóng)業(yè)為名進(jìn)行違法建設(shè)的多家小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了集中清理。

　　何去何從政府仍陷兩難境地

　　數(shù)量太多———沒(méi)法清理———長(zhǎng)期默許直到最后默認(rèn)，這是很多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房命運(yùn)作出的解讀。

　　據(jù)了解，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，早在1995年國(guó)家就明確表示其不受法律保護(hù)。土地管理法第六十三條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》也明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民宅基地建設(shè)住宅，有關(guān)部門不得向違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。小產(chǎn)權(quán)房的銷售更是沒(méi)有任何法律依據(jù)。

　　即便有關(guān)部門嚴(yán)肅查處的表態(tài)不斷，清查活動(dòng)不斷，上億平方米的小產(chǎn)權(quán)房仍同時(shí)拔地而起。據(jù)建設(shè)部透露，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)66億平方米。一位不愿具名的小產(chǎn)權(quán)樓盤銷售總監(jiān)認(rèn)為，買小產(chǎn)權(quán)房的很多人都是中低收入者，這些人的利益如何保障，是政府遲遲對(duì)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法痛下殺手的重要原因，甚至關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。就算是國(guó)家為了維護(hù)法治，進(jìn)行強(qiáng)拆，可又能得到什么實(shí)質(zhì)結(jié)果呢？買房子的老百姓不樂(lè)意，還浪費(fèi)錢，而且有的地方根本就沒(méi)法恢復(fù)原貌，恢復(fù)的話，估計(jì)又得幾十個(gè)億，比建設(shè)成本還高。

　　但是，有專家認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”意味著對(duì)土地所有權(quán)屬進(jìn)行根本性質(zhì)上的改變，拋開小產(chǎn)權(quán)房對(duì)我國(guó)土地制度等宏觀上的破壞不談，目前確實(shí)有些人想賭一把，買小產(chǎn)權(quán)房是為了以后能變大產(chǎn)權(quán)房，“如果國(guó)家真的能把小產(chǎn)權(quán)變成大產(chǎn)權(quán)，那對(duì)買了大產(chǎn)權(quán)房的那部分人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是極不公平的”。

　　解決小產(chǎn)權(quán)不能離開法律框架

　　“現(xiàn)在根本沒(méi)有政策支持小產(chǎn)權(quán)房，近期是否正常上市流通也無(wú)法確定。很多時(shí)候賣方發(fā)現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲感到后悔，再起訴要求退回房屋，這樣的訴求雖然道德上欠缺，但法律上支持。畢竟我們信守物權(quán)公示原則，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，根本無(wú)法公示。”對(duì)于買小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，一位長(zhǎng)期代理解決房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛的律師建議購(gòu)房者最好放棄小產(chǎn)權(quán)房。

　　小產(chǎn)權(quán)房無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；不能抵押、流轉(zhuǎn)；若遇到國(guó)家征地或拆遷，利益很難保證；無(wú)法辦理貸款，無(wú)法遺贈(zèng)、繼承……諸多購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的不利因素，很多人都耳熟能詳，可為何仍趨之若鶩呢？

　　中國(guó)人民大學(xué)博士生劉英明認(rèn)為，始作俑者仍是高房?jī)r(jià)。因此，要從根本上治理小產(chǎn)權(quán)房，重要舉措之一便是要解決城鎮(zhèn)居民的住房保障問(wèn)題。同時(shí)考慮開征小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)稅，貼補(bǔ)鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政，停止低價(jià)征收集體土地。最終還要通過(guò)立法，在不違反國(guó)家基本土地制度的前提下，改革現(xiàn)有征地制度，將集體土地商品房建設(shè)行為逐步規(guī)范化。

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