作者  楊紅旭

　　在地價(jià)與房?jī)r(jià)的問(wèn)題上，國(guó)土部頗有乘勝追擊之快意。近日，“房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查”的全面分布，全國(guó)620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本一一曝光。結(jié)果是地價(jià)占房?jī)r(jià)比最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%。

　　與高房?jī)r(jià)撇清干系

　　以往很多部委的調(diào)查報(bào)告，總是遮遮掩掩，羞于見(jiàn)公眾，此番國(guó)土部的大方勁兒，有點(diǎn)讓人不適應(yīng)。國(guó)土部如此慷慨，主要目的還是在論證一個(gè)觀點(diǎn)：地價(jià)推高房?jī)r(jià)沒(méi)有道理。

　　這再次反擊了全國(guó)工商聯(lián)“土地成本占直接成本比例高達(dá)58.2%”的觀點(diǎn)，并理直氣壯地指出：開(kāi)發(fā)商最終的直接利潤(rùn)應(yīng)該在40%左右，即便是算上增值稅，流向政府的也不會(huì)超過(guò)40%。

　　房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為當(dāng)前中國(guó)社會(huì)的“斯克芬斯之迷(常被用來(lái)比喻復(fù)雜、神秘、難以理解的問(wèn)題)”。從探究房?jī)r(jià)成本入手，只是一種有意義、無(wú)實(shí)效的做法。成本只是影響房?jī)r(jià)的因素之一。

　　國(guó)土部是房?jī)r(jià)的相關(guān)方，現(xiàn)在積極公布結(jié)果，有急于和高房?jī)r(jià)撇清關(guān)系之嫌。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵要素，地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，如今地王頻出，直接拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，國(guó)土部切不可因在房?jī)r(jià)構(gòu)成中“責(zé)小”，而忘“任重”。

　　政府聯(lián)手打擊高房?jī)r(jià)

　　在近兩三個(gè)月樓市投資投機(jī)風(fēng)行，房?jī)r(jià)快速上漲的情況下，銀監(jiān)會(huì)再三重審嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部亦號(hào)召增加供給、打擊捂盤(pán)，難道國(guó)土部就不該有所行動(dòng)嗎？

　　比如，住宅供不應(yīng)求的一個(gè)重要原因，是巨量存量用地?zé)o法有效轉(zhuǎn)化為房屋供應(yīng)。1998-2008年全國(guó)土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米，開(kāi)發(fā)量則僅為19.4億平方米，12億平方米土地閑置。從2005年開(kāi)始，加大清查閑置土地的力度，規(guī)定“一年不開(kāi)發(fā)征收土地閑置費(fèi)，二年不開(kāi)發(fā)無(wú)償收回”；“對(duì)于雖按合同約定日期動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿(mǎn)一年的，也要按閑置土地依法進(jìn)行處理�！� 這事由國(guó)土部負(fù)責(zé)，可落實(shí)效果實(shí)在差強(qiáng)人意。

　　再如，今年以來(lái)地王現(xiàn)象卷土重來(lái)，優(yōu)質(zhì)地塊無(wú)不遭瘋搶。對(duì)此，國(guó)土部門(mén)應(yīng)該加大住宅用地供應(yīng)規(guī)模，尤其適度增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量，以緩解開(kāi)發(fā)商搶地的恐慌情緒，同時(shí)也應(yīng)優(yōu)化“招拍掛”制度。

　　高房?jī)r(jià)是既定事實(shí)，各利益相關(guān)方，尤其是政府部門(mén)，切莫互踢皮球，在尊重市場(chǎng)規(guī)律的前提下，還是認(rèn)認(rèn)真真各謀其政為好。

　　作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)

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