《東地產》專欄撰稿人 印堃華

　　各地政府都在制訂住房建設長遠規劃，加快建設住房保障體系，增加財政投入和土地供給，以幫助更多的居民家庭解決住房難的問題。政府下決心做這樣的大好事，理所當然會受到人民群眾的擁護和支持。然而，要想真正把事情辦好，光有決心還不夠，還需要有正確的、完整的、清晰的思路。如若不然，仍有可能事倍功半，甚至于把好事辦砸。

　　政府提供住房保障的面是否愈寬愈難？現在不少地方按人均收入劃線，講收入平均線以下的家庭都納入住房保障范圍，其比例要占城市總戶數的百分之七八十，這是有問題的。

　　我國目前仍是發展中國家，處于社會主義初級階段，盡管經濟總量已躍居世界前三、四位，但按人均計算仍處于100位前后的低水平上。因此，現階段由政府來解決城市大多數家庭的住房問題是國力所不能及的，還是應鼓勵大多數老百姓“自住其力、量力而行、租購并舉、梯度改善”。對于既買不起房，也租不起房的低收入家庭則由政府提供住房保障，使其“居者有屋住”。倘若政府勉為其難將保障面定得很寬，必然會陷入“高福利、高稅收、高成本、低效率”的惡性循環，拖累整個國家的前進步伐。

　　再如，政府提供住房保障的重點對象是低收入家庭還是中等收入家庭？

　　毫無疑問，政府幫困的重點應是低收入家庭，幫困的主要路徑是提供廉租房或租金補貼，使之有房住。然而，不少地方都熱衷于大批建造只售不租的經濟適用房。因為前者需要財政不斷投入且沒有回報，而后者只需減免低價和配套費，不用掏出真金白銀，賣掉后還能回收資金。如此一來就使幫困重點從租不起房的人轉向了能掏錢買房的人。而這些肯定不是最窮的人。

　　1997年我在調研中發現當時搞的安居房存在很多問題：一是政府無償供地，所以都不會拿出成熟的地塊來建安居房；二是開發商建筑商墊資建造，難以避免偷工減料，而普遍存在質量問題；三是只售不租，窮人沒錢買；四是質量差，只有三分之一產權，有錢的不愿買，所以造成全國性的積壓，政府又不愿回購，只能讓墊資者自行消化。其結果是政府白給了地，銀行白給了低息貸款優惠，而窮人并沒有真正得益。

　　1999年我們有些同志考察新加坡、香港后又提出搞經濟適用房，當時我就公開發表文章提出反對意見。回顧10年來，各地搞只售不租的經濟適用房同樣出現類似安居房的毛病，所不同的在于套型愈造愈大，標準愈造愈高，地段愈造愈好，所以連坐奔馳寶馬車的人也搶著去買，不少既不缺房也不缺錢的人運用權力或通過關系去買來作投資，而真正買不起房的窮人又有幾個能沾光？所以，我主張應將政府保障的重點真正落實到低收入家庭身上，多做“雪中送炭”的事。

　　對于“夾心層”的住房難問題，可以借助市場機制通過拓展含有政府隱形補貼的低檔房租賃市場來解決，千萬不要勉強窮人買房。倘若政府堅持要造經濟適用房，那么，一要控制規模，不要輕重倒置；而要控制標準，以安全、實用、緊湊，滿足基本需求為原則。若想住的大、住的好，就得自己掏錢去買商品房；三是改只售不租為只租不售或以租為主。

　　我們的長期奮斗目標是要實現“居者有其屋”。但在一個相當長的歷史階段里，還只能先解決“居者有屋住”的問題�？偟膩碚f，解決城市居民的住房問題既要發揮市場機制配套資源的基礎性作用，也需要政府對無力進入市場的困難群體提供住房保障，兩條腿走路缺一不可。但政府不能、也無力充當救世主，政策應引導和鼓勵廣大人民群眾主要通過自己的努力來實現“居者有其屋”和不斷提高居住水平。

　　(作者為上海市房產經濟學會副會長、上海財經大學房地產經濟研究中心教授)

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