目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場突然間火爆了起來，根本原因并不是民眾的剛性需求爆發(fā)或他們的錢太多了，而是由于各商業(yè)銀行沒有嚴格執(zhí)行或放開第二套住房的信貸政策限制，直接或間接地導致了當前房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求及房價的快速飆升，并促使國內(nèi)房地產(chǎn)市場正由消費為主導的市場向投資為主導的市場發(fā)生轉(zhuǎn)換。這可能會引發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫。有鑒于此，為了保證中國銀行體系的金融安全及房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，我們必須認真執(zhí)行第二套住房的信貸政策，以此促進未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　⊙易憲容

　　近期，國內(nèi)房地產(chǎn)市場突然間火了起來，土地交易市場也一片紅火，而深圳、北京等一線城市房價又開始瘋漲。對此，人們一定會感到十分詫異。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的瞬間轉(zhuǎn)好，是民眾的“剛性需求”(其實根本就沒有這種需求，只是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來的概念)釋放出來？是民眾購買住房的支付能力提高了？還是另有其他原因？

　　隨著國內(nèi)一線城市房價的快速飚升，監(jiān)管部門又開始收緊第二套住房的信貸政策，此前各商業(yè)銀行并嚴格不執(zhí)行第二套住房信貸政策。其實，筆者早就指出，嚴格執(zhí)行第二套住房按揭貸款的信貸政策，是事關(guān)國內(nèi)銀行體系安全的基本底線。一旦這一政策放松，商業(yè)銀行就會借此無限擴張信貸規(guī)模，國內(nèi)銀行體系的系統(tǒng)風險就會增大，就可能面臨類似美國次貸危機的風險。

　　不過，盡管監(jiān)管部門知道第二套住房貸款的信貸政策限制非常重要，但迫于保經(jīng)濟增長目標，對商業(yè)銀行全面突破第二套住房信貸政策的舉動，也只好“睜一眼，閉一眼”。2008年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始快速萎縮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)協(xié)會就千方百計地想突破這一限制，呼吁放開第二套住房按揭貸款的信貸政策，去年提出所謂“改善性住房”概念試圖突破第二套住房的信貸政策限制，就是一個很好的例子。最近幾個月，國內(nèi)房地產(chǎn)市場更是炒作這一概念。

　　最近有人說，近期國內(nèi)房價的快速上升，主要是源自于購買住房的民眾的錢太多了，顯示出住房的供不應(yīng)求，最終導致了房價的快速上漲。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場真是這樣的，就太好了，就不用擔心出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫及引發(fā)金融危機了。因為，民眾有錢意味著其有購買住房的支付能力，這樣的房地產(chǎn)市場可以持續(xù)保持繁榮。

　　但是，上述言論并不符合市場的真實情況。不是因為民眾的錢太多，是導致房價上漲的根本原因。最為簡單的常識告訴我們，如果民眾購房真的很有錢，就可以直接用自己的積蓄購買住房，不必再申請商業(yè)銀行的房貸了。同樣，第二套住房的信貸政策放寬不放寬，對民眾而言也就根本沒有意義了。

　　不過，當前的實際情況是，絕大多數(shù)國內(nèi)居民從根本上講是沒有支付能力來承擔高房價的。即便購買第一套住房，他們也是要通過銀行的住房按揭貸款完成的。如果沒有住房按揭貸款的話，估計許多居民根本就沒有能力進入眼下房價高企的房地產(chǎn)市場，更不要說購買第二套住房了。

　　住房既是投資品，也是消費品。對于投資品與消費品來說，兩者的定價方式及需求變化存在著本質(zhì)的區(qū)別。其中，投資品的價格是由投資者的市場預(yù)期決定的。例如，當投資者預(yù)期住房的價格會上漲時，而便利的融資工具及相應(yīng)的金融杠桿(如住房貸款的信貸政策)，不僅會促使他們購買第一套住房，而且還會購買第二套甚至第三套住房。此時，投資者的住房需求是無限的。

　　但是，當住房作為一種消費品時，情況則會發(fā)生完全的變化。如果住房是一種消費品，民眾購買住房的消費需求是有限的，受制于他們購買住房的實際支付能力的影響。在這種情況下，住房價格是由市場的供求決定的。

　　對國內(nèi)房地產(chǎn)市場而言，當前房價之所以會出現(xiàn)快速上漲，是因為自今年3月河4月份開始，國內(nèi)房地產(chǎn)需求已由消費主導向投資主導發(fā)生了轉(zhuǎn)換。以最近深圳房地產(chǎn)市場情況為例來看，導致房地產(chǎn)市場由消費主導向投資主導轉(zhuǎn)換的根本原因是，各商業(yè)銀行都以各種方式突破第二套住房的信貸政策限制，讓住房投資者享受住房消費者的各種信貸優(yōu)惠政策。在這種情況下，大量住房投資者涌入房地產(chǎn)市場，最終推高了國內(nèi)一些城市的房價。

　　由此可見，當前國內(nèi)一些城市房價之所以會快速飚升，根本原因不是由于民眾的錢太多購房所致，而是由于地方商業(yè)銀行放開第二套住房政策限制而引發(fā)的，并引起了房地產(chǎn)市場由消費為主導的市場向投資為主導的市場轉(zhuǎn)換。

　　現(xiàn)在的問題是，如果住房投資者利用銀行的住房信貸政策炒高住房價格，房地產(chǎn)市場能否持續(xù)與繁榮？從美國金融危機爆發(fā)的原因分析，房地產(chǎn)泡沫的破滅是催生美國金融危機發(fā)生的導火線。

　　但是，美國房地產(chǎn)泡沫是由僅具備次級信用的居民購房所引起的，并沒有出現(xiàn)目前投資者利用房貸放大的金融杠桿大力炒作國內(nèi)房價的那種市場情況。可見，當投資者蜂擁而入國內(nèi)房地產(chǎn)市場時，其潛在的金融風險是否會更大，這個問題值得關(guān)注。也就是說，大量房地產(chǎn)投資者利用銀行的金融杠桿肆意炒作時，勢必會吹大國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫。而吹大的房地產(chǎn)泡沫必然會破滅，就意味著銀行的危機及金融危機的發(fā)生將不可避免。

　　在美國金融危機發(fā)生后，中國相繼推出了359號(2007年9月)和推131號(2008年12月)文件，其根本目的就是要區(qū)分開房地產(chǎn)需求中的投資需求與消費需求，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒作與泡沫。其中，第二套住房信貸限制政策，是這些文件的核心之一。

　　針對房地產(chǎn)投資需求，規(guī)定投資購房者不能享受商業(yè)銀行的信貸優(yōu)惠政策，以此來遏制房地產(chǎn)的投資需求，避免房地產(chǎn)市場因過度炒作而滋生泡沫。針對房地產(chǎn)消費需求，政府則采取了各種優(yōu)惠的信貸政策，鼓勵居民的住房消費。這樣，既可增加獲改善居民的住房福利水平，又可讓房地產(chǎn)業(yè)成為推動經(jīng)濟增長的動力。但是，當前一些城市中房價快速飚升，是與這些政策的基本精神相悖的。

　　上述分析顯示，要想扭轉(zhuǎn)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)的投資主導傾向，回歸以消費為主導的房地產(chǎn)市場，我們就必須認真執(zhí)行第二套住房的信貸政策，不僅要堅持第二套住房按揭貸款的首付比例不低于40%，而且還要運用利率的市場定價機制調(diào)整投資者行為，提高住房投資者房貸資信的市場準入要求。

　　鑒于執(zhí)行第二套住房按揭貸款的信貸政策限制，既對保證中國銀行體系的金融安全又對保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展意義重大，所以，認真執(zhí)行第二套住房的信貸政策的宏觀意義也尤為明顯。只有這樣，我們才能做到既要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，又要促使房地產(chǎn)業(yè)成為推動經(jīng)濟增長的重要動力。

　　(作者系中國社會科學院金融研究所研究員)

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