文/冀志罡

　　征收物業(yè)稅的真正難點(diǎn)，不是能否降低房?jī)r(jià)，也不是能否提高政府的收入，而是物業(yè)稅是否能低成本征收，并為政府的公共服務(wù)和居民的納稅積極性提供正面激勵(lì)

　　只要房?jī)r(jià)一上漲，物業(yè)稅就會(huì)被搬上臺(tái)面拷問(wèn)一輪。這已經(jīng)是最近幾年的慣例。在物業(yè)稅身上，人們寄托著各種各樣的心愿：政府期望通過(guò)物業(yè)稅增加收入；開(kāi)發(fā)商期望通過(guò)物業(yè)稅降低土地成本；而購(gòu)房者，則期望物業(yè)稅能實(shí)實(shí)在在地降低一點(diǎn)房?jī)r(jià)。

　　然而，生活常識(shí)告訴我們，一件能夠左右逢源的事，通常沒(méi)什么價(jià)值；而有價(jià)值的事，就不可能左右逢源。稅收是政府從社會(huì)中抽取資源以維持公共服務(wù)的手段，這本身就決定了，僅僅以稅收形式的改變不可能讓所有人獲益。

　　真正值得拷問(wèn)的，不是物業(yè)稅能否降低房?jī)r(jià)，或能否提高政府的收入，而是物業(yè)稅是否能低成本征收，并為政府的公共服務(wù)和居民的納稅積極性提供正面激勵(lì)。如果是，那么，不妨花上幾年時(shí)間來(lái)研究推進(jìn)之；如果不是，那就不如趁早畫(huà)上休止符，讓大家把時(shí)間精力用在更有價(jià)值的事項(xiàng)上。不過(guò)，看眾人討論得如此熱鬧，我也不妨來(lái)談?wù)劇?/p>

　　物業(yè)稅無(wú)關(guān)房?jī)r(jià)

　　所有支持物業(yè)稅的聲音，都默認(rèn)了一個(gè)先決條件，即一次付清的土地出讓金分期支付后，房?jī)r(jià)能夠大幅下降。據(jù)某些專(zhuān)家測(cè)算，降價(jià)幅度甚至能夠達(dá)到30%以上，理由是地價(jià)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占比一般超過(guò)30%。

　　這還是成本定價(jià)的思路，而這種思路在邏輯起點(diǎn)上就錯(cuò)了。不妨設(shè)想，假如地方政府不再把土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，而是以土地參股，成為開(kāi)發(fā)商的股東又如何呢？房?jī)r(jià)會(huì)降低30%嗎？顯然不會(huì)！財(cái)務(wù)報(bào)表只是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的歷史記錄，它并不能影響由市場(chǎng)供求關(guān)系形成的價(jià)格。影響房?jī)r(jià)的只能是住宅的供求關(guān)系，即有多少需要住房的人口在競(jìng)爭(zhēng)多少面積的房子。只要人多房少，普通人的住房就必然窄小，不管成本是否曝光、土地成本如何支付，結(jié)果都一樣。

　　因此，指望開(kāi)征物業(yè)稅能讓普通百姓買(mǎi)得起大房子，是一種很滑稽的幻想。雖然在理論上，通過(guò)降低地價(jià)提高地租確實(shí)可能降低初始房?jī)r(jià)，但之后的供房負(fù)擔(dān)一樣會(huì)讓小市民吃不消。差別僅僅在于，現(xiàn)在的月供是全部付給銀行，那時(shí)則是部分付銀行、部分付政府而已。

　　支持物業(yè)稅的另一種論調(diào)，是它能降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻，使開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)更充分。這更是無(wú)稽之談。只要不存在行政門(mén)檻的行業(yè)，都是充分競(jìng)爭(zhēng)的，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是充分競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，開(kāi)征物業(yè)稅并不能改變這種狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商的數(shù)量不管有多少，他們?nèi)匀灰獱?zhēng)奪數(shù)量有限的地塊，而這種競(jìng)爭(zhēng)，必然體現(xiàn)在成本上，也必然體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。

　　物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)是地租

　　物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收。在西方國(guó)家，物業(yè)稅是地方財(cái)政收入的大頭，正如在中國(guó)，賣(mài)地收入也是不少地方政府收入的大頭一樣。看到了西方的經(jīng)驗(yàn)，不少中國(guó)官員也設(shè)想，可以通過(guò)物業(yè)稅解決地方政府的收入問(wèn)題，使之不必再依賴(lài)賣(mài)地。

　　許多人埋怨，賣(mài)地收入刺激了地方政府大搞土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)，因此導(dǎo)致了房?jī)r(jià)過(guò)高。這也是很無(wú)厘頭的邏輯。不搞土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)，城市化進(jìn)程如何進(jìn)行？不刺激地方政府搞，要刺激誰(shuí)來(lái)搞？中央政府嗎？這才幾十年，大家就忘了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的城市是什么樣的了？

　　房?jī)r(jià)過(guò)高的根本原因，在于土地制度的僵化。最近十幾年，隨著制造業(yè)快速崛起，大量人口涌入城市，而土地和住宅供給的速度卻遠(yuǎn)未跟上，導(dǎo)致過(guò)多的人口競(jìng)爭(zhēng)過(guò)少的房子，這才是房?jī)r(jià)高高在上，人人無(wú)奈做房奴的根源。

　　至于物業(yè)稅，不過(guò)是城鎮(zhèn)國(guó)有土地收取地租的一種方式而已。是一次性收，還是按年收，本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的。許多人動(dòng)不動(dòng)拿美國(guó)的物業(yè)稅作為案例，這是沒(méi)有弄清楚兩國(guó)土地制度的根本差別。美國(guó)的土地歸私人所有，美國(guó)政府收取的物業(yè)稅，等于是公共服務(wù)的對(duì)價(jià)，與物業(yè)服務(wù)公司收的物業(yè)費(fèi)，本質(zhì)上是一回事。而在中國(guó)，所有土地都?xì)w國(guó)家所有，實(shí)際上就是歸政府所有，企業(yè)和公民只能租用，而不能擁有土地。所以，土地出讓金也好，物業(yè)稅也罷，公民為住房而繳納的各種費(fèi)用，本質(zhì)上都是交租。

　　既然如此，現(xiàn)行的土地出讓金也好，擬議中的物業(yè)稅也罷，真正的區(qū)別，就不是能否降低房?jī)r(jià)，而是哪一個(gè)征收成本最低，且最能因應(yīng)地方政府的眼前需要，就應(yīng)該采用哪一個(gè)。

　　物業(yè)稅的難處

　　物業(yè)稅討論了很多年，與物業(yè)稅類(lèi)似的土地年租制也討論了很多年。可是論來(lái)論去，還是書(shū)面文章，總也落實(shí)不下去。原因何在？

　　第一，是地方政府推動(dòng)土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金主要來(lái)源于賣(mài)地。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是長(zhǎng)期投資，需要投入的資金量很大，而按照我國(guó)法律，地方政府又不具備獨(dú)立發(fā)債資格，甚至為銀行貸款做擔(dān)保也是非法的。因此，除了賣(mài)地，地方政府還真想不出其他推動(dòng)城市建設(shè)的籌資辦法。

　　那么，放開(kāi)地方發(fā)行市政債券行不行？也不行。美國(guó)的地方政府是獨(dú)立法人，可承擔(dān)完全財(cái)務(wù)責(zé)任，而且法律上也是可以倒閉的。而在我國(guó)，地方政府相對(duì)中央政府并不具備獨(dú)立性，地方政府的信用本質(zhì)上仍然來(lái)自中央政府。這樣，一旦市政債券開(kāi)閘，地方就會(huì)無(wú)止境地發(fā)債，中央信用很快就會(huì)被透支得干干凈凈。

　　第二，物業(yè)稅潛在的征收困難。地價(jià)與土地出讓金屬于事前收費(fèi)，且收費(fèi)對(duì)象是開(kāi)發(fā)企業(yè)，收取很容易；而物業(yè)稅屬于事后收費(fèi)，且收費(fèi)對(duì)象是業(yè)主，這個(gè)難度會(huì)多大，無(wú)法預(yù)料。不過(guò)可以參考物業(yè)費(fèi)的收取難度。據(jù)說(shuō)，一家物業(yè)公司能收到8成以上的物業(yè)費(fèi)，就算是成功的。

　　第三，中國(guó)特色的空前復(fù)雜的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，會(huì)讓物業(yè)稅復(fù)雜無(wú)比。曾有老外戲言，北京是全世界房屋產(chǎn)權(quán)種類(lèi)最多的地方。這其實(shí)不是戲言，而是實(shí)情。中國(guó)自1984年憲法確立了土地國(guó)有制后，土地開(kāi)發(fā)就只能摸著石頭過(guò)河，而各種歷史遺留問(wèn)題又不能漠視。于是有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房，甚至還有一套房子幾十個(gè)產(chǎn)權(quán)人的情況。如果再開(kāi)征物業(yè)稅，產(chǎn)權(quán)種類(lèi)會(huì)更多，因?yàn)椴簧俜慨a(chǎn)是交過(guò)土地出讓金的。產(chǎn)權(quán)如此復(fù)雜，物業(yè)稅如何區(qū)別對(duì)待，實(shí)在是個(gè)令人頭痛的問(wèn)題。

　　有了這么多現(xiàn)實(shí)的困難，物業(yè)稅其實(shí)早該放棄才對(duì)。之所以念念不忘，是輿論誤以為物業(yè)稅能降房?jī)r(jià)，官方則希望再多一條生財(cái)之道。只可惜，這些主意，全是錯(cuò)的。

　　更多精彩評(píng)論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目，歡迎訪問(wèn)新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目。

    新浪聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自新浪合作媒體，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。