文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：近期，一則國家統計局摸底房價成本消息引起了市場的廣泛關注，其實從當前的市場來看，統計局如此摸底并沒有實際的意義。從這一點來說，厘清房價統計數據，建立更為科學的房價統計統計指標體系，才是其當務之急的工作。

　　摸底房價成本起波瀾

　　近一段時間以來，房地產市場的火熱也吸引了許多投資者關注的目光。2009年5月全國住宅市場成交量持續升溫，據中指研究院監測數據顯示：5月份重點監測的全國30個城市總成交面積環比上月增長8.58%，其中24個城市住宅成交面積環比上升，占總城市數量的8成。與此同時土地市場同樣也是頗為活躍，據克而瑞(中國)研究中心統計，6月5日至6月11日期間，上海、深圳、廣州等8個城市有土地成交，成交地塊39幅，成交土地面積152萬平方米，其中上海和廈門最為活躍。上海成交的7幅經營用地中，有5幅地塊的溢價率超過了100%，廈門8日單日土地成交總價高達98億元。

　　而就在這個時候，一則國家統計局將對40個重點城市商品住宅開發費用進行專項調查的消息，同樣也在市場上掀起了不小的波瀾。據了解，本次調查的主要內容包括：一是調查樣本房地產開發企業基本情況、房地產開發項目個數、房地產開發企業財務狀況等；二是調查房地產項目開發費用構成情況，調查范圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內的40個重點城市中部分房地產開發企業，以及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目。知情人士表示，在房地產項目開發費用構成中，國家統計局要求在此次調查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建筑面積和項目銷售總收入。

　　從相關已披露的信息來看，國家統計局這次所要調查的就是所謂的房價成本。一說到房價成本這個詞，大家肯定都不會陌生，這可是中國房地產市場上的熱門字眼。2005年8月，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本清單，當即在房地產業內掀起軒然大波。之后，雖然有不少地方物價局表示會“跟進”公布房價成本清單，但最后的結果卻都是不了了之。而今天，國家統計局卻突然要來個全國性的房價成本摸底，實在頗有些出人意料。

　　按照一般的理解來看，統計局的職責是統計各類數據并進行發布，具有很大的權威性，現在怎么會突然對樓盤的房價成本發生興趣呢？有專家認為，摸底房價成本，就是全面厘清各種利益因素所占房地產成本比例，從而清晰告知全社會，究竟構成房地產成本的“大頭”是哪里。對此記者認為，要弄清所謂房價成本的“大頭”，統計局大可不必如此興師動眾地進行摸底調查，這實在是一件費時耗力而又無實際意義的事情。一句話，多此一舉！

　　土地成本是關鍵要素

　　其實，如果要知道房價成本的“大頭”，不用摸底調查就可以得出答案，那就是土地成本。所以不少投資者認為，統計局此次調查得出答案也只能有一個，那就是高地價直接導致了當前的高房價，而這樣的結果并沒有任何新意。

　　今年3月，在十一屆全國人大二次會議新聞中心舉行“住房保障問題”專題采訪中，住房和城鄉建設部副部長齊驥在答問時對房價構成進行了解析。他指出，各地區影響房價的主要因素之一是土地成本。齊驥說，目前商品住房的成本構成主要是這幾塊。第一是土地成本，這其中也包括拆遷補償費用；再一塊是商品房建設過程中的建造成本；第三大塊是一些稅、費，有的是法定的，有的是規范性文件規定的；還有一塊是開發企業的融資成本。他指出，建造成本在全國各地相差得不是特別多，無論是在東部城市還是西部城市，都差不太多。稅費是統一規定的，也沒有太大的差異。因此，各地區影響房價的主要因素之一是土地成本。

　　同樣，全國工商聯在給全國政協提交的《我國房價何以高居不下》的書面發言中稱：我國房地產行業目前存在成本和費用結構嚴重失衡、稅費明顯偏高且征收不合理的狀況。剛性的土地成本不僅導致了房價的居高不下，同時也是造成當前房地產市場低迷的重要原因。工商聯房地產商會于2008年7月至10月在北京、上海、廣州、蘇州等9個城市，選取62個不同規模、不同所有制的房地產開發企業的81個項目就“房地產企業的開發費用”進行了深入調查和分析研究，得出：土地成本占企業開發直接成本的比例最高，達到58.2%。

　　所以統計局的調查結果如果公布，最受鼓舞的一定是開發商了，因為面對老百姓對高房價的抱怨，他們大都認為現在土地成本過高，房地產開發利潤并不豐厚。恒大地產集團董事局主席許家印透露，目前國內房產開發，土地成本已占到房價的三成，各種稅費占到三到四成；萬通地產董事局主席馮侖則說，房地產開發商的平均資產收益率達不到5%；北京市華遠房地產股份有限公司董事長任志強說過去幾年平均的行業利潤率大概只有8%，他更進一步認為，國內的土地價格為什么會一路攀升至令人瞠目結舌的程度？并且形成從高土地價格到高房價的惡性循環，這其中，政府土地供應政策的缺失，可以講，是高房價形成的最大根源。

　　所以記者擔憂的是，統計局的調查結果一旦公布，希望降地價來降房價無疑會成為普通大眾最為直接的想法，從而會讓我們的政府限于頗為尷尬的境地。

　　厘清房價數據更務實

　　所以，現在統計局完全不必忙于去調查什么樓盤的房價成本，這樣做的結果不僅沒有現實意義，而且有可能混淆了市場的視線，完全不是國家統計局的“份內事”。對此有市場人士撰文認為，在信息資訊發達的今天，完全沒有必要讓統計部門去像盲人摸象一樣，用抽樣調查的方法去“計算”數字上的“泡沫”，做無用功。房屋成本中的土地成本掌握在政府手里，涉及房產的各項規費仍然掌握在政府手里，每套商品房的交易又必須在政府部門的備案下才能完成，政府的辦公電腦信息網絡上掌控著一套房子從批地、建設到銷售每一個環節上的數據信息，只要將這些公開發布，消費者就會有一個直觀的判斷，沒必要讓統計局去“舍近求遠”白白浪費精力和時間。繞了半天，還是得繞回來，何苦來哉？

　　如果細細分析一下，在當前的房地產市場領域，統計局其實還是有著很多“正事”要辦，其中厘清現時房價統計數據的統計則更是當務之急。長期以來，在房價的數據統計上，都一直存在著數據打架的想象，而近期隨著市場交易的迅速回暖，這一現象再次愈演愈烈，又出現了房價數據南轅北轍的現象。“數據打架、霧里看花、盲人摸象，若現有調查數據都令人難以信任的話，在其基礎之上作的分析、預測有多準，實在很難保證。”一位業內知名機構的分析師這樣表示。

　　其實，中國商品房市場建立至今，很多地方都沒有建立一個比較準確的房地產統計體系，所謂的房地產統計指標體系，全國更是混亂一團。此前，就發生過國家發改委和廣州房管局兩個權威的政府部門，對廣州房價給出了一升一降完全相反答案的“故事”。房價數字的混亂會造成許多人對市場的誤解，市場的某些變化可能被夸大或者縮小了，人們無法從房價的變動上得出對市場趨勢的判斷。這種情況首先會影響到人們的預期，也就是容易導致人們對未來作出錯誤的判斷，這種判斷又會作用在人們當前的具體行動上，比如投資者的購房，開發商的銷售，甚至是相關部門的政策制定。那么如果市場中的大多數人發生了這種認識上的不一致和偏差，就會影響到整個房地產經濟系統的運轉。

　　從這一點來說，盡快厘清房價統計數據是統計局的當務之急，包括改革房價統計指標體系，建立更為科學的房價統計手段，以及采用細分化的分類指數發布方式等等。這其中雖然有著大量的工作需要去完成，但其結果卻會產生巨大的現實意義，遠比統計房價成本更具社會和經濟價值。

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