作者：馬光遠

　　筆者最擔心的是，下調資本金比例的政策用意會被誤讀，成為開發商又一根漲價的稻草，這將進一步延緩房地產調整的周期。

　　國務院近日公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，最引人關注的是，商品房投資的最低資本金比例從35%調低至20%，調整幅度之大，出乎業界意料。

　　商品房資本金比例制度建立于1996年，指開發商自有資金占其全部開發資金的比例，通過此制度來調控銀行的信貸風險。2004年9月，為了給房地產投資過熱降溫，商品房資本金比例被調高至35%。本次下調15個百分點以后，等于恢復到1996年的水平。

　　商品房投資資本金比例的大幅下調，至少折射出房地產業的兩個不容否定的現象：一是房地產投資低迷的現狀并未在“小陽春”行情下得以扭轉。數據顯示，今年1～3月，全國完成房地產開發投資4880億元，比去年同期回落28.2個百分點；二是房地產企業的資金鏈之緊張，可能超乎外界的想象，一季度投資的萎縮，和資金緊張不無關系。

　　從政策的初衷看，通過降低資本金比例的“加杠桿化”的政策效應，刺激房地產投資，從而保增長的意圖非常明顯。如果說之前的房地產“救市”政策大多有利于購房者，而降低資本金比例則完全有利于開發商。筆者認為，從保增長的根本目的而言，這樣的政策無可厚非，畢竟房地產對于GDP的貢獻有目共睹。但下調資本金比例會否成為房地產業走出低迷、重拾升勢的拐點卻需慎重分析。

　　首先應該指出，盡管下調資本金比例幅度高達15個百分點，但名義上拉動的投資額不過3000億元左右，而目前房地產業的資金缺口高達9000多億元，不會從本質上改變房地產業資金匱乏的現狀。

　　其次，目前房地產完全陷于自身制造的“投資悖論”中，按照開發商和唱多樓市的專家的觀點，房地產需求“剛性”的局面未來30年都不會有大的變化。既然如此，就應該義無反顧地加大投資，然而開發商卻一邊唱多，一邊“做空”，不愿加大投資。這個“投資悖論”的根源就在于房價與居民購買力之間嚴重脫節的矛盾并沒有解決，畸高房價依然是房地產業低迷的罪魁禍首。如果開發商真的認為房價不高，就不會顧慮風險而不愿投資。

　　第三，筆者此前就曾判斷，在樓市供過于求的基本面、居民購買力、宏觀經濟不明朗、信貸政策不會持續和房地產自身周期等諸多因素主導下，下半年房地產將面臨更嚴峻的局面，房價反彈不會持續，直至價格真正調整到位。在下調資本金比例之后，筆者依然堅持這個判斷。而且，以前詭異的反彈行情和拿地熱情總算找到了政策層面的答案。開發商在5月份交易量大幅下降的情況下突然掀起拿地熱潮，不排除有提前獲悉國家政策的可能。

　　筆者認為，下調資本金比例不僅不會成為房地產擺脫低迷的政策“拐點”，反而恰恰說明最近的反彈行情不過是一次虛假繁榮。巨大的空置面積、緊繃的資金鏈條、居高不下甚至一有風吹草動就強勁上漲的房價都不是短期可以改變的，開發商需要認清這個現實。筆者最擔心的是，下調資本金比例的政策用意會被誤讀，成為開發商又一根漲價的稻草，這將進一步延緩房地產調整的周期。而且，因為資本金比例的下調，開發企業可能將風險向銀行進一步轉嫁，這也是必須事前警惕的。      (作者馬光遠，經濟學博士)

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