謝國忠：目前中國房市仍有泡沫 房價要下跌
新浪財經 5月16日下午消息，獨立經濟學家謝國忠今日在陸家嘴論壇上和新浪財經獨家對話時表示，目前中國房市仍有泡沫，未來的房價會隨著成交量的減少而有所下跌。
謝國忠認為，判斷房市是否有泡沫關鍵要看房地產價格是每平方米平均價格跟工資的比例，這個比例如果在3倍以上基本都是泡沫。中國現在3倍的地方很多。中國雖有很多剛性的需求，但有需求不一定代表能買的起。“中國很多結婚的人都是家里三代湊錢買房子，這就具體反映房價過高，世界上有哪個國家是這樣的，祖宗三代湊錢就是為了買一個房子，這是不正常的。”
謝國忠說，現在的小陽春是因為過去7、8個月沒有人買房子，積累了一定的剛性需求，房價也下降了一波，按揭利息也下降了一點，三個因素加起來之后引起的，它的基礎是購買成本下降，不是因為工資上升，一般的老百姓購買力還是非常有限。
此外，謝國忠還表示，未來供大于求的情況還會長期存在。中國地方財政是靠賣地房地產征稅來盤活城市建設資金，只要中國地方政府財政機制不變的話，就會無限的增加供應量，而需求受經濟影響不會太旺。
“買房就像買汽車一樣，剛買車的人，高價錢他買了，等這些人有了車之后，他再等下一波人，而這波人沒有那么有錢你就得降價，銷售量上漲必須有合適的價格。”謝國忠說。(雪婷)
以下為訪談實錄：
主持人：各位新浪的網友大家好，歡迎回到新浪財經——陸家嘴聲音。坐在我身邊的不用我多做介紹大家都認識了，他就是獨立經濟學家謝國忠。您好，謝老師。
謝國忠：大家好。
主持人：謝老師，前一段時間克魯格曼他來訪華，他發表了一個重要的觀點，他覺得世界金融危機他會需要一個很長的時間才會走出來，日、歐以及美國會陷入像是日本迷失的10年那樣的情況，是比較悲觀的狀況，我不知道你對這個事情是怎么看待的？
謝國忠：幾個月之前我寫了一篇文章叫做《會失去的10年》，就是說這是一個債務危機，債務危機的話如果是沒有很好的政策，它會拖很久，所謂的10年是有可能的。我們現在看到世界政府他們都是刺激經濟，沒有很好的政策去解決債務的問題和增長模式的問題，在這種情況下，世界經濟處于低迷的狀況，可能是一個屬于中長期的現象。
主持人：你認為目前政府出臺的一系列刺激措施并不能夠起到他應該起的作用，那您的建議是什么？
謝國忠：這次不光是短期經濟需求的問題，它是有一個結構性的問題，過去泡沫經濟當中形成一個結構是不可持續的，包括以西方消費者借錢消費來帶動發展中國家出口，然后發展中國家賺了錢再投資，這樣一個循環的模式，在泡沫崩潰以后的話，是不可恢復的。如果不解決這個問題，我們的經濟可能就會出現長期的低增長。
主持人：你有沒有具體的措施能夠解決這些問題呢？
謝國忠：發達國家是沒有機會恢復高增長，因為歐洲、日本人口老化、社會福利成本非常高，所以經濟負擔很重，要再飛起來的可能性是非常小的，所以它會比較低迷的增長。美國人口結構還是可以的，但是短線還有幾個大問題需要解決，一個是家庭債務現在是100%的GDP，歷史上來說就60%多的GDP，債務要從100%回到歷史上正常的水平要花很長的時間要存錢、還錢，一時半會是解決不了問題。
第二個就是醫療成本的問題，過去20年里面8%GDP增加了16%，在10年里面還會超過20%，如果不解決這個問題，美國經濟不光飛不起來，而且還會破產。這次奧巴馬總統也提到這一點，作為醫療是他們醫療改革當中最重要的一件事情，所以要降低成本，通過改革來降低成本，改革是一個過程，所以一時半會美國經濟要回來也不容易，美國經濟在五年里面也不會出現高增長。比如1.5%、1.5%左右可能性會有，像是過去很風光的3%-4%這個時代已經過去了。
主持人：您曾經在您的博客當中說過，去年的第四季度和今年的一季度是世界經濟的一個硬著陸，那在二季度的時候會穩起，你說到今年下半年的時候全世界的經濟因為各國的經濟刺激計劃可能會有這樣一個回升，但是同時你又說2010年的時候我們又會陷入到下行的區間里面，你的判斷依據是什么？
謝國忠：現在大家看到第二季度跡象都出現，現在全世界大部分人都在這么說，因為數字顯示出在4、5月份經濟有趨于穩定，至少收縮的速度是比較小的，第一季度跟去年第四季度相比，世界經濟掉了5%，這是史無前例的。下半年因為美國又減稅，中國財政刺激國家投資，美國減稅2千多億美金也對經濟會有一定的作用，所以下半年為什么會有一個反彈。因為我剛剛提到經濟增長的模式問題，他沒有解決模式的問題，沒有解決過去遺留下來的問題，家庭債務過高的問題，中國有消費比較低的問題，在這個問題沒有解決的情況下，光刺激錢放到經濟里面，讓它短線有一個反彈，但是反彈之后接下來是什么呢？為什么明年經濟出現第二次衰退的可能性還是比較大的。
主持人：現在全球的央行都在向市場釋放這樣的流動性，我記得您也擔心過這樣的通脹會再次襲來，您覺得這個通脹會在什么時候到來呢？
謝國忠：現在我們已經看出有一定的通脹跡象了，一般的人認為經濟不好不會有通脹，為什么？不是說供應過剩嗎，咱們會漲價呢？我們看到在70年代的時候，經濟不好的時候，通脹持續高位10年，因為貨幣變成通脹不一定需要經濟過熱，他有其他的渠道。比如說變成大宗商品的價格，最近我們看到大宗商品價格大幅度上升，石油從30塊上漲到近60塊，需求是下降的，為什么會價格會上升呢？因為大量的錢流入專門買石油的基金，所謂的市場交易基金ETF，所以錢可以直接變成通脹。另外有一個工會的問題，在經濟不好的情況下，工資上漲不上去，工會又會活躍，工會活躍起來之后，現在我們看到沃爾瑪員工都開始組織工會了，所以工會會要求加工資。通過工會、大宗商品這兩個渠道貨幣的發放就直接變成通脹。70年代我們個看到過這樣的現象，今后幾年會重復這個現象。
主持人：大概是多久呢？
謝國忠：我覺得明年我們就有可能看到通脹了，明年的話央行就不得不加息了，但是加息也不會加的太多，為什么？央行它因為有雙重目的，既想有價格穩定又想保持增長，在這兒當中，他不愿意加息加的太猛，所以加息會加的比較慢，趕不上通脹上升的速度，獲益貨幣政策沒有收緊很多，我們在70年代看到就是這個現象，當時央行在加息，但是不愿意加太快，他怕把經濟拉下來，結果通脹一直維持很高，一直到了(保羅威爾克)上臺以后，加息加到百分之十幾，引起經濟大規模的衰退才把通脹打下去，積累通脹是容易的，但是要把通脹消除是很不容易的，有這樣的歷史教訓。現在大家都覺得生活在痛苦當中，央行也在痛苦當中，他覺得今天他要應付這個痛苦，所以他要吃止痛藥，所以他不愿意去考慮幾年以后的惡性通脹的情況，所以為什么他們的錢放那么多現在還繼續在放。
主持人：聽完了謝老師對于世界經濟的一個評價我們非常希望聽到謝老師對中國經濟的一個評價。在今天上午的會議上，您談到中國貨幣政策，您認為現在中國的貨幣政策還是一個寬松的貨幣政策嗎？
謝國忠：對，中國的貨幣政策是很寬松的，因為人民幣和美元是掛鉤的，美元的貨幣政策是非常寬松的，這樣就使得中國也有這個基礎，有寬松的貨幣政策。中國寬松貨幣政策不是通過正常的貨幣政策的手段，而是通過推動銀行貸款，銀行大量貸款給企業，降低貸款標準，是中國貨幣政策放松最重要的一個工具，跟其他國家不一樣。這種政策短線來說銀行是國家控制的，所以短線來說實施這個政策比較容易，中長期來說也是有令人擔憂的地方。因為銀行放那么錢出去，如果資產質量下降，引起新一輪的壞帳，對我們來說也會引起很大的損失。
主持人：您認為這個貨幣政策由松到緊這樣一個過渡是需要多長時間，或者是您覺得，在未來多久貨幣政策可能會發生一定的改變呢？
謝國忠：我覺得中國的貨幣政策現在就已經開始在收緊了，這個是對的，但是收的多緊就難說，現在4月份新增貸款有6千多億，這個水平也是很高的，雖然說跟第一季度相比下降很多，但是也是非常高的水平，是不是應該要繼續收緊，收緊到今年年底之前的話，可能在3千億左右，給我們的經濟給我們的貨幣政策提供一個軟著陸提供一個基礎，如果我們繼續維持這樣的水平，可能貨幣政策會有硬著陸，等高通脹來的時候，你必須要加息什么都干，要想辦法把錢收回來。這時候對大家都不利。
主持人：下面我們來聊一下關于中國的股市，最近一段時間中國的股市走的很好，包括今天上午我看到有一些經濟學家發表文章說，中國的A股、H股、紅籌基本上已經進入由熊轉牛的這樣一個初級階段，您認同這樣的觀點嗎？
謝國忠：我覺得從歷史來說，熊市一般都是3年，從統計概念來說，概率不是很大。第二，牛市的基礎是經濟好，現在世界經濟不好，雖然說有經濟刺激，但是我剛剛提到經濟新增長的模式沒有建立，所以要長期持續經濟好，可能性并不是很大的，所以這個牛市的基礎也不在，很多人認為有兩個觀點支持牛市，一個說，股市好就說明經濟好，所以你不用多想這件事，股市好經濟就會好。我認為在現在的情況下是一個錯位，央行在應付金融危機印那么多鈔票，使很多鈔票流入股市導致股市和，那股市是不是近期的晴雨表，我覺得這個不一定了。
第二個，股市本來就是很貴的，它不便宜的，牛市不光要經濟好，股價起點要適當價格低，現在股價是世界平均國家的一倍，雖然中國經濟長遠會不錯，但是是不是能反應到盈利上面來說也是值得我們大家討論。在韓國、臺灣這樣的地方，現在的股市比20年前還低，但是經濟跟20年前相比高很多，為什么經濟高那么多，股市反而更低，這說明經濟增長沒有變成公司的盈利。經濟增長可以通過蛋糕在變大，但是分蛋糕的人也會變多，如果公司越來越多，經濟也在增長，并不代表一個公司的盈利會更多，這個現象是我們在東亞看到的情況，數量型擴張并不是質量型擴張，所以經濟長遠好壞跟股市沒有關系，股市就是因為公司越來越多，股市反應好不起來。
主持人：就像您說的現在股市不能企業的盈利，又不能代表中國經濟的晴雨表。
謝國忠：是。
主持人：您認為現在這種情況會持續多久呢？
謝國忠：中國貨幣政策還是很松的，有很多企業前期是沒用，放在銀行里面，有很多個人手里也有很多閑散資金，所以資金面很充足的，雖然說中國股價很高也是一種支持。另外一方面我們也看到，P股跟IPO會來，如果來了之后，股市就封頂了，這個也是需要大家考慮的。從1600-2600中國股市增長大部分已經完成了，再上升10個百分點有沒有可能是有這種可能的，但是你能夠賺的最多就是這些了，所以你自己在風險跟回報之間權衡的時候你要想一想，你風險多大，你再賺錢有可能會有多少。所以從這個角度來看，現在股市不應該說是價值很好的。
主持人：您剛才提到在IPO重啟的時候，股市就會下來，那您認為IPO什么時候重啟？現在是不是重啟IPO最好的時段呢？
謝國忠：30倍的市盈率對公司來說當然想賣股票，這么高的股價為什么不賣。但是政府停了不讓它上，所以對于公司來說一定是好時機，近30倍的市盈率那是多好的時候，1塊錢的股本金可以賣3塊錢，像印鈔票一樣的，他一定想大量發股票，現在政府把水壩堵了不開閘，但是現在不開閘不代表以后這個股票不會來，潛在的供應是存在的，是不是你現在就認為政府擋著不會來，所以高股價沒有關系可以繼續炒上去。
主持人：這是很多投資者的心態。
謝國忠：但是我覺得如果你聰明你到時候會出來，我也不反對，但是從歷史來看大部分人到高位的時候不走出來，過一段時間掉下來他就說自己套住了不動了，我覺得這種操作模式是不賺錢的，中國大部分投資者他的思維方式是有問題的，他聽人建議是按量來算的，這個人說要漲，那個人說也要漲，大家都說漲我也應該試一試，這是擊鼓傳花的概念，我覺得這是對賺錢最不利的事情。我覺得對于買股票，別人都不買股票的時候你要去買，別人都在唱好股票的時候你要拋了，這才是賺錢好的策略，但是中國絕大多數人做不到這一點。
主持人：聊完股市之后，我們非常想知道謝老師對中國樓市的看法，昨天我們采訪了一個經濟學家他表示說，中國的樓市現在沒有泡沫，覺得中國樓市發展很健康，并且現在他的判斷是中國樓市已經開始復蘇，您如何看待？
謝國忠：我覺得在泡沫爆之前都可以隨便說的，其實中國房地產泡沫已經下一輪了，泡沫就看價格和價值，房地產價格是每平方米平均價格跟工資的比例，在英國，從94年到了最高點的時候上漲了2倍，現在爆了就要回到原來的位置了。第二個是看房租的回報率，中國現在有20%、30%非常的普遍，在世界上來說，從來沒有一個地產市場在房租回報率那么低的情況下不是泡沫的，沒有例外。中國一般的房價如果你是每平方米是一個月的工資，平均的房價是平均工資的一個月，那是一個正常健康的市場，是能夠吸收的市場，到3倍基本都是泡沫。中國現在3倍的地方是很多的，很多人說別擔心中國人很有錢，錢沒有曝出來，但是說中國有很多剛性的需求，要房不一定代表能買的起，中國很多結婚的人都是家里三代湊錢買房子，這就具體反映房價過高，世界上有哪個國家是這樣的，祖宗三代湊錢就是為了買一個房子，這是一個不正常。第二個他的需求是優先的，祖宗三代湊起來買一個房子，這就說明這個人能買房子，其他人不能買房子，需求是有限的，而中國供應是無限的，為什么？中國政府是靠賣地撐地方財政，地方政府的官員沒幾年就換一次，所以他地賣出去今天可以把錢拿到手里搞政績，所以過幾年他說不定政績搞的好，他就提升走了，所以他的積極性今天高價位賣地肯定會放很多，中國這個地方不缺地。所以中國供應為什么今天那么大就是因為激勵機制引起來的。所以為什么中國供應這么多，價格很高，這個結合是不可持續的，現在的小陽春是因為過去7、8個月沒有人買房子，積累了一定的剛性需求，房價也下降了一波，按揭利息也下降了一點，三個因素加起來之后引起這樣的小陽春，它的基礎是購買成本下降，不是因為工資上升，大家又想來炒房地產，不是這樣的。中國有很多有錢人買了房子，但是我聽他們說很多人買了房子以后也后悔，因為那個房子都是空房子，管空房子也很麻煩，所以發現也不值得，所以這邊的需求也受到壓抑了，因為太多了。一般的老百姓購買力還是非常有限。
主持人：對大家都非常關注房價的走勢，我們想知道既然有泡沫，這個泡沫是在越來越大的過程中嗎？
謝國忠：沒有，我覺得不是越來越大，我們現在是小陽春，房地產泡沫是去年5月份見頂，后來朝下走，一般房地產熊市至少是3年，所以我們現在是一年還不到一點，我覺得都不急，中國房地產供應是無限大，這跟中國地方的財政有關系，中國地方財政是靠賣地房地產征稅來盤活城市建設資金，因為只要中國地方政府財政機制不變的話，他會無限的正確供應量，供應的問題我覺得不是一個長遠的大問題，需求來說現在經濟不好，工資也不像過去上漲了，需求還會很旺這個可能性并不是大的。
主持人：您認為短期來看價格是不能再繼續走高的是嗎？
謝國忠：我覺得非常難，如果價格走高需求就沒有了，這次需求回來就是因為價格走低，所以要擔心房價大幅度上升，中國現在一個白領打工打了10年都買不起房子，認為這樣的市場是正常的，我覺得是一個對世界其他國家一種無知，買房的中間力量都買不起房子，還認為這個房地產市場會火爆，我覺得這是對世界認識不足。中國的房價要回到平均價格兩個月的工資以下，這是必然的，在這么高位的話是撐不下去的。
主持人：您的邏輯是不是說現在買房人多了，交易量放大，價格會持續一段時間，到時候沒有人買了，他們就把價格降下來。
謝國忠：對，這波需求釋放之后，又有下一波需求，就像買汽車一樣，剛買車的人，高價錢他買了，等這些人有了車之后，他再等下一波人，而這波人沒有那么有錢你就得降價，所以銷售量可以上漲，因為中國有人，但是價格得合適，銷售量才可以上漲，汽車跟房地產是差不多的。
主持人：我現在有一個問題不太了解，您剛才說的通貨膨脹包括資產價格會有新一輪的增高，包括房價、股價、大宗商品的價格。
謝國忠：大宗商品的價格會炒起來，我覺得房價跟通脹關系并不像大家想象的一樣有通脹的房價也可以上漲，因為房價已經從地面走到50層樓了，現在通脹剛剛從地面往上走。英國的例子，房價跟工資的比例上升200%，我通脹如果是從100%上漲到150%，房價已經從100%上漲到300%，那房價要下跌一半才能接軌，因為房價領先走了那么多了，所以它下滑的空間是巨大的，所以通脹有一點也拖不了房價。
主持人：非常感謝謝老師今天跟我們分享他的精彩觀點。謝謝大家。
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