陸志明

　　在中國城鎮(zhèn)居民、尤其是中低收入階層整體居住條件仍然相當有限的情況下，很難想象經(jīng)濟適用房居然出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，而這一現(xiàn)象恰恰出現(xiàn)在今天的深圳。

　　根據(jù)來自深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局住宅售房中心最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2008年度深圳市保障性住房出售工作近日結(jié)束，本次保障性住房的合格申請人共有2648名，可供出售房源2209套。有1821名合格申請人進行了認購，余下388套經(jīng)濟適用房無人認購，這是深圳市建設(shè)經(jīng)濟適用房以來第一次出現(xiàn)賣不出去的現(xiàn)象。

　　經(jīng)濟適用房滯銷原因可能有：其一，與中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境有關(guān)。前年以來，深圳乃至全國的房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)大幅收縮。即便是近期京滬深樓市出現(xiàn)回暖跡象，廣州深圳一帶的開發(fā)商為維護市場穩(wěn)定仍不敢貿(mào)然漲價。4月27日在廣東省、廣州市房協(xié)聯(lián)合召開“五月促銷活動月 ”上，廣州十大地產(chǎn)大鱷表示不會帶頭漲價。如果地理位置與戶型均較經(jīng)濟實用房占優(yōu)的商品房市場價格適宜，那么消費者自然傾向于購買商品房。

　　其二，該批經(jīng)濟適用房相對于其他批次價格上漲，也是導(dǎo)致滯銷的根本原因之一。據(jù)報道，該批次經(jīng)濟實用房售價與同時出售的另外兩個經(jīng)濟適用房小區(qū)的住房相比，明顯偏高。本身經(jīng)濟實力相對有限的經(jīng)濟適用房申購者無疑是“價格敏感型”消費者，對于價格偏高的經(jīng)濟適用房自然興趣不大。

　　深圳經(jīng)濟實用房滯銷，是此前理論難以預(yù)料的，但這也正是改善經(jīng)濟實用房保障體系的重要契機。從中國城鎮(zhèn)居民目前仍徘徊在20平方米左右的人均居住面積來看，發(fā)展?jié)M足中低收入階層的經(jīng)濟適用房體系仍屬必要。而采取怎樣的思路無疑需要進行深刻思考。

　　深圳經(jīng)濟適用房滯銷提示我們：首先，經(jīng)濟適用房建設(shè)同樣需要與時俱進，原本在商品房市場價格、土地出讓金價格高企時訂立的經(jīng)濟適用房價格，在整體房地產(chǎn)市場回調(diào)時有必要適當下調(diào)，以適應(yīng)“價格敏感型”中低收入階層的需要。如果沒有價格優(yōu)勢，消費者自然愿意購買地理位置與戶型更好的商品房，其保障功能就難以得到體現(xiàn)。

　　其三，應(yīng)積極拓寬經(jīng)濟適用房發(fā)放的渠道。如果有人放棄購買權(quán)，那么后續(xù)符合條件的中低收入者應(yīng)能迅速遞補之，或者公布一些優(yōu)惠的申購條件，如降低信貸利率，提高政府補助等措施，積極鼓勵申購者購買。

　　其四，經(jīng)濟適用房應(yīng)有更廣泛的發(fā)展空間。造成經(jīng)濟適用房滯銷的主要原因可歸咎于價格過高，而價格高企的主要原因來自于土地成本，因此不妨將經(jīng)濟適用房建到土地資源更為廣闊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。在近期召開的廣州中心城鎮(zhèn)拓展為衛(wèi)星城的規(guī)劃建設(shè)會議上，與會者已經(jīng)提出將引導(dǎo)農(nóng)民進入中心鎮(zhèn)居住，探索“宅基地換住房” 新模式，即農(nóng)民用宅基地按照規(guī)定的置換標準無償換取小城鎮(zhèn)中的住宅。如果能在衛(wèi)星城農(nóng)村宅基地的基礎(chǔ)上大力發(fā)展經(jīng)濟適用房保障體系，不僅解決了地價高企的問題，同時也不會與保障可耕地紅線的基本國策相抵觸，更是改善了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民的居住條件。

　　(作者為復(fù)旦大學金融學博士)

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