金融危機的影響以及國內外形勢的變化和持續的動蕩，中國房地產市場不可避免地受到影響，濟南房地產市場也遭遇到了“倒春寒”。

　　沒有什么靈丹妙藥能在短時間內推動市場，但解讀金融危機，預判它的后續影響，并做好“抵御寒冬”和“迎接春暖”的準備，才是上上之策。

　　3月8日，由本報主辦的“2009房產形勢分析及發展高峰論壇”在南郊賓館舉行。中國人民大學經濟學院教授雷達、中國住房與城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹為濟南的房地產商分析大勢，指點迷津。

　　圖一：雷達：

　　金融危機是給我們調整的契機

　　“我覺得中國應對這次危機的時候，應該以更加積極的心態。”雷達教授在他的主題為“次貸危機、金融危機以及對中國經濟可能產生的影響路徑”的演講中稱，應該從一個積極的角度來應對美國引發的全球金融危機。

　　受到沖擊最大的不是中國

　　對國際經濟研究頗有建樹的雷達稱，全球的金融危機的影響下，市場會從高端到低端地調整。“美國首先是房地產需求下來了，然后是汽車需求下來了，再一個是高端服務業下來了，再一個電話消費下來了。”雷達解釋說，這就是為什么影響最大的是歐洲和日本。日本的汽車銷售在2008年的時候下降了近80%，日本的汽車出口下降了近80%。

　　按著這個觀點，接下來受沖擊是韓國，現代汽車在美國已經沒有份額了。

　　“也就是說美國的這次危機，發展到今天，受到沖擊最大的，到今天為止肯定還不是中國。”雷達說，因為在全球化的過程當中，我們賣給美國的大多數是低端產品。

　　危機給我們一次調整的契機

　　“未來會不會給中國帶來危機呢？我認為是可能的。”雷達說，重要是怎樣破解。

　　在他看來，目前美國的做法“意味著國家要封閉起來”。“如果美國這樣的話，我們應該逆向。”他說，我們應該把我們的資源從制造業向服務業、金融業轉移過去，是危機給我們一次調整的唯一的契機。如果沒有這個危機的話，我們還調不上去，如果有了這次危機的話，比我們以往做的時候更有調整的機會。

　　金融危機“積極”的一面

　　“目前，中國所面臨的外部市場發生了變化。大宗商品的價格出現了逆轉，這是危機出現的現象。”雷達說，這里面有一個非常非常重要的原因，實際上大宗商品漲也是美國人操縱的，降也是美國人操縱的。

　　“大宗商品的漲、降，整個過程的完成才意味著財富由制造業轉移到資源出口型國家轉移到金融服務業國家。就是漲、降這個過程完成以后，美國才從這個價格變化中得到好處。”他認為，如果這個過程沒有完成的話，就意味著這個財富留在了資源出口型國家。

　　“我們是一個制造業國家，價格下降對我們是有好處的。”雷達稱，這是金融危機積極的一面。

　　金融危機發生以后，周邊國家受到的沖擊力可能比中國更大。這是中國進行宏觀經濟調整的很好時機。“我覺得這個判斷，很可能對企業也好，對整個中國應該也好，有可能帶來希望。”

　　房產質量將成后市關鍵

　　上世紀末，香港的房地產業出現一次調整。

　　那次調整中生存下來的是把房地產開發和物業結合好的公司，這樣的模式經受住周期性的調整。

　　雷達稱，從前幾年的積累到今天的房地產市場的風險，價格波動還會繼續。最重要的從二手房交易情況來說，給我們房地產市場帶來的還有一個很重要的影響，就是產品更新。

　　“你看二手房也好，新產品也好，都是超豪華的這種東西。實際上這樣一種產品的供求，在今天的房地產市場當中，我認為依然有風險存在。”他認為，未來的產品，消費者非常擔心質量的問題。就是土地價格上漲以后，資金鏈出現問題以后，開發商會拖欠建筑商的資金。這種情況下，實際上消費者是非常擔心未來這個市場上質量的問題。“我覺得2009年房地產市場應該提前重視這個問題。”

　　圖二：秦虹：

　　理性迎接房產市場的“溫和調整”

　　“我個人判斷，2009年是房地產的調整之年，但它可能是一個溫和調整。”秦虹在演講中認為，一旦有了經濟支撐，中國人首先就是改善房子的問題。“所以苦練內功，挺過這一段，我們還會有好的發展機遇。”

　　把握好開發的節奏

　　秦虹稱，這個溫和調整主要的原因就是我們的待售面積壓力比較大。有數據顯示，2007年全國竣工商品房面積4.9億平方米，而銷售面積高達6.9億平方米的房子。在秦虹看來，需求被透支，造成了之后的待售壓力加大。

　　盡管2008年房地產銷售面積同比下滑了20%，但還要比2006年好得多。所以這種市場調整，并非我們想象的這么可怕。畢竟，我們新增需求沒有那么大，購房子也需要積累的。“你比如說我們大學畢業生、新婚家庭，他第一年買不起房，第二年買不起房，5年之后就可以買得起，5年是一個積累的過程。”她說，“所以房地產開發的節奏保持穩定是好的，不一定非得要2007年那種‘大躍進’的方式。畢竟，市場整體的購買力還是不容低估的。”

　　目前，房產企業價值回收的壓力比較大，同時面臨較大的資金壓力。“所以我想企業應該做好自己的規劃，把握好開發的節奏，把握好銷售的策略。”“我估計，如果2009年正像我們宏觀經濟判斷的，2009年經濟到底了，2010年經濟回升了，我們的環境也會變好。”

　　理性迎接未來的機會

　　“老百姓不是買漲不買跌嗎？我就漲。”秦虹說，這種奇思怪想不太理性。

　　她認為，只有做好自己的規劃，做好自己的品牌，才是長遠發展之道。“前幾年房地產發展不理性的太多了，企業不理性，房地產企業也不理性。”她認為前幾年的“地王”就是房地產企業不理性的表現。資料顯示，2007年超過拍賣底價一倍以上的大概有15起，最高的是拍賣底價的18倍！

　　很多房地產商并不了解國際經濟形勢，在美國的金融危機發生時，很多還在盲目樂觀。所以企業首先要做的就是了解、學習，對大的形勢做出準確的判斷。其次，扎扎實實做好產品，做好品牌。“我們苦練內功，挺過這個時期，未來還有發展的時期。”她說，我們的房產市場還沒有到美國那樣飽和的程度。目前小戶型的舊房子還很多，這些房主經過多少年的積累，需要改善居住條件。

　　另外城市發展非常快，拆遷還會大量地進行。她說，中國城市化至少還要達到2030年，就是2030年以前，中國城市化進程不會減弱。“這對我們房地產發展都是機會！”她說。

　　(王萱 楊舒/文 陳長禮/攝)

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    2009兩會經濟報道

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