□賀宛男

　　從萬科昨日公布的2008年業(yè)績，結(jié)合其今年1、2月份的銷售形勢，給人一個強烈印象是：去年四季度以來商品房價跌量增的趨勢可能還將延續(xù)。

　　2008年，萬科銷售房產(chǎn)557萬平方米，銷售金額478.7億元，約占全國商品住宅銷售總額(20424億元)的2.34%，以此計算，平均銷售價為8594元/平方米，與2007年8532元/平方米基本相當(當年銷售房產(chǎn)613.7萬平方米，銷售金額523.6億元)。實際上，去年上半年房價逐月走高，真正的下跌是從四季度開始的。上半年萬科出售房產(chǎn)平均價為9078元，下半年降至8152元，其中11月、12月、今年1月、2月平均售價分別為8480元、8079元、7657元和7524元，尤以12月和1月跌幅最大。到了今年2月，價格環(huán)比下跌僅1.74%，成交卻增長77.6%，由此看來房價跌幅已較為有限，但銷路卻在打開。

　　另一方面，2008年萬科賣房的毛利率仍達40%，營業(yè)利潤率仍達28.15%，遠遠高出其他行業(yè)。萬科管理層提到，2008年其新增土地平均成本為2003元/平方米，縱然加上建安成本，以7500元/平方米的房價，也還有降價空間，更別說去年底今年初以來，銀行降息以及多項房地產(chǎn)政策優(yōu)惠也在降低開發(fā)商的成本。其實，只要價格降到買房人能夠承受，賣房人也有一定利潤，房地產(chǎn)業(yè)就能走出下降通道，盡快復(fù)蘇。

　　與大部分房企上半年銷售利潤大增、下半年停滯乃至負增長不同的是，萬科下半年和上半年效益基本相仿：全年凈利潤40.33億元，上半年為20.61億元(如果沒有存貨計提12.6億元，下半年還多些)；全年營業(yè)收入409.92億元，上半年僅172.6億元(約占42%)，這說明下半年房價跌得多萬科也賣得多。再加上下半年起基本停止買地，致使公司現(xiàn)金流從2007年-104.38億元，到2008年增至-3515萬元，足足增加了104億元，加上籌資活動取得的現(xiàn)金，賬面資金達199.78億元，比上年(170.46億元)增長17.6%。在現(xiàn)金為王的今天，200億元現(xiàn)金在手，就使萬科取得很大的主動。

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