-牛刀

　　沒有購買力的需求，很難說是一個真實的需求。對中國樓市來講，目前各大城市面臨同一個情形，那就是房價降一點，成交量就放大一點；房價降得越多，成交量就放大得越快。這基本形成各大城市樓市近期的主要特征，也用事實表述了房價、需求和購買力之間的關系。

　　中國樓市從來不缺少需求。但是高房價把真實需求逼出了市場，引發了過度的投機需求，衍生了大量的泡沫，這才有了中央政府的宏觀調控，這是一個眾所周知的道理。但是，任志強先生坐在辦公室里，不顧在高房價面前剛性需求購買力的日益下降，說中國并不缺少住房的剛性需求，不存在需求不足而造成的市場銷量下降，只是由于政策預期的不確定性，讓市場中的消費信心受到打擊而不敢消費。是也？非也。

　　中央政府的政策顯然不是為打擊市場信心而出臺，而是為了抑制過度投機。什么是過度投機？一個城市一年的新房換手率超過15%就是過度投機。1997年，香港樓市新房換手率超過20%，導致樓市全面崩盤。中國樓市體量巨大，全面崩盤是不可能的，但部分城市過度投機行為的惡果已經顯現，2006年，深圳新房換手率達到36%，2007年杭州新房換手率超過45%，如果不是因為中央政府的宏觀調控，這兩個城市的樓市早就崩盤了。

　　而且任志強并不知道，現在成交量的放大主要得益于降息減稅和財政補貼帶來的政策性成交，在深圳、廣州等地，還得益于一批開發商的降價銷售，所有成交放大的城市都伴隨著房價的下降，而降幅越大的城市成交量正接近正常年份的成交水準。同時，我們也要看見，政策的因素還能消化一兩個月，真正促進成交還是需要房價的下跌，降到一定的程度，才能激發需求，產生購買。現在一些城市成交量的放大是來之不易的，這種量能如果要維持，唯一的辦法就是房價繼續下調，因為政策因素一旦充分消化，接下來還是考驗民眾的購買力。沒有購買力的需求是虛假的，像王石所說，一個城市如果連中產都買不起房子，那說明這個樓市已經出問題了。

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