◆易憲容

　　最近，隨著政府出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)新政策，特別是國(guó)務(wù)院推出的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以及連續(xù)的降息，深圳房地產(chǎn)在經(jīng)歷漫長(zhǎng)的觀望之后，一些市民終于選擇在最近出手，深圳房地產(chǎn)在價(jià)跌量升的配合下呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。因此，不少人借此現(xiàn)象說中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，現(xiàn)在該是抄底的時(shí)機(jī)。其實(shí)，這或是一種炒作，或是一種對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷不清。

　　我最近去過深圳幾次，也知道一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況，從一些項(xiàng)目銷售的情況來看，市場(chǎng)是出現(xiàn)一些回暖的現(xiàn)象。比如說，戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份深圳一手房共成交6435套，成交面積59.18萬平方米，比10月的成交套數(shù)多了近3000套，為今年單月成交套數(shù)之最，成交均價(jià)12396元/平方米，與10月份相比略有下降，降幅為2.44%。

　　但是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，最為根本的原因是在房?jī)r(jià)全面下調(diào)。其實(shí)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，根本上也是價(jià)格調(diào)整問題。房?jī)r(jià)調(diào)整深度越大，市場(chǎng)需求越是容易釋放出來。

　　從深圳的情況來看，寶安區(qū)在大量普通住宅成交的情況下，成交均價(jià)進(jìn)一步回落，11月17日至23日一周均價(jià)為10960元/平方米，環(huán)比下跌11%。在11月上半月開盤的10個(gè)區(qū)域大盤中，有6個(gè)開盤銷售率達(dá)到五成以上，而這些樓盤的熱銷，均是由于價(jià)格創(chuàng)下了區(qū)域內(nèi)的新低，其中，航空新城1號(hào)均價(jià)僅5300元/平方米。而一些沒有急于進(jìn)行降價(jià)促銷的項(xiàng)目，場(chǎng)面依舊冷清，深圳樓市出現(xiàn)嚴(yán)重的冷熱不均現(xiàn)象。

　　從上述深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，市場(chǎng)之所以回暖，關(guān)鍵還是價(jià)格問題。如果房?jī)r(jià)不調(diào)整，或是調(diào)整不充分，房地產(chǎn)銷售要想回暖是不可能的。深圳是這樣，全國(guó)其他地方也是如此。比如說，不少地方都在炒作外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底，山西煤老板及溫州炒房團(tuán)抄底。當(dāng)然，這種現(xiàn)象偶有發(fā)生，他們買了幾套房子，就是投資者抄底嗎？

　　試想，目前全球金融海嘯已經(jīng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成沖擊，海外機(jī)構(gòu)及個(gè)人的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，國(guó)內(nèi)居民也沒有能力進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。在全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的情況下，全國(guó)所有的行業(yè)都出現(xiàn)全面的價(jià)格調(diào)整，為什么樓市不會(huì)大調(diào)整呢？為什么只是房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有大量投資者進(jìn)入呢？是房地產(chǎn)開發(fā)商太低估了民眾的智慧吧！

　　因此，就目前的房地產(chǎn)而言，價(jià)格全面地回歸理性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)走出困境的關(guān)鍵。特別是一些一線城市，由于這些城市的房?jī)r(jià)曾連續(xù)上漲10年，民眾根本沒有能力進(jìn)入這樣高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)了，它想不調(diào)整就走出困境，或不調(diào)整就回暖是根本就不可能的。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，最為重要的原因是房?jī)r(jià)全面下調(diào)，除此之外，沒有更多的選擇。深圳是這樣，全國(guó)許多城市特別一線城市更是如此。

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