BY 《東地產(chǎn)》記者 鄭宇棟

　　在拉動(dòng)內(nèi)需的目標(biāo)下，政府毅然決定將9000億元砸進(jìn)樓市，用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障住房的建設(shè)。既能保障民生需要，又會(huì)拉動(dòng)樓市內(nèi)需，這樣的意愿確實(shí)很美好，但9000億的未來真的會(huì)如其所愿嗎？

　　9000億元從哪里來？

　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥公開表示，今后政府將會(huì)加大保障性住房建設(shè)，用3年多時(shí)間增加200多萬套的廉租房、400多萬套的經(jīng)濟(jì)適用房，另外還有220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)、棚戶區(qū)的改造，總投資可能達(dá)到9000億元，平均每年有3000億元的投入。

　　消息宣布之后，立即博得全國民眾的一片叫好聲。然而歡呼之后，人們最關(guān)心的自然是這9000億元從哪里來？

　　“近兩年我國房地產(chǎn)的年投資額在20000億元左右，現(xiàn)在每年要在住房保障中投入3000億元。地方政府肯定是主要出資方，這樣比例的投入對(duì)主要依靠賣地收益的地方政府來說可能過大。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍這樣認(rèn)為，“在保障住房的開發(fā)中，政府應(yīng)該不會(huì)有太多轉(zhuǎn)讓利益。所以投資資金如何落實(shí)會(huì)是個(gè)問題。”

　　今年11月初，上海已經(jīng)開啟了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)。今年的開工數(shù)為400萬平方米，未來在5年內(nèi)將建成2000萬平方米的30萬套經(jīng)濟(jì)適用房。顯然，這樣的工程僅靠政府的力量是不夠的。北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東對(duì)《東地產(chǎn)》記者表示：“如何帶動(dòng)社會(huì)投資是實(shí)行計(jì)劃的關(guān)鍵，因?yàn)橥顿Y都是有乘數(shù)效應(yīng)的。”

　　由于保障性住房建設(shè)的利潤非常微薄，上海的一些民營開發(fā)企業(yè)都表示興趣不大。一位開發(fā)商告訴《東地產(chǎn)》記者：“參與保障性住房建設(shè)是為民生牟利，對(duì)提高品牌形象有好處。但同時(shí)也需要自己的商品房開發(fā)作輔助，因?yàn)榻?jīng)適房利潤很少。可現(xiàn)在自己的商品房項(xiàng)目都賣不好，就無力參與保障性住房市場了。”

　　房價(jià)將大幅下跌？

　　200萬套廉租房，400萬套經(jīng)適房，如此龐大的數(shù)字涌入市場之后，對(duì)未來的樓市格局會(huì)造成怎樣的影響也是大家所關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

　　劉光東認(rèn)為，從現(xiàn)在保障性住房投資計(jì)劃的范圍來看，對(duì)商品住房形成沖擊不可避免。“這次9000億的計(jì)劃只要真正落實(shí)、持續(xù)投資，那么對(duì)于拉低房價(jià)漲幅肯定是有效應(yīng)的。香港當(dāng)年的公房上市就是很大程度影響了商品房。我們這次的投資計(jì)劃從比例來看還是屬于比較小的，但隨著保障住房量的逐步增加，或者經(jīng)適房的布點(diǎn)范圍慢慢擴(kuò)張，至少對(duì)房價(jià)上漲都是一個(gè)牽制，因?yàn)榉績r(jià)有了對(duì)比。”

　　雖然不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，低價(jià)的保障性住房與百姓需求對(duì)接，能夠抑制房價(jià)，真正有效盤活內(nèi)需。但是未來究竟會(huì)形成怎樣的樓市新格局現(xiàn)在還很難預(yù)測。旭輝房產(chǎn)集團(tuán)在推樓盤的所在地寶山顧村板塊，恰好就有一個(gè)最近開始建造的經(jīng)適房基地。旭輝營銷總監(jiān)高翔對(duì)《東地產(chǎn)》記者表示，經(jīng)適房的影響還有待觀察。“經(jīng)適房和商品房針對(duì)的是完全不同層次的人群，受到的沖擊也許非常有限。但價(jià)格上有了對(duì)比之后，經(jīng)適房基地周圍區(qū)域的房價(jià)多多少少都會(huì)因此作出些調(diào)整。但這樣的影響究竟會(huì)達(dá)到怎樣的程度，短期內(nèi)還看不到。”

　　在南匯周浦擁有多個(gè)樓盤的上海中邦房產(chǎn)品牌部負(fù)責(zé)人也對(duì)《東地產(chǎn)》記者坦言，“如果政府將來在周浦興建經(jīng)適房，對(duì)中邦樓盤的沖擊不可避免。但如果說板塊內(nèi)房價(jià)會(huì)因此下挫20%-30%，那也是不現(xiàn)實(shí)的。”

　　有人被沖擊，當(dāng)然也會(huì)有人從中獲利。上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄就提出，一些開發(fā)品類接近保障性住房的企業(yè)可能從中獲益，“比如上海綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)等，他們或通過直接參與的方式從保障性住房中獲益，或參與保障性住房區(qū)域的商品房開發(fā)建設(shè)，借助政策加快區(qū)域發(fā)展。”

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