[ 政府在保障性住房上的投資，不僅是短期啟動內需的需要，從長遠來看，也是城市化發展的需要，是農民變市民的需要，因此，這是一項長期的內需政策 ]

　　近日，國家有關部門頒布了旨在鼓勵居民購房的一系列政策，與此同時，地方政府也紛紛出臺政策鼓勵住房消費。有媒體稱之為政府“救市”。其實，用“救市”這個說法容易產生歧義，以為就是為了救“房價”，甚至是為了“救開發商”。依筆者之見，這次“房地產新政”主要目的是為了保“經濟”、保“穩定”、保“增長”，是為了啟動內需。

　　在10月17日國務院常務會議研究的10項措施中，專門提到要“加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房”。大家的目光可能更多地會關注到“降低住房交易稅費”，而對于“加大保障性住房建設”一般容易忽視。在這里，筆者要指出的是：應該說，“保障性住房”也是內需，甚至是更直接的“內需”，在其他“內需”的啟動可能需要相對較長時間、較多條件時，“保障性住房”相對而言，可能來得更快些。

　　從房地產新政出臺的出發點來看，是要避免房地產市場出現“非理性調整”。筆者認為，當房地產市場出現嚴重泡沫時，“深度調整”是必要的。但“深度調整”也可分為“理性調整”和“非理性調整”。所謂“理性調整”，是指房價、地價合理的下跌，回歸理性，或者漲幅大幅放緩，一般下跌幅度在30%以內，成交量下降，但價格下跌后有需求支撐，恢復起來也比較快。所謂“非理性調整”，是指房價、地價大幅度下降，以至于造成市場恐慌，價格下降之后無需求支撐，市場秩序無法恢復。樓市的非理性調整很可能引發金融動蕩，從而影響整體經濟的穩定。

　　研究表明，我國近年來GDP取得兩位數的增長，與投資和出口的拉動關系很大。在投資拉動中，房地產投資是一個很重要的指標。房地產市場既影響到地方政府收入(基礎設施投資)，又可能影響到企業的投資意愿(企業擴建投資對土地的需求)。一般而言，房地產業的快速發展促進了建筑投資的增長，帶動相關部門就業的增加，因而會促進經濟增長。

　　而一旦房價急劇下滑，私人消費和住宅投資將受到嚴重沖擊，從而對經濟增長產生不利影響。從發達國家房地產價格周期的研究來看，歷次的房地產市場調整、房價大幅度下降，都可能伴隨著消費的停滯和經濟的衰退。歐洲委員會在2005年的一份季度報告中，考察了歐元區的房地產價格周期和消費周期的相關性，結果顯示，西班牙、芬蘭、愛爾蘭、法國、荷蘭和葡萄牙的房地產價格和消費周期的相關系數大于0.7，這表明，房地產市場價格的下降將可能嚴重影響到居民消費。

　　筆者認為，近三年來國家實施的房地產宏觀調控政策最直接的目的主要有兩個：一是防止因房地產泡沫過度膨脹引發金融泡沫，二是要顧及民生，解決低收入階層的住房保障問題。從2008年的情況來看，擠出“泡沫”的目標顯然已經初見成效，但是，解決低收入者的住房保障問題仍要加大力度。

　　從長遠來看，未來10年，我國即將進入城市化峰速發展階段，龐大的人口規模以及城市化高速發展帶動了巨大的住房需求。根據發達國家城市化的歷史，城市化率從40%上升到60%的過程，是城市化進程最為迅速的階段，國際上稱之為城市化峰速發展階段(Peak Rate of Urbanization)。目前，國內的城市化率已經達到45%，正處在從城市化起飛階段向城市化峰速階段轉變的拐點上。

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