央行此次降息108個基點，利率調整幅度超過預期，一年期人民幣存貸款基準利率各降1.08個百分點，此外，5年以上中長期存貸款利率實行不對稱降息，分別減少1.26%、1.08%，5年以上公積金貸款利率減少0.54%。

　　減少實際房價，有利需求回升，并有利首套房貸優惠利率的執行

　　以100平米、總價100萬元房子，購房者貸款80萬元、15年償還為例：如果比較2008年10月30日利率水平，此次利率調整減少每月按揭478元(由7280元下降到6802元)，減小幅度為6.6%，相當于實際房價下降6.6%；如果比較2007年12月21日5年期以上利率7.83%，則每月按揭減少765元(從7567元下降到6802元)，減少幅度為10.1%，相當于實際房價下降10.1%。因此，本次降息影響購房需求的效果比較明顯(如果按首套住房優惠后70%利率計算，則實際房價比此次降息前減少11.3%，比2007年減少20.3%)。

　　此外，由于5年期存款利率下降幅度較大，5年期貸款利率在優惠70%以后仍超過相應存款利率(70%優惠后貸款利率4.284%，同期存款利率3.87%)，解決了“首套房貸利率優惠70%”存貸款利率倒掛的現象，有利于首次購房房貸細則的實施。

　　開發商的借款利息有很大幅度減少，但對投資、供給的直接影響有限

　　2008年3季度末A股地產類上市公司有息負債為1777億元，按利率減少1.08%估算，全年減少利息費用19億元，開發商的借款利息有很大幅度減少。2008年A股相關上市公司凈利潤如果按25%增長，為243億元，利息費用減少的貢獻占比達到7.9%。

　　由于借款期限不同、體現業績的期間不同，我們無法準確測算對具體上市公司當年業績的影響。即便如此，我們認為，降息不會對商品房供給、房地產投資等有短期的直接影響，在目前供大于求、市場信心逐步建立的過程中，盡管資產價格漲跌的關鍵預期還不明確，但長期肯定會促進資金在房地產行業的投資。

　　維持行業“謹慎推薦”評級

　　此次降息措施使得實際房價的降低幅度較大，對房地產成交量的回升具有十分積極的作用。不過，考慮到實際收入下降、改善性需求尚未恢復以及加大廉租房、經濟適用房建設對房價可能造成的影響等多重因素的共同作用，我們維持行業“謹慎推薦”評級，未來成交量和成交價是否穩定，仍然是需要關注的重點。(平安證券 劉細輝)

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