王吉緋

　　目前，我國的房地產業正面臨著上下兩難的困局。一方面，遠遠超出一般國人購買力的高房價使得全行業交易量持續萎縮，一些城市的住房市場已經進入了下跌周期；另一方面，為了在全球經濟走向衰退過程中保持中國經濟的平穩增長，管理層又不能讓作為經濟重要支柱之一的房地產業出現大幅下滑的不利局面，因而不斷出臺了一些刺激住房消費的政策措施。如何安全地刺破目前的房地產困局，在提振消費信心的同時，擠出我國一些地產存在的房地產泡沫？筆者提出如下六條建議(以北京住房市場為例，其他城市參數可作相應調整)：

　　首先，相關管理層可考慮設立住房平準基金，在市場上公開收購開發商的住房，收購價為原項目2008年上半年均價(計算細則另附)的5折。建議僅收購原項目均價不超過2萬元/平方米的住房。

　　其次，住房平準基金將收購回來的住房，以略高于收購價的價格(例如原項目均價的6折)在市場上投放，取得的收益用于建設廉租房。同時，開發商銷售房價低于原項目均價6折時，住房平準基金擁有以原項目均價5折購買的優先權。

　　第三，制定住房公積金及其貸款購房時的貨現率(貨現率是作者原創的經濟學名詞，原定義是“對放棄儲蓄行為或選擇特定消費的一種補償”，本文中特指“住房公積金的特別優惠率”)，使得持住房公積金的消費者在市場上購房時，無論購買開發商的住房還是住房平準基金的住房，都能享受到住房平準基金收購價(即原項目均價的5折)。

　　第四，開發商自主選擇是否接受住房公積金購房的優惠方案。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優惠利率等政策。

　　第五，嚴查開發商的任何市場違約行為，如果出現拖欠銀行貸款、逾期交房、資金斷裂等情況，開發商必須無條件將項目以均價5折以下的合理價格賣給住房平準基金，住房平準基金將應支付的款項優先代償銀行等債權人。

　　第六，嚴查銀行已發放的開發貸款，一律不得展期。鼓勵銀行發放新的開發貸款，但新增貸款的房產、土地等抵押品的計算基數在原項目均價6折的基礎上再打折扣，以控制風險。

　　設立住房平準基金，意在刺激國內消費需求，保持經濟平穩發展，絕不是為了救開發商，更不是為了救虛高的房價，他們是誰也救不了的。國家住房平準基金的資金來源，可以通過發行國債、財政撥款、直接募集等方式解決，必要時甚至可以動用國家外匯儲備。

　　住房平準基金出手的關鍵是一步到位擠出虛高的房價水分，提振消費者信心。如果原項目均價1萬元/平方米，開發商不知道降價多少可以順利賣出，而試探性的降價反而有可能加強消費者買漲不買跌的心理預期。此時住房平準基金以5000元/平方米買進，6000元/平方米賣出。持住房公積金的購房者，無論購買開發商的住房還是住房平準基金的住房，都可以5000元/平方米買進，5000元相當于6000元使用(貨現率為20%)。

　　住房平準基金等于發出了明確的底部信號：在一定時期內，市場價格6000元/平方米，使用住房公積金價格5000元/平方米，這就是確定的底部了。如果消費者有了房價穩定的預期，強大的潛在需求就會爆發出來，交易量將大幅度上升。當然，這里的原項目均價及其5折和6折都只是舉例，實際操作時當然要經過有關部門的充分調研和論證，確定一個合理的估值范圍，并且定期公布。

　　銀行體系的信貸風險，將因此大幅度降低。房地產項目通常是滾動開發的，10億元的項目，絕大多數貸款額不超過3億元。開發商的現房(包括半年內交房的期房)，都被國家住房平準基金以原項目均價5折收購完畢，自然可以還清貸款。即使開發商出現爛尾項目，國家住房平準基金也能夠以低于均價5折的合理價格收購，然后招標，轉讓給有能力的開發商，繼續建設。

　　住房平準基金通過住房公積金的特別優惠，保護了消費需求，抑制了投機需求，有利于住房市場的健康和穩定。住房公積金政策已經普遍施行，使用和管理都受到嚴格控制，可以將自住的消費需求與炒房的投機需求區別開來。不過從理論上說，住房公積金被限制了用途，應該得到相應的補償。雖然現在住房公積金能獲得一定優惠，但幅度還不夠大。

　　當房價非理性上漲時，提高住房公積金的貨現率，將為房價“封頂”(例如貨現率100%，住房公積金5000元相當于1萬元使用，投機需求將退場)。當房價非理性下跌時，設立國家住房平準基金，可以為動蕩的住房市場“保底”(一次性降價到底)。總之，凡使用住房公積金的購房者，將永遠用一個相對合理的價格買到自住的普通住房，不受市場房價暴漲暴跌的傷害。

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