文/易憲容

　　這幾天，政府房地產(chǎn)救市之議論充滿各種媒體。先是不少地方政府出臺種種救市政策，希望這些政策托起近幾個月銷售快速下降的房地產(chǎn)市場，后有媒體報道有政府權(quán)威人士說，中國房地產(chǎn)救市政策在近一二個月會出臺。但是，無論是最近總理的講話，還是十七大三中全會公報等重要文件都沒有對這種政府房地產(chǎn)的救市透露出多少信息。

　　現(xiàn)在，我們要思考的是，假定中央政府真的要放松房地產(chǎn)的信貸政策、要放松房地產(chǎn)稅收政策，或讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場重新回到2007年那種火爆的繁榮局面。我們可以先不問這種房地產(chǎn)市場火爆的局面能夠持續(xù)多久，只要看看美國房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的最近金融危機，那么政府就會對出臺的任何房地產(chǎn)政策都會考慮政策的金融風(fēng)險并三思而后行。如果中國的房地產(chǎn)市場仍然要讓投機炒作，那么中國房地產(chǎn)市場泡沫能夠不被吹大嗎？而房地產(chǎn)泡沫破滅后的結(jié)果，我們政府對此會十分清楚。也就是說，讓中國房地產(chǎn)市場重新成為一個投機炒作市場，其結(jié)果政府豈能不知道？在這種情況下，政府愿意看到中國房地產(chǎn)泡沫被吹大嗎？

　　退一步說，假定房地產(chǎn)泡沫破滅后的結(jié)果不要管之，我們現(xiàn)在要問的是，政府希望通過政策的方式讓房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整中斷是否可能？中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)繁榮了近10年了，房地產(chǎn)市場的價格也快速飚升了10年，但是，無論是從世界歷史還是從中國歷史來看，房地產(chǎn)市場也同其他任何市場發(fā)展一樣，都會有一個周期性的變化，只不過，其周期性的長短不同。那么，當(dāng)中國的房地產(chǎn)市場繁榮了10年出現(xiàn)周期性調(diào)整時，政府的人為政策是否有能力中斷這種周期變化。我想這是不容易的事情。

　　為什么？大家可以看到，對于住房的消費者來說，目前的房地產(chǎn)市場的問題并不是沒有需求，也不是居民不愿意改善住房的居住條件不進入房地產(chǎn)市場，而是過高的房價讓絕大多數(shù)居民沒有能力進入這樣高的價格的市場。而有能力進入的自住消費者要購買的人早就購買了。

　　對于住房的投資者來說，假定政府會放松第二套住房政策，重新又讓大量的住房投資者進入房地產(chǎn)市場大量炒作。但是，目前的金融市場環(huán)境早就變化了。特別是最近的國內(nèi)股市，已經(jīng)把有能力進入房地產(chǎn)炒作的投資者的資金套在其中，短期內(nèi)是無法解套。在這種情況下，他們也是無能力進入房地產(chǎn)市場。再加上去年利率水平上升，世界各國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險完全暴露出來，那么國內(nèi)房地產(chǎn)炒作者不僅沒有能力進入房地產(chǎn)市場，而且即使有能力進入也會考慮過高風(fēng)險而不愿意進入房地產(chǎn)市場。

　　再假定，政府救市有其合理性及合法性(地方政府用財政的錢來救市是存在程序上不合法性)，那么無論是房地產(chǎn)炒作投機者還是住房消費者，我想他們最為基本的計算是十分清楚的。比如，一套住房的總價格是100萬，如果市場的價格下跌10%，其減少支出為10萬，而就目前地方政府政策而言，最高的補貼也只是1%，其購買住房減少支出也只有1萬。居民購買住房支出減少孰大孰小？這樣的算術(shù)誰不會計算？更何況過高的房價下跌起來不會僅是10%。因此，在房價下跌的趨勢十分明顯的情況下，任何購買住房者是不會輕易地進入房地產(chǎn)市場的。購買住房者不進入，地方這種補貼所起到作用十分有限。

　　還有，政府救市，一定會嚴重摧毀購買住房進入房地產(chǎn)市場信心。因為，當(dāng)政府的各種房地產(chǎn)救市政策出臺時，購買者一定會感覺當(dāng)前房地產(chǎn)市場嚴重供過于求，政府才出臺各種政策引誘住房購買者進入房地產(chǎn)市場。當(dāng)購買住房者有這樣的感覺與預(yù)期時，他們進入房地產(chǎn)更會謹慎，甚至于不會進入房地產(chǎn)市場。最近，無論是中國政府采取各種政策來救股市，還是世界各國政府采取巨額的資金救金融市場，這些市場越是政府出手救，投資者對其市場信心越是不足，越是不信任。政府希望用救市政策來改變居民對房地產(chǎn)的市場信心并不是一件容易的事情。如果能夠有作用也只能是幾年后的事了。

　　所以，政府救不救市，其結(jié)果完全一樣，歷史的必然是任何人都改變不了的。只有讓房地產(chǎn)市場的價格回歸理性，才是增加居民住房需求，房地產(chǎn)市場繁榮的關(guān)鍵。在這種情況下,政府會救市嗎?

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