文/郭田勇

　　近期，深圳樓市持續下跌，房價水平已經跌落到一年前，交易量也萎縮至10年前的水平，一些貸款購房者也出現了"斷供"。與此同時，北京、上海樓市也步入觀望，成交量大幅減少。因此，有研究報告呼吁，為了"降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易，促進市場活躍"，建議采取減免交易稅費，適度放松貨幣政策的"救市建議"。

　　其實，對房價問題的分析需透過表面看到背后的各利益主體。應該說，高房價這塊利益蛋糕的主要分享者有三個，分別是房地產商、地方政府和銀行。房地產商為繼續保住暴利自然不希望房價下跌；地方政府由于土地財政已形成了其重要收入來源，為了保證收入的穩定和可持續，自然也不希望房價下跌；銀行出于對貸款違約和爆發信用風險的擔憂，也不會希望房價下跌。

　　對于以上三個利益主體又需區別分析，房地產商和地方政府主要代表各自的本位利益，不必多慮。至于有觀點認為一旦地方政府失去土地財政收入將無錢進行社會保障，我看純屬邏輯不清，把房價降下來讓住者有所居，這本身不就是很好的社會保障嗎？因此，筆者真正擔心的還是銀行，銀行業一旦出問題引致系統性風險，將會傳導到全社會，帶來較大危害。

　　不過綜合看來，房價適度下跌不會導致銀行出大問題。因為，銀行應對樓市之變已有良策：一是目前銀行房貸(個貸與開發貸之和)大概占到貸款總量不到20%，其中個人貸款的數量又大于開發貸。目前個貸一直被銀行視為優質資產、整體上沒出現問題。深圳目前出現的部分斷供現象，多以炒房客為主，占銀行資產總量不大，而且銀行在前兩年房價高漲時采取很多變相降低貸款標準的做法，此時承擔一部分損失也有利于以后的業務更為穩健。

　　二是開發貸如果出現大面積逾期，雖對銀行有影響，但不至于拖垮銀行。開發貸占銀行貸款總量中占比不到10%，而且銀行在放款時有標的物保證，開發商用土地權證做抵押，銀行一般都是按土地評估價的50%至70%打折后再放貸。因此，一旦開發商資金出現問題，銀行將依法進行資產的處置和保全。

　　由此看來，房地產商捆綁銀行阻擊政府宏觀調控政策的實施，這一想法是要落空的。房地產價格出現適度回調便在所難免，國家當前切不可貿然放松政策去進行所謂"救市"。

　　房地產作為一種商品，我們在討論其價格時，不能偏離合理估值水平而片面強調供求關系在定價過程中的作用。國際上衡量房地產合理價格通常采取房價收入比，一般認為這一指標在5至7倍比較合理，但就我國一線城市房價而言，這一比值經常達到20倍左右的水平，有的城市甚至達到30倍。

　　房價的這種虛高是由泡沫支撐起來的。對此，政府采取金融、稅收等多方面措施遏制房價的過快上漲，其目的就是為了擠出泡沫，讓房價回歸至合理水平。因此，當前房地產市場出現的所謂"問題"，其實恰恰反映了政府的調控措施已初見成效。之所以謂之初見成效，是因為就目前主要城市的房地產交易價格而言，也只是深圳出現了明顯下跌，而其他各大城市仍在高位徘徊、甚至同比仍呈上漲之勢。因此，目前從全國而言，宏觀調控的目標并未實現，談房地產救市的確為時過早。而且，房價的高企反而抑制了消費。在當前的經濟形勢下，房價回調到合理價位，不僅不會造成經濟的波動，反而會激發起一輪新的住房消費。所以說，房價回調有益。

　　(本文作者為中央財經大學中國銀行業研究中心主任、教授)

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