當政府放棄“賣地生財”，并且商品房的價格與居民、單位自己建房的成本相當時，房地產暴利的時代，才真的終結了

　　曹建海

　　近日，國家統計局主管的《中國信息報》發表了題為“2008年二季度經濟述評：市場不支持高房價”的文章。文章稱，“房地產的暴利時代已經終結”。文章指出：“目前無論從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價持續高漲……當一種商品的價格，上漲至遠離其基本價值，或是遠超國民的消費能力時，其價格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。”

　　聯系到近期來自房地產界的救市、金融風險預警不絕于耳，甚至全國人大財經委報告也對“房地產市場走勢可能出現逆轉”表示極度憂慮，擔心出現“大起大落”，“房地產的暴利時代已經終結”的表述引起市場極大的關注。這份經濟述評指出了不少問題，一些判斷和依據也比較符合實際。但是，我們在報告中看不到敦促擠壓房地產泡沫，或者松動房地產政策的建議，也就無法看清楚這份報告的初衷。這里的關鍵是，當前我國房地產的暴利時代，真的已經終結了嗎？

　　什么是暴利？經濟學上沒有暴利這個詞，因為它包含明確的價值嫌惡判斷。最接近的名詞是“超額利潤”，或曰“經濟利潤”。什么是超額利潤？就是企業或個人取得了超過正常利潤的會計利潤。用公式表示：超額利潤=會計利潤-正常利潤。

　　房地產商到底有沒有獲得暴利，或者實證描述中的超額利潤？這個問題已經十分清晰，放眼當前我國各個行業，房地產業可謂是最沒有爭議的暴利行業，完全無需論證。惟一需要說明的是，目前的房地產業暴利究竟到了什么程度？判斷房地產暴利的標準是什么？這也同樣可以成為判別當前我國房市泡沫程度的標準。

　　為了客觀分析這個問題，我們引入經濟學中常用的、已故的諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率，來解釋我國的房價泡沫和房地產暴利。

　　托賓把公司的價值分為市場價值和重置價值即重置成本。金融市場價值包括公司股票的市值和債務資本的市場價值；重置成本是指今天要用多少錢才能買下所有上市公司的資產。托賓Q比率就是企業的市場價值與企業總資產的比率。用公式表示：Q比率=企業的市場總價值/總資產價值。

　　例如，一個較低的Q比率(介于0-1之間)意味著重置一家公司的成本大于該企業在資本市場上的價值，即企業股票的價格或市場價值是被低估的；反之，一個較高的Q比率(大于1)意味著公司的市場價值較之資產的重置成本昂貴得多，表明公司的股票價格或市場價值被高估了。

　　用托賓Q比率，可以衡量房地產商所開發項目的市場價值與重置成本之比。根據判斷，目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率，大約在3-5倍之間，遠遠大于1，表明現行房地產業仍有200%~400%的暴利，房屋售價當中約有67%~80%的泡沫。這個比率可以解釋為什么房地產開發投資容易失控，即開發商愿意把房屋銷售出去而不是用于經營，而用回籠的資金繼續從事開發建設新樓盤的活動；這個比率也可以解釋，房地產商在銷售不暢時，為什么可以折價50%以上。

　　依據同樣的道理，地方政府儲備土地項目的Q比率，為土地拍賣的市場價值與征用農民土地的成本之比。大致算來，這個比值大約在10倍以上。由此我們可以分析，為什么地方政府如此熱衷于征用土地、儲備土地和拍賣土地，甚至冒著政治風險進行房地產“救市”，關鍵也是暴利在起作用。

　　因此，真正的房屋價值，就是在房地產開發商的房屋重置成本的基礎上，再擠掉地方政府出讓土地所獲得的暴利，這大約需要在現有房價的基礎上，降價60%以上。具體來說，剔除地理位置、房屋結構因素，當政府放棄“賣地生財”，并且商品房的價格與居民、單位自己建房的成本相當時，房地產暴利的時代，才真的被終結了。

　　(作者為中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任、研究員)

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