⊙ 陳波翀

　　僅僅半年的時間，深圳房價從17350元/平方米的高點，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超過30%，而銀行對房價持續下跌的預期，直接導致了收縮消費貸款投放的行為。

　　房價下跌預期又是如何形成的呢？很明顯是基于對房價泡沫的認識。在市場上，普遍存在兩種需求，即自住需求和投資需求。在理性的市場環境下，自住需求占據主導地位，房價基本上由供求關系決定。房價出現上漲后，投資需求迅速增加，房價轉由成交堆積決定。即資金推動的價格單邊上揚，表現為成交活躍，二手房尤其明顯。一旦投資需求超過自住需求，市場的主導力量就開始演變為投機，房價泡沫也就出現了。

　　房價泡沫何時破滅呢？眾說紛紜，比較一致的觀點是銀行消費貸款實行額度控制，切斷了投機客的資金鏈條。實際上，上述觀點只是房價泡沫破滅的誘因罷了，根本原因還是市場理性選擇后的價值回歸。因此，房價的合理高度，也是自住需求與投資需求相對均衡狀態下的博弈結果。自住需求與投資需求如何博弈呢？觀察一手房與二手房的成交就知道了。

　　回顧深圳2007年以來商品住宅的成交情況，大致可以得出如下結論：其一，成交在先，價格在后。即房價的上漲具有滯后效應，2007年2月份成交面積開始放大，4月份房價才上漲。其二，投機成為房價上漲的主要推手。二手房成交顯著大于一手房，表明投機資金十分活躍。其三，房價并未見底。目前的房價已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交僅相當于去年8、9月份的水平。其四，二手房成交一旦超過一手房的兩倍，意味著房價的拐點即將到來。

　　假定初始狀態市場上全部為一手房供給，當年成交100萬平方米，其中自住需求與投資需求各半，均為50萬平方米。至第二年末，二手房成交為一手房的兩倍，即200萬平方米。相當于一年之內，投資需求的50萬平方米成交了4次，即每3個月在市場上轉手一次。根據現行的房地產抵押登記制度，3個月之內要辦理完房產交易手續，已經有些捉襟見肘。交易成本明顯會制約二手房的轉手頻度。

　　假定一手房及二手房成交均由兩部分組成，即自住需求和投資需求，且自住需求對一手房和二手房的選擇無差異，在二手房成交里面，投資需求大于自住需求的情況極有可能出現。二手房成交面積不能持續大于一手房成交面積的兩倍，上述比例關系一旦突破2：1的警戒線，意味著房價泡沫已經到了破滅的邊緣，房價掉頭向下的概率增大。數據顯示，深圳二手房與一手房成交比例在去年6、7、8月連續大于2：1，預示著房價即將見頂，10月份成交均價達到歷史高位，隨后房價即一路下行。

　　4月份成交均價的同比比較支撐上述結論。2008年4月份，特區外商品住宅成交均價為11330元/平方米，去年同期為10048元/平方米，差距僅10%左右。特區內商品住宅成交均價較去年同期高出5113元/平方米，差距在30%以上，下跌空間依然很大。特別是鹽田區、羅湖區和南山區，房價同比明顯偏高，極有可能在未來領跌深圳房價。

　　不難發現，深圳房價正在供求關系的主導下繼續理性回歸的進程。即便是一手房成交與二手房成交十分接近了，也不能說房價就見底了。畢竟其只是房價見底的必要條件，而非充分條件。房價見底的真正信號是什么呢？非成交量莫屬，單月成交面積達到去年的平均水平90萬平方米，或許才可以確認房價的底部。

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