房地產業長期向上剛性需求尚待釋放震災僅短期波及房地產業

　　安信證券 陶學明 李孔逸

　　阪神大地震并沒有加劇當時股市和房市的長期下降趨勢，只是對股市形成了大約持續6個月的小幅沖擊。

　　1995年阪神大地震后，日本土地價格指數小幅下降，遠低于1993年和1994年的降幅，而且1995-1998年，每年地價的跌幅還低于1999-2004年期間每年的跌幅。

　　四川汶川5月12日發生了非常嚴重的大地震，達到8級，波及范圍達到約10萬平方公里。雖然四川是農業大省，但震區并非農業主產區；同時，雖然四川全省和重慶市的人口大約是全國的10%，但四川、重慶工業和經濟規模相對較小，2007年GDP分別占到全國的4.3%和1.7%，固定資產投資分別占到全國的4.1%、2.3%，房地產投資分別占到全國的5.3%和3.4%。

　　市場熱議震災影響

　　雷曼兄弟經濟學家孫明春認為，從宏觀面來看，地震對生產活動影響不是很大。雷曼兄弟初步判斷四川地震對2008年中國GDP增長的影響僅局限在第二季度。之后的重建工作還有助于增加政府支出并推動下半年固定資產投資增長。而為支援重建，央行可能在四川省部分放松銀根，增加流動性。

　　與此同時，中新地產(00563.HK)公告，其成都、重慶的開發項目受直接損害，項目完成日期將延遲，將對其2008財年業績造成不利影響。華人置業(00127.HK)執行董事劉鳴煒表示，成都項目已按政府要求暫停，復工時間未定。萬通地產則正在評估地震對項目進展產生的潛在影響，并已擬定應急預案。此外，市場預計，已購買的業主會考慮盡快脫手。而本已緊縮的信貸，也將投向救災和重建，這將使災后房企資金壓力進一步加劇。

　　市場大都認為：中國本就處在高通漲時期，房地產上游原材料如鋼筋水泥砂石等價格一日一價、不斷攀升。災后重建無疑需要大量鋼筋水泥等上游原材料，突然放大的需求及難控制的通貨膨脹將助推原材料成本，房地產公司的建安費用難以下降。國家可能出臺政策要求開發商加強住宅防震能力，將使建筑成本進一步上升。

　　最令人關注的是，市場擔心震后人們地產投資意愿降低致使不得不修改原定銷售目標，導致成都重慶等地房價下降，進而帶動全國房價下降。

　　震災促剛性需求釋放

　　我們認為，只要有相關制度的完善，換房要求會提升，剛性需求更加釋放，未來會推動成都及其周邊樓市。我們認為汶川地震只會對國內經濟和資產市場造成短期負面沖擊，影響程度較小；只要政策適當，地震對經濟和房地產影響的時間長度也是短暫的。

　　以阪神大地震為例，當時震區位于日本重要的第二大經濟圈，該地區產值占日本國內生產總值的17%。通過研究我們發現：地震并沒有加劇當時股市和房市的長期下降趨勢，只是對股市形成了大約持續6個月的小幅沖擊，半年內市場逐步恢復到地震發生前的水平。90年代日本股市和房地產主要是在資產價格泡沫破裂、匯率升值處于尾期、流動性從過剩已經轉為偏緊的大的經濟環境下發展的，地震并沒有加劇當時股市和房市的長達10多年的下降趨勢。1995年阪神大地震后，日本土地價格指數小幅下降，遠低于1993年和1994年的降幅，而且1995-1998年，每年地價的跌幅還低于1999-2004年期間每年的跌幅。地震并未加劇當時日本房地產市場的下跌趨勢。當然當時日本政府較為激進的貨幣等政策減緩了地震對房地產和股市的影響，包括大幅降低貸款利率和加大政府公共投資支出。

　　我們認為國內房地產市場還處于向上發展的調整期。因此，比較阪神地震區域、對經濟影響程度、及其經濟所處發展階段，我們認為汶川地震只是會對國內經濟和資產市場造成短期的負面沖擊，影響程度是有限的。

　　考慮到災后農業生產、運輸存在困難，對CPI可能會造成進一步壓力，同時還有原材料價格高企、資產泡沫化的風險等，因此政府不太可能采取全面的貨幣放松政策或投資放松政策，但我們認為政策局部的放松應該是可以期待的。

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