房地產業“富貴病”

　　- 七日談

　　□本報記者 林喆

　　本周，滬深兩市繼續在恐慌中連創新低；而其中作為領跌的板塊，房地產股被沉重的拋盤打出巨陰；以萬科A、保利地產等為代表的30余只地產藍籌集體下沉，申萬房地產指數在5個交易日內跌幅深達20.65%，位居各行業之首。

　　房地產板塊再一次成為機構做空的主要動力；表面上看，是源于上海市房屋銷售數據涉嫌造假，及銀監會檢查房地產企業資金狀況擊倒市場人氣。不過從更深層次看，則是因為房地產業在經歷了景氣巔峰和對未來市場過于樂觀后，得下了“富貴病”。

　　顯然，目前中國房地產企業的問題，是一種類似于糖尿病的富貴病；其最缺乏的資金，則類似于胰島素，而所用來消化的土地儲備就像一種過高的“血糖”。

　　由于銷售萎縮，經營性現金流入這一自我生成的“胰島素”已經不能使房地產企業消化和開發土地，急需外在資金的注入。

　　去年，房地產市場過于亢奮，造成了開發企業對未來預期過于樂觀。高價拿地、大量儲備土地成為了行業的一種風潮。由此帶來的過高的財務風險也是不言而喻的。近日有業內人士為全國開發商算了筆賬，稱由于開發慣性和囤積土地的入市，今年房地產開發投資比去年央行統計的25000億元的規模至少再增長7000億元。但是，受銀根緊縮和直接融資難度加大影響，今年中國整個房地產業的資金缺口至少達到1萬億元。

　　2007年房地產行業資金來自金融機構的比例達到38.65%，在資產負債率居高不下和貨幣政策從緊的背景下，業內預計房地產企業籌資渠道將進一步收窄，房地產業資金壓力無疑也將加大。

　　而房地產上市公司這一相對擁有融資優勢的群體，其經營活動現金流也不容樂觀。Wind數據顯示，已公布年報的房地產上市公司2007年經營活動產生的現金流量凈額為-345.96億元。而去年同期，可比房地產上市公司經營活動產生的現金流量凈額為-129.79億元；這些上市公司的平均資產負債率達66.1%。多數企業的庫存周轉率低于0.4。

　　如果房地產業沒有足夠的資金這一“胰島素”的注入，那未消化土地帶來的金融風險，就會像“血糖”一樣不斷升高，結果可想而知。

　　現在愈演愈烈的次貸危機給了我們一個警示：房地產業的風險是和金融體系的風險緊密捆綁在一起的，房地產業的“富貴病”很大程度上會影響金融系統和國民經濟的健康。因此，如何保持該行業的穩定和理性發展，是管理層和市場目前應當思考的主要問題之一。

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