銀根緊縮部分房企面臨“斷炊”，不得不降價銷售回籠資金，地產龍頭萬科率先降價成為“風向標”

　　萬科做降價領頭羊?

　　作為行業風向標的萬科，其降價策略在業內引起極大震動。

　　萬科在康王路與龍津路有兩個姊妹樓盤———萬科金色康苑和萬科金色荔苑。前者去年12月以14000元/平方米的均價開市，遠低于最初對外宣稱的20000元/平方米的價格，對“老西關”房價帶來明顯沖擊，因為這個價格甚至低于周邊二手房的價格；而在3月9日開盤的金色荔苑，定價也較為保守，均價在13800元/平方米左右。

　　萬科的一位負責銷售的員工則表示，“我們也不是刻意說要去降價，只是根據市場情況進行價格調整，什么樣的價位消費者愿意埋單，那我們就定什么樣的價位。”

　　但上述兩個樓盤周邊的美荔心筑的銷售負責人告訴記者，萬科的降價對于他們的定價真的產生了很大影響，之前大家都預期18000元/平方米，結果萬科一降價，他們開盤時也只能將價格調低至13000元/平方米。

　　本月廣州越秀和荔灣等老城區將有近1000多套新增貨量，大多定價都調至13000-17000元/平方米，近期更有項目突破萬元/平方米大關。如越秀區的濠畔商廈，目前叫出的最低價格居然低至7680元/平方米，且以四五十平方米的小戶型為主，三四十萬元也可置業。同樣價格實在的還有三木國際公寓，近期價格為11000元/平方米起，其主力戶型是22-46平方米，門檻同樣低至三四十萬元起。

　　限價房成平抑房價“利器”

　　剛剛過去的兩天周末，萬科新里程和保利西子灣兩個限價房項目分別首次和二次進行選房，前者售出了約9成單位，而后者則全部售罄。有業內人士稱，限價房即便對買房者設置了諸多再次上市的門檻，也缺乏升值的作用，但仍然滿足了不少中等收入人群的自住需求。而在銷售現場，多位購房者也向記者表示，目前的商品房價雖然在降，但仍然同自己的消費能力有差距，同限價房的定價也有差距，因此還是決定選擇限價房。

　　“一批本來可能會涌向一手或是二手商品房市場的消費者，現在有了新的選擇。”廣州經緯房產咨詢有限公司二手部總監張基勝表示，從現在二手房兩頭銷售情況稍好，而中間層次的銷售較差來看，限價房的確分流了一部分商品房的消費者。

　　在保利西子灣推出后，金沙洲區域就有商品房價格應聲而落。更有開發商將限價房作為競爭對象，打出“比限價房更便宜的房子”的宣傳廣告。

　　廣州市長張廣寧直言，限價房起到一個市場“調節器”的作用。

　　緊縮銀根開發商怕“斷炊”

　　開發商的降價同其資金回籠的需求也密不可分。

　　業內已經達成共識:隨著央行今年將實行從緊貨幣政策的消息放出，銀行收縮對房地產企業的貸款已成定局。房地產是資金密集型產業，融資的主渠道為銀行。眼下銀根收緊，對于部分房企而言，意味著“斷炊”。

　　廣州市房協在近期發布的報告中就指出，緊縮銀根的市場反應，房地產業首當其沖。四大商業銀行2008年新增貸款與去年相比有減無增，而各行的個人貸款比例卻都有增無減，這意味著公司貸款占比大大壓縮。房地產公司的貸款額度更是大大降低，一些銀行一開年第一季度的房地產開發貸款額即已告罄。

　　目前，已經或即將從資本市場融資的房地產公司還為數不多，更何況房地產企業上市、再融資的門檻在明顯提高。光大地產公司副總經理陳洪志說，“開發商有四個渠道，第一是銷售；第二是銀行貸款；第三是上市；第四是境外上市。在過去兩三個月情況發生了根本的變化，銷售款巨額減少，銀行貸款減少，國外上市的錢回不來，所以房地產行業從業人員很慘。”為了實現資金的盡快回籠，開發商不得不考慮“價格策略”。

　　大眾心理：降價不是夢

　　開發商降價救市的口子一開，立即打破了“房價不會降”的神話。被高房價擋在了市場門外的老百姓意識到，降價并不是一個白日夢。大眾的心理預期隨著房價進入調整，買家的觀望情緒持續多久，成交量的僵持局面亦會持續多久。

　　而房價一降即掉頭就走的投資客的離場，也會給市場敲起警鐘。廣州市房地產研究所所長陳琳表示，房地產市場的需求分為剛性的和柔性的，剛性就是基本保障需求，這種需求不會因為房價的大起大落而變化。但如果市場由較多投資需求所支撐，一旦房價出現下跌，就必定會有很多樓盤拋出來。業內人士趙卓文指出，前兩年，廣州樓市的主要動力在于投資者的強勢進入。而隨著房價的高位回落，2008年廣州投資型的買家會捂緊錢袋，等待發展商下一個降價周期。

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