文/SOHO中國(guó)董事長(zhǎng) 潘石屹

　　最近幾天，很多人都在問我這樣的問題：2008年，中國(guó)的房地產(chǎn)是不是到了拐點(diǎn)？回答這個(gè)問題需要有一個(gè)通盤的視角，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)不是一個(gè)孤立系統(tǒng)，它與一個(gè)城市的發(fā)展水平、人均收入、投資意向、信貸政策以及人們對(duì)未來的預(yù)期等多種因素有關(guān)。所以看這個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，要考察整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否出了問題。如果整體經(jīng)濟(jì)健康，行業(yè)中的問題是可以通過小的調(diào)整得到糾正的。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)的因素，是我認(rèn)為對(duì)2008年房?jī)r(jià)影響最不確定的因素。

　　政府更聰明了

　　三年前，由于房地產(chǎn)投資規(guī)模的迅猛上漲，給其他行業(yè)如能源、建材甚至交通運(yùn)輸?shù)榷紟�來巨大壓力，�?guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了不平衡。在這種情況下，政府的調(diào)控思路是以壓縮房地產(chǎn)投資規(guī)模為主要目的，抑制房?jī)r(jià)只是一個(gè)次要目標(biāo)。所以當(dāng)時(shí)的調(diào)控手段是以限制市場(chǎng)供應(yīng)為主，但同時(shí)因?yàn)橹袊?guó)正在大踏步邁向城市化，經(jīng)濟(jì)處在高速增長(zhǎng)期，對(duì)房子的需求量在不斷增長(zhǎng)。調(diào)控的結(jié)果，是市場(chǎng)上供應(yīng)的房子越來越少，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

　　最近半年以來，政府把抑制房?jī)r(jià)過快上漲作為主要目標(biāo)，在具體手段上也與以前明顯不同，一是將房地產(chǎn)的品種分離，劃分出廉租房、兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房等不同品種；二是通過緊縮銀根、加息、提高第二套住房首付比例和貸款利率等手段抑制需求。

　　所以說，政府2008年的調(diào)控用的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，它的好處在于，受到調(diào)控的都是過熱地區(qū)和過熱品種，健康的地區(qū)和品種不受影響。另外，市場(chǎng)手段有靈活性，可以出手也可以收手，可緊可松，全看市場(chǎng)情況而定，這比用行政手段一刀切的做法更聰明而且見效。

　　籠統(tǒng)說拐點(diǎn)不確切

　　那么，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)了嗎？

　　中國(guó)這么大，城市的發(fā)展水平和人們收入水平千差萬別，各地市場(chǎng)情況各有不同，籠統(tǒng)說出現(xiàn)拐點(diǎn)是不確切的。

　　從地區(qū)看，去年深圳房?jī)r(jià)迅速上漲，一度超過香港相鄰地區(qū)的房?jī)r(jià)，這一定是有問題的。但這個(gè)城市不能代表全國(guó)。

　　再?gòu)钠贩N上看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成10年來，90%的開發(fā)商都集中做住宅開發(fā)，某些地區(qū)的住宅產(chǎn)品確實(shí)有出現(xiàn)過熱的危險(xiǎn)。但是，在城市化已經(jīng)成熟的地區(qū)，寫字樓和商業(yè)還是大大短缺的，我們市場(chǎng)上相應(yīng)品種過少。寫字樓和商業(yè)供應(yīng)不足，才會(huì)出現(xiàn)大量公司在住宅樓里辦公、大量商店開在臨時(shí)建筑的現(xiàn)象。

　　2008年地價(jià)一定有拐點(diǎn)

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，購(gòu)買土地這種原材料，不光是為了建造房子，還可以囤積土地等待升值，特別是在股票市場(chǎng)火爆時(shí)。有了大量“土地儲(chǔ)備”就可以上市，或在股市上發(fā)行新股，不用建房子，直接募集資金。這就導(dǎo)致很多開發(fā)商用他們的金錢和時(shí)間去大量囤積土地，從而使土地市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)。在最近10個(gè)月內(nèi)，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的畸形狀況。在這種情況下，我相信市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)修正這個(gè)錯(cuò)誤，使土地價(jià)格回歸到正常水平上來。特別是今年政府將強(qiáng)力控制信貸規(guī)模以及限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，土地市場(chǎng)的拐點(diǎn)一定會(huì)出現(xiàn)。

　　編輯整理：田瑞秋

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