早報評論專欄作者 鄧聿文

　　解決處于“夾心層”的中等收入家庭的住房問題已經成為政府和社會關注的一個問題。建設部副部長姜偉新近日就談到，要探索解決中等收入家庭住房困難的具體辦法，把幫助中等收入家庭解決住房問題作為政府的一項重要任務。(2月13日《上海證券報》)

　　如果能將占社會60%的人口家庭的住房問題納入政府的保障范圍，比只保障低收入家庭的住房，那無疑是一個值得稱道的進步。但正因為它擴大了政府的住房保障范圍，在政府財力保障廉租房建設還捉襟見肘的情況下，要實現這個目標有很大的難度。無疑，采用何種方式實現目的，就顯得非常重要。

　　目前，解決中等收入家庭住房困難的辦法主要有兩種，即限價房和經濟租用房。從既有的兩種保障方式來看，可以斷言，解決中等收入家庭的住房問題是一個不可能實現的任務。先說限價房。從一些地方推出的具體措施來看，對限價房的價格限制，主要是在土地招投標階段為項目作出最高限價，同時對購買對象的戶籍、收入水平以及購買的戶型作出限定。這些措施與現行經濟適用房的做法毫無二致，區別只在于：房價比后者高一點而已。所以，就政府調控方式而言，它不過是原來經濟適用房的“翻版”。

　　理論上講，限價商品房是一種帶有“半保障體系”性質的商品房，它能夠分流中低收入者的購房需求，然而，限價商品房要產生上述效應，需要兩個前提：一是保證供應量的充足，二是保證購買者確實是中低收入者。問題是，實施多年的經濟適用房都不能大范圍推廣開來，成為房地產市場的供應主體，限價商品房更不可能。即使它能夠大量推出，也會導致目前政府本來就不豐厚的土地儲備只能更多用于這方面，從而產生進一步的供地緊張，影響地產商拿地的成本，促使房價上漲。這是限價商品房和經濟適用房之類政府行政調控政策的內在邏輯矛盾。特別是，如果在土地出讓以及房屋銷售等環節出現暗箱操作，也可能出現“開寶馬住限價房”的現象。

　　從各國經驗看，經濟租用房似乎比限價房能更好地解決中等收入者的住房問題。但由于受制于土地的供應規模以及融資局限，它同樣無法滿足中等收入者的住房需求。從經濟租用房的定義看，它是由政府提供政策支持，用市場的辦法建設和經營，房租略低于市場價格，均為小戶型，供給對象主要為當地中等收入家庭，同時要求租用對象必須是自住。且不說小戶型限制了人們的住房需求，所謂房租略低于市場價格，這個“略”的程度到底是多少？以目前高企的房價，想必經濟租用房的房租比同地段的商品房不會低多少，租不起商品房的人，也很難租得起經濟租用房。

　　由此來看，盡管政府保障大多數人的住房需求的用心是好的，但如何發揮政府的調控作用卻大有講究。如果還像現在一樣，用行政手段去調控房價，是基本上達不到政策效果的，甚至可能還會加劇本已緊張的供求關系，導致房價波動。住房雖是特殊商品，目前的房地產市場又是一個不完善的市場，就此而言，政府的確不能按照對待一般商品的方式對房價的上漲放任不管，不能單純依靠經濟手段，必須輔以行政手段，甚至在必要的時候以行政手段為主。但行政手段也不能一切由政府控制———土地由政府壟斷，產品由政府指定，交易稅收由政府預收，交易價格由政府限制；而應該是讓有形之手去建立市場運行規則和監管機制，適時引導房地產市場發展。

　　其實，要解決包括中等收入家庭在內的大多數人的住房問題，說難也不難。只要政府不刻意打壓房價和住房需求，同時增加供給，即使政府不放棄土地壟斷，市場自身也會發揮調節作用，消費者自己會找到合意的住房。具體來說，可以通過提供貼息貸款或者公積金低息貸款的方式資助那些欲購房的中低收入家庭；如果買不起房，還可以通過提供租金補貼的方式，去市場上租房。政府則通過政策引導，比如給予小戶型的住房土地或稅收優惠，讓開發商多開發一些戶型不大的商品房。另外，激活二手房市場以增加住房供應。目前二手房交易的稅費超過了總額的10%，這樣高的稅費制約了二手房市場建立和大規模成交，應該用降低二手房稅負的方法，促進二手房的流通，增加有效供給。以北京為例，大約有四百萬套的存量房，假定每年十套存量房子中有一套房子進入二手房市場，那一年就有大約四十萬套房子在市場上流通，比一年新建的保障性住房要多許多倍。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。