陳序

　　賣貴了不好交待，賣便宜了也不好交待。地方政府土地買賣不容易討輿論一聲彩。

　　新江灣城最新一筆土地交易就是一例。1月23日，鐵獅門旗下“鐵獅門房地產基金”以掛牌底價67.517億元，摘得新江灣城F地塊開發權。根據資料測算，新江灣城F地塊樓面地價為7500元/平方米。

　　對這筆交易，媒體的疑問有三，為什么隔壁D3地塊樓面地價20000元/平方米，而F地塊樓面地價大約只有D3地塊的37.5%？為什么傳言多家開發商競爭，最后只剩鐵獅門一家？為什么交易現場不允許媒體進入采訪？

　　從最后一個問題開始，降序分析。

　　首先，如果報道屬實，現場不允許媒體進入采訪，這是硬傷，與土地交易本身是否存在問題并不相干。土地掛牌出讓交易是公開的，不應該限制采訪。即使有特別的、緊急的原因，也須事先設計好令媒體可接受的說辭。簡單對以“領導指示”，顯得粗糙。另外，奧運會馬上要開，世博會接踵而至，有必要對政府機關的門衛、保安進行接待媒體的專項輔導，輔以普通話和英語培訓。萬一碰到以普通話和英語為工作語言的記者，不致口不擇言。其次，鐵獅門獨孤求敗，當與競買資格設定有關。

　　仍據上述報道，政府給競買者設定了如下條件：所開發建設的甲級綜合商辦項目不小于200萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米商辦綜合項目建設和管理業績；有超高層建筑建設業績；擁有和管理不小于500萬平方米商業物業；有開發世界級專業綠色建筑機構標準的建筑項目不少于100萬平方米；獲得世界級專業綠色建筑機構頒發的認證等。專業人士一看便知，內地開發商甚至香港開發商都很難滿足全部要求。

　　那么，為什么要設定高標準呢？可做兩個假設。其一，自從房地產市場“限外”政策出臺，涉及外資進入的各個市場都會有限制外資的問題，欲達到限制外資的效果，必先選擇外資，提高標準就是最簡單的辦法。其二，政府確實想把某塊地賣給特定交易對象。因為特定交易對象能夠提供滿足出讓土地的特殊條件。這些特殊條件往往與土地交易完成后的開發過程、房地產經營方式有關。從新江灣城這塊地的競買條件中，可見一斑。

　　最后，為什么賣得相對便宜？很簡單，中標者的部分對價沒有體現在土地價格中，可能存在未公開的某種承諾。鐵獅門所滿足的競買條件之一“與500強企業中不少于100家有緊密的租賃合作關系”，透出一點消息。

　　至此可知，鐵獅門低價得到新江灣城F地塊，是利用了自身的比較優勢。當地政府因為抬高競爭門檻所失去的，當然期望從交易完成后的房地產開發經營中拿回來。假使一次性賣地收入能夠部分轉為可持續的稅收，今天低價賣地就是賺了，而不是賠了。

　　不過，地價轉稅收的打算能不能如愿，要看在整個上海城市經濟發展進程中，新江灣城屬地政府自身定位的競爭力夠不夠，是不是能脫穎而出。新江灣城F地塊的低價，究竟是政府放長線釣大魚，還是預示了針對世界500強商務租賃帶動的土地需求，上海各區相應的土地供給已經接近競爭加劇、市場飽和的拐點？這才是值得認真研究的。

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