新華社記者 何豐倫 蘇曉洲

　　最近5年多來，從沿海到內地，我國房地產業持續演繹著大牛市行情。但在“統計口”，房地產業虧損面還挺大。湖南省數據表明，房地產業平均每個企業負債3701萬元，高居于工業、建筑業、交通運輸業之上。北京市統計局發布的調查也表明，2006年北京市房地產行業收入超過2235.6億元，利潤只有大約175.9億元。利潤率不到10%，企業虧損率達到52.8%，類似的調查結果，在廣西等地近年也都出現過。

　　莫非在房價飆升、老百姓望樓興嘆的同時，一直被社會認為有“攫取暴利”之嫌的房地產業，實際是在慘淡經營，賠本兒賺吆喝？為此，記者進行了一番采訪，了解到房地產開發“成本戲法”的某些奧秘。

　　除了土地外，建筑材料是開發商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質量安全的環節上使用價格相對低廉的產品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發票是原來價格的2倍至3倍。”一些房產公司工程部門人員私下說。

　　湊人頭數也是一個“絕招”。某些開發商搞來親戚朋友甚至整村整族人的身份證來制造使用大量“農民工”和“技術工程師”的假象。在某些項目，農民工的工資甚至可以開到每月2000元至3000元，拿不出任何資質證明的“技術工程師”，每月開出的工資也達到8000元甚至10000元，大量的虛增成本開支從此而來。

　　此外，修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現“成本飆升”的重要環節。一般來講，大戶型利潤比中小戶型高，所以在樓盤建設過程中，開發商有意將大戶型面積進一步加大，將中小戶型面積進一步壓縮。竣工后在測量過程中，通過有“內部關系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對外宣稱在樓盤開發過程中，根據建筑實際情況進行的修訂。這樣一來，交房時大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。

　　房開商李萍告訴記者，如果是同一房價的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1/5左右；而市場上往往大戶型的售價要比同一地段中小戶型價格高出1/4—1/5，大戶型的利潤空間會更大。

　　在上報測量的過程中，將中小戶型擴成大戶型，通過大戶型的實際銷售來獲取利潤，成為開發商賺取高額利潤的主要手段。一位地產業內人士說，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往在測量開發商房屋面積時睜一只眼閉一只眼，部分開發商玩弄成本增長也就成為輕而易舉的事。

　　深圳平石投資公司專業人士張天運指出，政府要確保對房地產的調控能力，除了運用金融杠桿，還必須一方面加強對開發商各類成本的詳細統計、評估，加強利潤監管，將這些細節納入房價是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關職能部門應該向購房者公開相關成本信息，這樣才能實現房價的有效回歸。

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