特約評(píng)論員　章劍鋒　

　　國(guó)務(wù)院辦公廳日前下發(fā)一則《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，以某種罕見的強(qiáng)硬口吻重申了既有的抑制囤積土地的精神，表示要堅(jiān)決無(wú)償收回閑置兩年的土地。若土地不符合無(wú)償收回標(biāo)準(zhǔn)，也要征取一定比例的閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地則要征繳增值地價(jià)。

　　根據(jù)目前存在于業(yè)內(nèi)的普遍陋習(xí)，開發(fā)商在以一個(gè)名義出價(jià)購(gòu)入一幅土地后，可以允許拖欠出讓金。除最初繳納一定額度的保證金外，不需要一次性全額支付出讓金，而可以通過約定進(jìn)行分期支付。此期限有可能在合同約定時(shí)被人為拉長(zhǎng)，或在履行過程中變相延展。這樣一來，分期支付本身就演變成一種變相囤地。不僅如此，盡管開發(fā)商拖欠著出讓金，卻可以拿到土地控制部門頒給的土地權(quán)屬證書，并以此申請(qǐng)抵押，貸入開發(fā)款。

　　有賴于這樣的制度性環(huán)境支持，開發(fā)商的囤地成本接近于零，囤地周期可以不斷延長(zhǎng)。就此說來，新的反囤地舉措是不容易全面實(shí)現(xiàn)的。一個(gè)表層原因或許是執(zhí)行力不到位，事實(shí)上這只是次要問題。而中國(guó)地域如此廣博，即使調(diào)控部門要親力親為，在目前七大督查局的監(jiān)控基礎(chǔ)上分離出更多糾察機(jī)構(gòu)，成本大、費(fèi)周折，也是一件不容易辦成的事情。

　　那么，當(dāng)務(wù)之急就不應(yīng)只將開發(fā)商視作唯一治理的對(duì)象。我們的決策重心，似乎應(yīng)該更多地放置到改革土地出讓金清繳制度和商業(yè)銀行信貸控制兩方面。反囤地風(fēng)暴要同時(shí)從這里刮起。惟今之計(jì)，最好的辦法是調(diào)控部門通過垂直管理對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行直接控制，削弱地方土地管理部門的土地實(shí)質(zhì)控制人角色。土地控制在他們手中，與囤積在開發(fā)商手中無(wú)異。即便短期內(nèi)不能實(shí)現(xiàn)土地職能部門自上而下的垂直管理，調(diào)控部門也需要像控制銀行信貸一樣，建立一套行之有效的土地征信系統(tǒng)。在督查實(shí)體功能日臻完善的前提下，該系統(tǒng)完全可以將每個(gè)開發(fā)商的土地購(gòu)入量、性質(zhì)、周期和開發(fā)進(jìn)度詳細(xì)記錄在案，因?yàn)橥恋厥菍?shí)物，比之銀行貨幣更加容易掌握。

　　商業(yè)銀行對(duì)于開發(fā)商的企業(yè)貸款也有必要節(jié)制一些，不負(fù)責(zé)任的授信不僅是一種濫權(quán)行為，更容易向開發(fā)商囤積土地和房屋提供支持。目前需要做的，是必須嚴(yán)格控制基層土地部門在開發(fā)商沒有繳清土地出讓金的時(shí)候就頒給土地權(quán)屬證書，這種權(quán)屬應(yīng)該在全部出讓金支付完畢后方能授予，否則會(huì)成為開發(fā)商從銀行騙取貸款的道具。在沒有權(quán)屬證書的情況下，銀行不應(yīng)該也不會(huì)授信。

　　出于審慎起見，似乎還有必要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款單獨(dú)建立一套征信系統(tǒng)。與土地督查局類似，在金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)征信系統(tǒng)也應(yīng)該包括一個(gè)自上而下的房地產(chǎn)企業(yè)貸款督查實(shí)體，而且這套征信系統(tǒng)應(yīng)該與土地征信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)接，使多個(gè)部門之間實(shí)現(xiàn)企業(yè)用地信用信息共享。

　　如此，抑制囤地舉措才會(huì)事半功倍。至于這樣做會(huì)否冷卻房地產(chǎn)價(jià)格高燒，我們一定不要忘記，反囤地舉措只能夠確保通過最大限度的努力零散激活握在開發(fā)商手中的存量土地，不會(huì)產(chǎn)生土地集中、規(guī)模放量的效應(yīng)。此外，如果固有的土地結(jié)構(gòu)性供給瓶頸不能打破，政策性、保障性住房的劃撥供地比重不能高于或等同于商品房用地供給，樓市價(jià)格炙熱態(tài)勢(shì)顯然是難以得到根本性改善的。

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