- 趙元元

　　自從萬科掌門人王石發(fā)表“樓市拐點(diǎn)論”和“三四年后再買房”的言論之后，輿論的表現(xiàn)一直非常亢奮。之前還只是買房子的人磨磨嘴皮，現(xiàn)在賣房子的人也跳出來跺腳。任志強(qiáng)就在其個人博客上發(fā)表了一篇含沙射影的文章，暗指萬科的產(chǎn)品質(zhì)量欠優(yōu)，并對王石本人有所非議。

　　如果留意萬科醞釀已久的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略，其實(shí)就不會對王石最近的表演感到奇怪。謝國忠先生在《中國房地產(chǎn)難題有解》一文中提出過一種“工廠模式”，認(rèn)為大規(guī)模的快速開發(fā)有利于提高供應(yīng)效率和平抑房價。萬科的住宅工業(yè)化在很大程度上類似于此：在全國范圍內(nèi)儲備土地以形成規(guī)模基礎(chǔ)，再通過工業(yè)化的生產(chǎn)降低建安成本，最后采用低價促銷和快速銷售的手段收回資金并循環(huán)開發(fā)。

　　其產(chǎn)品主推精裝中小戶型，定位更多地面向自住市場，對投資性資金的依賴相對偏低。本輪調(diào)控的重點(diǎn)是收縮銀根，控制金融風(fēng)險，對那些土地儲備不足、資金鏈緊張、融資能力較弱的開發(fā)商是致命打擊，但對于萬科這樣有大量土地儲備的上市公司影響不大。王石在這樣的背景下談?wù)摗肮拯c(diǎn)”，無疑有自己的底氣。不過，工業(yè)化生產(chǎn)的模式雖然可以在一定程度上遏制囤地和捂盤，但如果土地供應(yīng)無法及時跟進(jìn)，還是難以達(dá)到平抑房價的效果。我相信在這一點(diǎn)上，任志強(qiáng)和王石并沒有分歧。

　　供不應(yīng)求一直是開發(fā)商們的統(tǒng)一口徑，由此而展開的開發(fā)策略卻可能走向兩個極端：一是快速開發(fā)，快速銷售，快速循環(huán)；二是囤地捂盤，坐地起價。從本質(zhì)上來說，這兩者在道德上也都無優(yōu)劣可言。只要土地供應(yīng)完全以行政手段為主導(dǎo)，樓市永遠(yuǎn)無法擺脫擊鼓傳花的期貨屬性，區(qū)別僅僅在于平倉和清倉的時機(jī)選擇而已。

　　中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有過一次硬著陸的失敗經(jīng)歷，不太可能再采取過于激烈的行政手段進(jìn)行強(qiáng)壓。雖然每輪新的調(diào)控政策出臺，市場都會周期性振蕩，但也只是行業(yè)內(nèi)的階段調(diào)整，對整體房價的走勢不會造成直接影響。防止房價過快上漲，一直是政策底線。換句話話，也就是要保證房價平穩(wěn)上漲。與市場的剛性需求相比，也許政策的偏向更能支撐開發(fā)商們對于未來的預(yù)期。

　　萬科作為中國房地產(chǎn)市場的明星企業(yè)，既是行業(yè)巨頭，也是業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，確實(shí)在很多方面做出過正面表率，比如公開征集“城市中低收入人群居住解決方案”，比如積極配住房保障體系建設(shè)。但王石早在1992年承諾的“超過25%的利潤萬科不做”，卻一直沒有得到真正落實(shí)。今年萬科拿起地王來，也是毫不客氣，這次雖然承諾2008年以后不再拿，言下之意就是2008年之前還是要繼續(xù)拿。也許奧運(yùn)會以后高價拿地的風(fēng)險，萬科已經(jīng)估計得清清楚楚。現(xiàn)在萬科的部分樓盤略微調(diào)低售價，也不過是一種營銷手段，何況他們的樓盤已經(jīng)是各地房價的領(lǐng)跑者。

　　這里并沒有任何責(zé)難萬科的意思，在一個崇尚叢林法則的混沌市場攻城略地，同時還能兼顧起碼的社會責(zé)任，萬科也許做得還不夠好，但目前也沒有比萬科做得更好的。即便如此，也沒有必要過于夸大萬科的示范意義。

　　如果土地使用制度無法進(jìn)行有效的改革，市場永遠(yuǎn)沒有真正的話語權(quán)。輿論高估萬科對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響，更高估了房地產(chǎn)行業(yè)對整個住房制度的影響。王石賣瓜自賣自夸，借樓市之拐點(diǎn)做萬科工業(yè)化住宅之廣告，其實(shí)不值得任志強(qiáng)義憤填膺地跳腳，更不值得全國人民跟著一廂情愿地打噴嚏。

　　(作者系房地產(chǎn)咨詢行業(yè)從業(yè)人員)

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