四川新聞網(wǎng)-成都商報訊

　　在金融、土地、稅收多重政策的擠壓下，投資、投機性需求將得到有效遏制，房價漲幅趨緩……業(yè)內(nèi)普遍認為，在2008年，消費者的選擇余地更大，短期內(nèi)供不應求的局面將不復存在。但業(yè)界人士表示，相對于國內(nèi)其他一線城市而言，目前成都房價總體上基本合理，今年成都樓市仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。不過，調(diào)控政策對于樓市的影響也會更明顯，因此在擴張策略上將以“穩(wěn)”為主，以往爭先拿地搶占開發(fā)資源的做法得有所調(diào)整。

　　而“民生地產(chǎn)”概念的適時提出，終于澄清了一個事實，就是在中國并非每個人都必須要買房，在住宅消費上市民可以根據(jù)自身情況而各歸其位。

　　在大多數(shù)人眼里，IT行業(yè)的人都是白領，但對于工作時間不長的人來說，合理規(guī)劃收入是只身在成都發(fā)展的必然要求。房租無疑是各項花銷中的一大主要開支。對于高級專業(yè)人才，成都將建設“高級員工公寓”,首先在高新區(qū)范圍內(nèi)試點。

　　關(guān)鍵詞：高級員工公寓

　　“幸運”入住低租金房 IT小伙租房也有歸屬感

　　25歲的江西小伙杜良輝是四川創(chuàng)立信息科技有限責任公司的技術(shù)工程師。工作兩年已經(jīng)搬了三次家的他半個月前又換了第四個住所。獨處異鄉(xiāng)、工作時間不長、積蓄有限……多重存在客觀現(xiàn)實似乎從一開始就注定了這樣居無定所的日子還將在一段時間里持續(xù)。不過新年之前的這次喬遷對他有著特別的意義，雖然仍然是租房居住，不過這次他住的是政府為企業(yè)專業(yè)人才提供的低租金房。

　　杜良輝的新家位于高新區(qū)慶安社區(qū)一幢建成不久的新樓。所有認識他的人提起此事都羨慕地說他運氣好，最直接的原因是：小杜新居70平方米的套二住房，租金才6元/平方米，他與另一同事共同分擔每月420元的租金。杜良輝說，過去的兩年，他每月的房租在400~425元，“差不多是現(xiàn)在新居的兩倍。”

　　小杜的“運氣”源于高新區(qū)去年11月底啟動的企業(yè)員工住房保障體系。只要是符合一定條件的高新區(qū)企業(yè)，只花市場70%甚至更低的價格就可以給員工租套房子。小杜所在的公司通過申請，得到了12套低租金房。據(jù)小杜稱，他們公司400多人，其中和他情況類似的無房族不少于50%，能成為第一批低租金房的受益者，他感到非常幸運和被重視，“換了是誰也沒有理由不盡全力工作。”

　　無論是從居住的環(huán)境，還是舒適度和安全上，杜良輝都認為，新居所讓他在租房的經(jīng)歷中第一次找到了真正的歸屬感。為了節(jié)約房租，之前他每次租房都是與人合租，但相互間素昧平生，住在一起很難放松神經(jīng)，回到住所睡覺也覺得累。另一方面，前三次的出租房都是“歷史悠久”的舊宅，不僅居住環(huán)境差，而且室內(nèi)設施也極為缺乏，有的地方連洗澡都成問題。和這些曾經(jīng)的住所相比，今天的新居堪稱“天堂”。考慮到員工的居住需要，小杜所在的公司專門對房間進行了裝修，安置了廚衛(wèi)設施，提供了部分生活家具，還加裝了防盜窗。

　　本報記者 賀崢

　　關(guān)鍵詞：大學生公寓

　　100套大學生公寓 畢業(yè)生的美麗家園

　　成都這座城市，每年要留下和接受大量大學畢業(yè)生，作為城市朝氣的代表，他們拼命工作養(yǎng)活自己，每月付房租，忍受合租帶來的不便。成都今年首推100套面積30~60平方米的大學生公寓，租金是同類住房市場租金的70%，讓他們仿佛看到自己的美麗家園。

　　早晨8：00，一陣急促的鬧鈴聲把張僑從夢中驚醒，拉開被子，一股冷空氣讓他打了個寒戰(zhàn)，趕緊又縮回被子里。張僑睜開眼睛，再次打量這間約20平方米的簡陋出租屋，生活用品四處散放，因為忙于工作，房間一個星期沒打掃了，到處是灰。“明年一定要買一套新房子！”張僑終于在自己慣用的鼓勵語下起床。十分鐘后，他已經(jīng)行走在上班的路上了。

　　張僑是綿陽人，電子科大畢業(yè)，現(xiàn)在拿著每月近3000元的薪水，每天繃緊了弦地干，目的很簡單：多掙點錢，買套房子再買輛車。“現(xiàn)在和朋友合租肖家河這套房子，70平方米，一套二，沒裝修沒電器，只有簡單的家具，800元一個月。”張僑看中這套房子，一是便宜，二是走路10多分鐘就到單位，省了交通費用。和他合租的是大學畢業(yè)兩年的學生，在附近一家廣告公司上班。平時兩人難得見一面，碰到了交流得最多的就是房價，買套房子是和他們一樣的同齡人共同的理想。

　　記者用近一周時間，通過成都各大論壇進行了一個大學畢業(yè)生居住情況調(diào)查，在回帖的 100位畢業(yè)1到2年的大學生中，平均月收入約2000元，有11位和父母住，急切地想搬出家獨立生活，卻迫于經(jīng)濟壓力只敢想想；17位買了新房，但是父母付首付或者全款，付按揭的人被月供壓得只能縮減娛樂、生活開支；72人租房住，絕大多數(shù)選擇二、三環(huán)間的出租房合租，房租占到月收入的三成。離單位近，交通方便，價格合理，水、電、氣三通，有簡單家具，幾乎是他們選擇出租房的統(tǒng)一標準，但合租所帶來的麻煩讓他們對居住狀態(tài)極不滿意。

　　網(wǎng)友“蛙人”比較前衛(wèi)，在三環(huán)路外租了間農(nóng)民房，每月300元，買了一輛車，每天開車上班，不過，現(xiàn)在覺得日子過得緊巴巴的：“油價漲了，車多又堵，養(yǎng)車在時間和金錢上都不劃算，正在想把車賣了，找人合租搬回二環(huán)。”提到買房，“蛙人”笑稱：“工作三四年存了錢再說。”但他立刻遭到網(wǎng)友“真子”的反對：“我工作5年了，好不容易存了十幾萬元，以為可以買套房，等我打電話到售樓部時才發(fā)現(xiàn)，這點錢，首付都不夠！”

　　還好年輕人活力十足，張僑很積極：“成都今年首推100套面積30~60平方米的大學生公寓，租金是同類住房市場租金的70%，解決大學畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)住房困難，但要求是工作滿3年，我也許可以再等一年，申請推出的第二批、第三批公寓，也說不定到那時，我就有能力買房了。”雖然覺得推出的套數(shù)少了點，但是這個消息仍令大學畢業(yè)生興奮： “租金便宜點，也好存點錢早點買房。”

　　本報記者 李姝

　　關(guān)鍵詞：農(nóng)民工住房保障

　　多種方式 保障他們住得好起來

　　成都的飛速發(fā)展，與農(nóng)民工這支龐大的“建設大軍”密切相關(guān)。“多渠道提供農(nóng)民工住房保障、改善農(nóng)民工住房條件”，同樣成為2008年住房保障體系的重要課題。

　　上月30日中午，玉皇觀街某住宅開發(fā)項目工地。這是兩座緊挨著工地搭建而成的疊拼鋼架房，共分為三層，每層共隔離為9個單元寢室。每間寢室約12個平方米，普遍放置5張雙層鋼架床，分別居住著9、10個人，空間顯得十分零亂而擁擠。雖然鋼架房的外墻都用薄板圍了起來，但風依然能夠從屋頂或很多縫隙里灌進來，寢室里冷颼颼的。位于第三樓的一間寢室里，仁壽籍農(nóng)民工張發(fā)彩正抽著悶煙，“晚上睡覺有點冷，但多加兩床被子還是過得去的！”張發(fā)彩告訴記者，比起前幾年曾經(jīng)住過的臨時工棚來，現(xiàn)在這個條件雖然擁擠了一些，但暖和多了，得到了很大改善。

　　在附近的東較場街某建筑工地，這里的工友們?nèi)兆觿t要“滋潤”一些：住的是公司租賃的民房，在這樣的寒冬里暖和多了。一間小屋子里居住三四個人，大的屋子居住七八個人，閑時還可以自己做頓美餐。該項目承建方有關(guān)負責人稱，過去很多建筑工都住在工棚里，但這些年來按照安監(jiān)部門規(guī)定，農(nóng)民工居住條件被提到了一個新的高度，最低居住標準是2~3層的鋼架房。

　　從有關(guān)部門推測的情況看，流動于本市城鄉(xiāng)的農(nóng)民約有220萬人，其中有80%是農(nóng)民工，估計本市農(nóng)民工有160萬人左右。2006年，農(nóng)民工的年收入約在10000元左右，而本市在崗職工平均年收入為19293元，因此農(nóng)民工年收入遠遠低于城市職工的收入，而且他們居無定所，居住問題面臨極大挑戰(zhàn)。

　　市建委有關(guān)部門負責人告訴記者，由于農(nóng)民工收入低，很少能夠在城市買得起房，如何解決他們的居住條件是個不容忽視的課題。政府部門對施工人員居住的安全性是有規(guī)定的，過去多數(shù)農(nóng)民工居住的臨時工棚已納入限令，現(xiàn)在有了一些農(nóng)民工公寓，大多數(shù)工地的農(nóng)民工居住方式主要有兩種：一是由工程承建方統(tǒng)一租借民房，作為農(nóng)民工在施工期間居住的宿舍；二是統(tǒng)一興建符合一定條件的鋼架房，由質(zhì)監(jiān)部門檢驗通過。而去年12月21日市政府首次明確把農(nóng)民工住房問題納入 2008年的住房保障體系，提出多渠道提供農(nóng)民工住房保障、改善農(nóng)民工住房條件。

　　本報記者 萬金龍

　　民生地產(chǎn)時代，

　　重新認識住房需求與買房需求之差

　　正合地產(chǎn)董事長毛勇非常認同用“民生地產(chǎn)”來概括當前住宅市場正在發(fā)生的變化，按照以前的觀念每個人都必須買房子，這就造成大量支付能力相對較弱的居民和剛剛進入工作崗位的大學畢業(yè)生承受巨大的購房壓力，從而也增加了社會不和諧因素。毛勇認為，以往房地產(chǎn)市場對中低端住宅消費需求一直沒有很好解決，民生地產(chǎn)將彌補這樣的空缺，并將很好地整合有限的土地資源，促使開發(fā)商重新調(diào)整開發(fā)盈利模式，畢竟在民生地產(chǎn)全盤浮出水面之后，市場環(huán)境將發(fā)生很大變化，需要重新認識住房需求與買房需求之差。

　　2007年9月，紅星國際地產(chǎn)顧問公司全面參與了高新區(qū)專家公寓和員工公寓建設的前期策劃工作。紅星國際推廣總監(jiān)馮玨透露，與高新區(qū)的合作是在去年8月7日，國務院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱“24號文”)剛剛出臺的背景下展開的，而高新區(qū)此舉尤其具有象征意義。“以往我們在開發(fā)經(jīng)濟適用房時是先修房子，然后再找符合條件的市民來購買，這種模式就難免會出現(xiàn)開著奔馳、寶馬去排隊買經(jīng)濟適用房的情形。專家公寓和員工公寓則是先摸清楚了需求，然后再來開發(fā)具有廉租性質(zhì)的住房，這是一次很有意義的嘗試。”

　　馮玨表示，當前房地產(chǎn)正處于從“支柱性”產(chǎn)業(yè)向“民生性”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化時期，“24號文”明確在城市新開工的住房建設中，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%，但對于在目前的市場環(huán)境下保障型住房如何來建，這是一個很新的課題。先確定好目標再去開發(fā)廉租房就是很好的創(chuàng)新，但如何將覆蓋范圍進一步擴大，比如如何滿足外來務工人員的居住問題，現(xiàn)在還有很多難題需要一一解決。

　　馮玨認為民生地產(chǎn)對于地產(chǎn)投資領域也有著深遠的影響，民生地產(chǎn)將全面改變房地產(chǎn)市場的投資預期，使房地產(chǎn)市場全面回歸到理性。目前，不少城市的住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)完全脫離了住宅消費領域，人們完全不顧及“租售比”、長期投資收益等科學的投資指標，不少購房者都將買房當成短期投機，只要有人接手就有錢賺，投資者都將商品房當成“題材股”來炒作。民生地產(chǎn)的出現(xiàn)勢必將使得樓市更為冷靜，畢竟人們不再只有通過買商品房才能解決居住問題，哪怕目前民生地產(chǎn)的覆蓋面還極其有限。

　　成本“減負”，

　　開發(fā)商通過多種形式增加土地儲備

　　另一方面，土地獲取的成本壓力明顯成為了開發(fā)商，尤其是大開發(fā)商不愿面對又不得不面對的現(xiàn)實。2007年在成都市國土局舉行的最后三場土地拍賣會中，外來開發(fā)商顯出疲態(tài)，在本土中小開發(fā)商大量獲取土地的同時，部分區(qū)域的地價甚至出現(xiàn)了下跌。12月20日的拍賣會上，成都金房以較低價格拍得城東地塊后，一位在現(xiàn)場的業(yè)內(nèi)人士笑出聲來，他說：“這是好消息還是壞消息？誰說得清楚？要是這些外來開發(fā)商肯出手，價格不會是這樣；相反，要是他們知道最終會是這個價格，肯定會郁悶死。”

　　而這些急于獲得土地卻又謹慎出手的開發(fā)商在干什么？多方情況顯示，他們獲取土地的主要渠道正在從拍賣場走向民間。

　　自從龍湖以高價拿下建設路69信箱地塊后，很多人驚呼，土地拍賣別和龍湖“撞車”，而這家公司此后卻改變手法，頻頻通過其他形式增加土地儲備———近期，該公司在城西沙灣、城南世紀城通過股權(quán)收購等形式分別拿下兩宗地塊，而他們即將在今年推出的750畝牧馬山別墅，也是對時運房產(chǎn)白云渡牧場的一筆收購獲得的。

　　龍湖地產(chǎn)營銷總監(jiān)羅濤對記者說，龍湖這種正在加速成長的企業(yè)急需土地儲備，而僅僅從拍賣場獲得土地，無疑將不斷加大公司的成本壓力，減緩資金流速，這不利于企業(yè)成長。通過股權(quán)收購等方式拿地，讓土地價格有了可以談判的基礎，從而能大大為企業(yè)的建設成本“減負”。

　　不和政策“硬碰硬”，

　　產(chǎn)品要有差異化

　　專家認為，由于政府的調(diào)控作用，將來的商品房性價比將大大提高，人們買房子更加物有所值。這也意味著，房地產(chǎn)暴利時代正在逐步消失，開發(fā)商的成本和利潤都將越發(fā)透明，整個市場更加規(guī)范化、理性化。

　　在多項新政對投資、投機的打壓中，中低收入人群的住房需求，無疑是目前房地產(chǎn)市場上最大的一塊“蛋糕”，而從成都市政府日前發(fā)布的對大學畢業(yè)生、普通工薪階層和低收入人群住房保障的相關(guān)計劃中，開發(fā)商逐漸明白，市場留給他們的，將是一道很窄的大門。

　　電影《天下無賊》，劉德華有句臺詞耐人尋味：“大浪淘沙，留下的才是精品。”誰能留下？誰被拋棄？如何在夾縫中生存？———開發(fā)商需要解決方案。

　　龍湖地產(chǎn)的羅濤認為，現(xiàn)在才是考驗開發(fā)商產(chǎn)品差異化能力的時候，不見得非要和政府的住房保障制度“硬碰硬”，在住房消費金字塔的另一面做到最好，還是可以獲得市場。她透露說，今年龍湖在成都推出的多個項目，將以“高端”作主打，包括別墅、城市豪宅等，通過差異化來保證產(chǎn)品的溢價能力，與未來市場大量涌現(xiàn)的中低端住宅拉開差距。

　　此外，有一些企業(yè)已開始試驗全新的中小戶型產(chǎn)品，用同類產(chǎn)品的差異化來贏得未來更加廣闊的市場。2008年夏天，萬科“萬匯樓”———一個探索中低收入人群居住問題如何解決的試驗產(chǎn)品，將迎來他的住客。“萬匯樓”建筑面積12000平方米，采用外圓內(nèi)方的“新客家圍屋”式單廊住宅形式，外徑72米，高度6層。每個單元平均40平方米左右，分為供單身居住的集體宿舍和供家庭居住的隔間公寓兩種形式。這個試點項目的回報期大概20年，以租賃為主，每個單元的租金參考了目前城中村的出租屋價格，約在200～300元/月，面對的客戶群主要是月收入在1000多元的勞工階層。據(jù)萬科總部透露，該廉租住宅可能會以“自管、互助”的形式管理。

　　成都萬科還于新年啟動了2008青年置業(yè)計劃，旗下的魅力之城、金域藍灣、金域西嶺、朗潤園等項目都將參與本次活動。本次活動主要針對首次購房年輕人，以90平方米以下中小戶型為主，首付最低可至兩成，更為重要的是根據(jù)購房者不同的經(jīng)濟支付能力和個性化需求，由專業(yè)置業(yè)顧問提供切實可行的置業(yè)計劃書，并針對準備結(jié)婚和才結(jié)婚的青年之家，推出購房特惠。王石表示，在財富貧富懸殊的社會轉(zhuǎn)型期，有能力的企業(yè)應該先行主動承擔社會責任，所有的利己行為，都要以利他行為為基礎。所以，萬科開創(chuàng)了企業(yè)來修廉租房的示范樣板。

　　本報記者 劉洵 李楊 劉瑞國 賀崢

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