話語權(quán)集中 或成房市“另類拐點(diǎn)”

　　本報(bào)記者 林喆

　　臨近年關(guān)，深圳、廣州、上海等地樓市在成交量急劇萎縮后，曾經(jīng)氣勢(shì)如虹的房?jī)r(jià)開始松動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于“拐點(diǎn)”之爭(zhēng)愈演愈烈。目前，僅從房?jī)r(jià)的層面，判斷房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)無疑有失偏頗。但是，應(yīng)該看到，信貸從緊后的市場(chǎng)分化和行業(yè)話語權(quán)集中，很可能成為房地產(chǎn)業(yè)的“另類拐點(diǎn)”。

　　房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型行業(yè)，各種要素資源是以資金為軸心進(jìn)行配置的。由于近幾年信貸環(huán)境較為寬松，因此房地產(chǎn)企業(yè)的“日子”比較好過，但行業(yè)集中度并沒有隨著景氣高漲而上升。統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，多的時(shí)候五六萬家，少的時(shí)候也三四萬家，但前五名的市場(chǎng)份額加起來不到5%。

　　在調(diào)控趨嚴(yán)、貨幣政策從緊的背景下，今后并非所有的房地產(chǎn)企業(yè)都能順暢地獲得充足的現(xiàn)金流。這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)直接融資成本的抬高，更體現(xiàn)在個(gè)人消費(fèi)信貸趨緊后，房地產(chǎn)銷售速率下滑導(dǎo)致的資金周轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)效率的下降。

　　由于預(yù)售制度的存在，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上便有了“預(yù)收賬款”這一項(xiàng)。雖然該科目屬于流動(dòng)負(fù)債，但構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金的重要來源。而且，對(duì)這一現(xiàn)金流的占有，房企幾乎是不支付任何成本的。

　　業(yè)內(nèi)資深人士指出，房地產(chǎn)投資中單純的信貸比重其實(shí)并不大，一般只有20%左右。更主要的負(fù)債，則是以個(gè)人按揭為代表的銷售貸款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)更擔(dān)心的是居民消費(fèi)信貸的緊縮。

　　顯然，頻繁加息后，資金將不再“廉價(jià)”，二套房新政更進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)投資的“錢袋子”。對(duì)持幣待購(gòu)者而言，信貸收緊意味著支付能力下降。在目前的高房?jī)r(jià)下，房貸成本增加將進(jìn)一步削弱人們的房產(chǎn)購(gòu)買力，同時(shí)將增加持有投資性房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　種種跡象表明，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)受到很大影響。2007年下半年以來，一線城市期房成交量大幅萎縮，“有價(jià)無市”日益凸顯。在資金壓力增大的背景下，負(fù)債率高、融資渠道狹窄、資金鏈繃緊而“扛不下去”的企業(yè)，結(jié)局很可能是在并購(gòu)中出局，市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)也將日益集中。

　　可以預(yù)見，在貨幣政策從緊后，房地產(chǎn)的資本以及由其引導(dǎo)的其他要素資源，將出現(xiàn)非均衡化配置，優(yōu)勢(shì)企業(yè)將獲得的更多。而這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，很可能是一種進(jìn)步。因?yàn)樗�謂的優(yōu)勢(shì)企業(yè)，其運(yùn)營(yíng)效率往往高于行業(yè)平均水平，資本、土地等資源向這些企業(yè)匯聚，無疑是一種優(yōu)化配置。

　　更主要的是，從公司經(jīng)營(yíng)層面看，代表運(yùn)營(yíng)效率高低的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是資金周轉(zhuǎn)率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金周轉(zhuǎn)率和土地開發(fā)速率是成正比的。如果行業(yè)要素資源向高運(yùn)營(yíng)效率企業(yè)集中，有利于加快土地開發(fā)速度，減少“囤地”、“捂盤”現(xiàn)象的發(fā)生。進(jìn)一步推論，當(dāng)資金運(yùn)行和土地開發(fā)的效率不斷提高時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中“真實(shí)的”和“人為的”供求緊張，都將得到逐步化解，介時(shí)房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定。

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