賀軍

　　近幾天，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陰雨綿綿，寒氣逼人。一方面是一線城市樓市銷(xiāo)售急劇轉(zhuǎn)冷，有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象明顯增加；另一方面是國(guó)家各項(xiàng)緊縮政策直逼房地產(chǎn)市場(chǎng)，大有房?jī)r(jià)不下跌不罷休之勢(shì)。這種形勢(shì)，在國(guó)內(nèi)股市中有十分明顯的反映，房地產(chǎn)股成了領(lǐng)銜下跌的主力。

　　很巧合的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭股萬(wàn)科近日又給出了兩個(gè)信號(hào)。一個(gè)是國(guó)內(nèi)媒體日前廣泛報(bào)道，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石表態(tài)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。此番表態(tài)之后，萬(wàn)科又傳出了降價(jià)售樓的舉動(dòng)。據(jù)報(bào)道，萬(wàn)科旗下位于廣州老城荔灣區(qū)的金色康苑項(xiàng)目，市場(chǎng)一直估計(jì)每平方米售價(jià)可達(dá)2萬(wàn)元，怎料12月中開(kāi)盤(pán)后，每平方米售價(jià)僅1.3萬(wàn)至1.4萬(wàn)元。由于每平方米售價(jià)較周邊的住宅便宜3000元至4000元，推出的156套房，在數(shù)小時(shí)內(nèi)被搶購(gòu)一空。

　　身為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界領(lǐng)軍企業(yè)的萬(wàn)科，都發(fā)出了這樣明顯的兩個(gè)信號(hào)，這似乎印證了公眾的判斷：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于到拐點(diǎn)了。事實(shí)是否真的如此呢？

　　在我們看來(lái)，與其說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，不如說(shuō)是社會(huì)公眾期盼房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。然而，情感代表不了理智，愿望也不能代替客觀分析。社會(huì)學(xué)意義上的分析結(jié)論，更不能代替市場(chǎng)規(guī)律的作用。但輿論的喧囂和政策的密集出臺(tái)，使得不少人士對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷失去了方向感。

　　我們?cè)�多次在�?jiǎn)報(bào)中表示，判斷國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)還為時(shí)尚早。綜合起來(lái)，理由有如下幾點(diǎn)：

　　首先，雖然一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)出現(xiàn)放緩，交易量也在縮小，但二、三線城市市場(chǎng)則依然火熱。據(jù)國(guó)家發(fā)改委的相關(guān)數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月二、三線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)漲幅加快的趨勢(shì)，在市場(chǎng)需求旺盛的情況下，市場(chǎng)供需矛盾開(kāi)始突出。烏魯木齊、北海10月份新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲18.5%和17.7%。與此同時(shí)，長(zhǎng)三角地區(qū)部分二線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回升勢(shì)頭，其中，杭州、寧波10月份新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲10.8%和19.1%。

　　其次，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否開(kāi)始萎縮？目前仍難以確定。從房?jī)r(jià)漲勢(shì)和銷(xiāo)售來(lái)看，似乎有這種跡象。但這離具有“趨勢(shì)反轉(zhuǎn)”意味的拐點(diǎn)，還有很大距離。據(jù)我們掌握的情況，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“萎縮”也有可疑之處。比如，在某一線大城市，政府專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)班子處理本市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。如何統(tǒng)計(jì)，如何發(fā)布，如何調(diào)整，都有專(zhuān)門(mén)的安排。不能說(shuō)是統(tǒng)計(jì)造假，但確定哪些屬于統(tǒng)計(jì)范圍，則是可以調(diào)整的。

　　此外，判斷一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否萎縮，一個(gè)重要的觀察窗口是看土地市場(chǎng)。據(jù)我們掌握的情況，目前在一、二線城市，土地拍賣(mài)市場(chǎng)依然在低調(diào)之下保持著活躍，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎地想趁年底在上海拿一些土地儲(chǔ)備，卻吃驚地發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在參與拿地競(jìng)爭(zhēng)的有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商比過(guò)去更多了。大家都不傻，不會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)還往水里跳。只要市場(chǎng)不出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，儲(chǔ)備土地就是個(gè)硬道理。

　　最為重要的原因，恐怕還是流動(dòng)性過(guò)剩。在目前的通貨膨脹預(yù)期之下，在當(dāng)前的利率和匯率政策的局限空間之下，在當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，房地產(chǎn)作為一種重要的投資品，有什么理由在短期內(nèi)就面臨拐點(diǎn)的到來(lái)呢？

　　有意思的是，今天在網(wǎng)絡(luò)上看到了一篇王石的澄清，他在回答記者提問(wèn)時(shí)，說(shuō)同意的只是廣州、深圳的樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)。他隨后馬上補(bǔ)充：“中國(guó)東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期，不能一概而論。”但是，第一句話被媒體大量引用，第二句話卻沒(méi)人提了。

　　我們的結(jié)論還是：判斷國(guó)內(nèi)樓市拐點(diǎn)到來(lái)還為時(shí)尚早。如果拿這種判斷來(lái)指導(dǎo)2008年的決策，風(fēng)險(xiǎn)可能就更大了。(作者為安邦集團(tuán)研究總部高級(jí)分析師)

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)

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