-實習記者王望

　　盡管表面上已停工停售，但暗地里，小產權房的興建和售賣仍然如火如荼。

　　在北京一家較大的房源交流網站“趕集網”上，每天新增的小產權房信息就有一二十條，多數分布于房山、通州、順義等地區，房價比周邊至少低30%，有些甚至直接寫明“小產權”。但國家的禁令，也令買房人和開發商心情復雜。

　　在不安的氣氛中，為什么小產權房仍然賣得歡呢？小產權房的出路到底在哪？目前，政府部門已多次重申“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”。也有業內人士認為，小產權房問題很復雜，解決小產權房不該一刀切。

　　現場

　　低價格依然很招人

　　近日，記者來到房山區琉璃河鎮一個名叫“濱水雅園”的小產權樓盤暗訪。這是房山區規模較大的小產權項目之一，目前20多幢六層半的住宅樓已經完工并且可以入住，此外還有30多棟樓正在動工建設中。

　　雖然不是雙休日，但是看房人并不少。50多歲的宋師傅打算給年邁的父母物色一套底層的二居室。“城里的房子動輒就上萬元，要買困難著呢！”小產權房吸引宋師傅眼球的自然是價格優勢，20萬元左右就可以買個80平方米的兩居室，哪怕地處偏遠、周邊設施不健全這些缺點都變得“可以接受”了。

　　交訂金才保證買得到房

　　“真想買的話就先交訂金，不然到時候就沒有了。”售樓處的工作人員對記者說，“別看這里有20多棟樓，但是大部分都已經被買下了，房源現在非常緊張，房價每天都在漲。要是周末，這里根本就轉不開身。”中介對這里的未來信心滿滿:“從開盤的單價1500元現在已經漲到了2300元，明年年底再漲個1000元不是問題。”

　　記者發現，小產權房的開發商為了更隱蔽和推脫責任，并不直接聘用售樓人員，也不專門制作宣傳的文案和廣告，而是把銷售交給了一些中介公司，由他們通過網絡、分發小廣告等形式為樓盤做宣傳。

　　中介稱“鄉產權很可靠”

　　當問到房屋的產權歸屬時，中介稱這些樓房是鄉政府在農村的公共用地上蓋的，屬于鄉產權。那鄉政府會不會臨時變卦、收回房屋，中介表示沒有這種可能性:“這里住著好幾百戶人家，鄉政府怎么可能跟這么多人過不去呢？”房子再交易他們也有對策:“要想賣的時候就委托中介，私下走公證處，這個不是問題！”

　　隨后，中介又帶著看房者到了另一個小產權樓盤——金果家園。中介稱這個樓盤可以在兩年內轉為大產權:“兩年內開發商會陸續交齊土地出讓金，到時候這里就是大產權房了。”這對購房人來說，極具吸引力，盡管將信將疑，仍有不少人紛紛解囊。

　　心態

　　業主:冀望小產權“轉正”

　　“我的房子以后賣給誰呀？”國務院強調城鎮居民不能買小產權房后，這個問題成為業主吳女士最大的擔憂。

　　據吳女士介紹，她在2005年以每平方米2400元的價格買了一套130多平方米的小產權房，當年買房時很讓她動心的一點就是房子價格看漲，還容易出手。“到大隊蓋個章，大隊再出一個‘新房本’就行了。”“我現在就希望政府能出政策，把小產權房變成大產權房，哪怕多補交點錢呢。”和許多小產權房業主一樣，小產權房轉正，是吳女士最大的希望。

　　看房人:置了便宜房才算有了家

　　小張夫婦這兩年一直租房住，租的就是小產權房。據他們介紹，周圍不少同事買的都是小產權房，雖然產權不確定，但畢竟有自己的家了，這讓他們心里很“癢癢”。“我們現在也想買，但看不清政策，特別是最近國務院明確城鎮居民不允許買小產權房后，就更不敢買了。”

　　開發商:偷偷地也得把房賣出去

　　“如果重新給我一個選擇的機會，我肯定不建小產權房了。”昌平區一開發商非常無奈地說。當初看見別人搞房地產掙了大錢，他也跟風，稀里糊涂就拿了現在這塊地。沒想到，錢沒掙到，頭發都快愁白了。“現在，別讓我看見‘小產權’這仨字，一看見就緊張。你想想，房子都蓋好了，還有3棟樓沒賣出去，能沒壓力嗎？再說，業主天天盯著你問這問那，你就得天天為這事犯愁。另外，這3棟樓還不敢公開賣，只能偷著賣。”

　　解讀

　　小產權房性質有三種

　　目前，小產權房根據占用土地的性質主要分三種:第一種是在鄉鎮企業用地、鄉村公共設施和公益事業建設用地、農村村民住宅等集體建設用地上開發的；第二種是在未利用地上開發的；第三種是在耕地等農用地上開發的。

　　從北京的實際情況來看，第一種情況比較多。許多村委會或鄉鎮企業以“舊村改造”、“新農村建設”的名義在村民的宅基地上建房子，建好的房子一部分用于回遷，一部分就按小產權賣了，都沒有報批，或報了沒批，或報批的名義是占用。“占用”和“征用”雖一字之差，但產權性質是完全不同的，按“占用”報批的項目是拿不到大產權證的。

　　小產權房出路應多元化

　　一位不愿透露姓名的業內人士認為:小產權房的情況很復雜，解決方式也不應該一刀切。

　　這位業內人士認為，解決小產權房的方式按規劃和土地性質區別對待比較合理。像在耕地上建的第二種情況必須明令禁止；第一種情況因為比較普遍，而且既成事實，拆除的成本很大，所以也應該根據實際情況區別對待，比如詳細規劃上是居住用地的，看有沒有可能轉為大產權房，或像經濟適用房一樣，以限制上市的方式確定一種其他性質的產權。

　　背景

　　今年以來，政府打擊小產權房的聲音不斷。

　　-3月12日北京市建委發出購房風險提示，提醒購房者不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋，此類房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。

　　-6月18日，建設部新聞發言人發出購房風險提示，在購買新建商品房過程中，要注意加強風險意識和維權意識，不要購買小產權房，項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”，均不符合法律規定，不受法律保護。

　　-12月11日，國務院總理溫家寶主持召開了國務院常務會議，會議提出了“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”。

　　-12月13日，國土資源部有關負責人重申，“城鎮居民不得購買小產權房”。J201

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