日前，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(銀發(fā)[2007]452號，以下簡稱《補充通知》)，對9月27日頒布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)[2007]359號，以下簡稱《通知》)進行了補充與加強。《補充通知》中明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)，同時對于升級置業(yè)購房的貸款條件有所放寬，并且將公積金納入了管理體系，這對于以自住為主的京城二手房市場而言，將有利于促進市場理性地發(fā)展，但從整體市場來看，影響不大。

　　放寬升級置業(yè)的需求

　　《補充通知》引入一個“人均住房面積”的概念，規(guī)定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”，這一點改變了359號文對于購買第二套房的“一刀切”的做法，保護了有升級置業(yè)需求的消費者，在很大程度上也是可以滿足那些自住性的“小房換大房”的需求。

　　而根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2006年北京市人均使用面積為20.06平方米，這就意味著一個三口之家，其家庭住房使用面積如果小于60.18平方米，其在再次貸款購房時，依然可以享受到首套自住房貸的優(yōu)惠政策�！版溂业禺a(chǎn)”副總金育松認為，從這個角度上來說，此次的《補充通知》與國家把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的是相吻合的，也更加有利于推動二手房市場的活躍，使得政策的實施更加合理。

　　不過，對于以家庭為單位的判定標準，還有一點可能需要探討，例如王先生在單身的時候以自己的名義在銀行貸款買房，那么他在組建家庭后，妻子再貸款買房是否屬于第二套呢，這一點還需要探索。

　　納入公積金或引波動

　　《補充通知》將公積金貸款也納入管理之中，新房貸政策補充規(guī)定出臺當天，“中大恒基”接到了近百個客戶咨詢電話，消費者比較關(guān)心的問題多是有關(guān)以公積金貸款買房后，再用商貸買房是否真的受到了限制。在咨詢客戶中，80%都是準備用商貸買第二套房的消費者。

　　“中大恒基”市場研究中心對于11月份成交客戶中付款方式進行了統(tǒng)計，數(shù)據(jù)顯示，全款購買二手房客戶占總數(shù)的42.58%，環(huán)比10月增加0.32%，商貸客戶占總數(shù)的53.06%，環(huán)比10月增加2.07%，公積金貸款占總數(shù)的4.36%，環(huán)比10月減少2.29%�！爸写蠛慊�”副總經(jīng)理付嚴分析認為，11月份以來，在二手房交易中采用公積金貸款方式的消費者逐步減少，而采用全款方式和商業(yè)貸款方式的消費者在進一步增加，在這次政策細化調(diào)整以后，將再次提高消費者全款購房交易的比例，從而逐步改變固有的二手房市場格局。

　　第二套住房貸款政策不管從貸款額度還是按揭利率，都給消費者帶來了不小的經(jīng)濟壓力，尤其是對于投資群體，這對于打擊炒房會起到一定作用。另外，銀行縮緊貸款直接導致的就是批貸額度少了，這就迫使很多客戶增加首付，對于很多經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱的客戶來說這實在有些尷尬。“中大恒基”金融部預測，明年全款購房客戶將達到五成以上。

　　對整體市場影響不大

　　這個《補充通知》影響的消費者主要是已經(jīng)成家、以個人為單位購房的群體，不過這部分群體在整體消費者中所占的比例不到一成，因此，《補充通知》對于整體二手房市場影響不大。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，目前二手房市場貸款的比例約為55%左右；而在貸款者當中，剔除首次購房的消費者，用貸款購買第二套房的消費者僅占55%的貸款者中的兩成左右，即受到影響的消費者約為11%左右；而在這11%的消費者中，如果其人均住房面積低于當?shù)厮�平，那么購買第二套房時仍然可以享受首套住房的優(yōu)惠政策，那么這部分升級置業(yè)的消費者也不受到《補充通知》的影響。金育松認為，真正受到波及的消費者是非常少的，因此，《補充通知》對整體二手房市場影響不大。

　　本報記者 趙麗萍

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