央行副行長劉士余在“加強商業性房地產信貸管理專題會議”上的內部講話中，列舉了房地產業和相關金融業存在的八個問題，并表示堅決取消加按揭和轉按揭(12月19日《北京晨報》)。

　　然而，僅僅把房地產業和金融業出現的問題歸咎到房地產和金融業本身，這些問題不可能得到解決。直面問題是好事，但將一些本不屬于討論范疇的問題引入，甚至簡單強硬地采用行政手段打壓市場，并不會起到期待的作用。

　　在所謂“房地產市場的四個問題”(有媒體直接稱為“四宗罪”)中，只有“調控政策尚未得到全面落實”、“.低收入家庭住房還面臨較大困難”這兩點是確實存在的問題。而“商品住宅價格持續上漲”的原因很多、很復雜，但根本原因是中國經濟社會的發展、人口紅利變現以及城市化進程的不斷推進，這些都是經濟發展不可繞過的過程；住房價格持續上漲不能視為房地產業和金融業的問題，只有當“住宅價格持續下跌”時，房地產業和金融業才會出現類似美國次級債的問題。

　　“供應結構不合理”的一個層面是指住房面積越來越大；但是反過來說，如果新建住房面積越來越小，消費者抱怨的聲音恐怕不會比現在小。商品住房市場的供應都是開發商根據市場調研做出的決策，以行政力量決定住房面積分配，本身就是回避矛盾之舉。供應結構不合理的另一個層面是保障性住房不足，這個問題的確存在。但保障性住房可以利用二手房市場獲得，讓低收入家庭住新建住房，政府沒有這個能力。解決房地產市場的問題，除了稅收和金融政策的調整，最重要的是發展二手房市場。不徹底的市場化才會導致老百姓對原體制的依賴，才會產生所謂“過度市場化”問題。

　　一味將房價高漲歸咎為炒房行為盛行，顯然也有失偏頗。炒房的普遍性從有房地產市場起就存在，房地產市場永遠是和資本聯系在一起的，投資和投機不可能從中剝離。防范房地產市場和金融市場大漲大跌最徹底的辦法就是取消這兩個市場，但顯然不可能；任何短期壓制市場需求的做法，到最后都會遭到市場的報復，面臨更強勁的反彈。朱元璋是禁海限商的，他認為只要禁止商人倒賣糧食和布匹就可以讓糧食價格降下來，大家都可以吃飽，穿暖。豈知沒有商業流通，到哪里去買糧食和布匹？吃不飽、穿不暖的人反而更多了。當年楊百萬倒賣國庫券，針對這種“投機倒把”現象，時任央行行長的陳慕華曾說，“楊百萬這樣的人，不是太多了，而是太少了。”現在面對房地產市場的炒房者有哪個人能拿出當年陳行長的勇氣呢？

　　在金融市場中，加按揭和轉按揭目前的市場需求非常大，剛性地取消，最終的結果必然是流于形式。商業銀行面對沒有房地產抵押和有房地產抵押的貸款，首先放款的選擇必然是后者，這決定了房地產必然會產生一些衍生金融品。叫停了加按揭和轉按揭，只要地價仍然高企、房價持續上升，自然會有別的衍生品出來，監管層將面臨堵不勝堵的困境。

　　一些媒體將房價上漲的責任推給炒房團和開發商，各部委把責任推給地方政府；一味地炮轟，實際上是放大了虛妄的焦慮，并使制度性的困境被忽視。歸根結底，房地產宏觀調控屢屢失效的根源在于土地財政，在于對保障性住房的政府管理功能缺位，一味地指責某個行業，某個市場中的團體，無助于真正地解決問題。

　　□陳則明(上海社會科學院房地產研究中心學術部副主任)

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