-經(jīng)濟人之 葉檀 專欄　　

　　房價出現(xiàn)拐點了？不，確切地說，房價正在走向穩(wěn)定。

　　中國房地產(chǎn)市場巨擘王石近日公開表示，“樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了”，這一表態(tài)與廣深等地的房價環(huán)比下降相襯，讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房價拐點理論與拐點心態(tài)，具體表現(xiàn)為購房者觀望色彩濃厚，房地產(chǎn)商則在商量對策，加速樓盤銷售回收現(xiàn)金流。但對于萬科這樣的大開發(fā)商而言，不僅沒有進入寒冬，反而迎來了兼并收購的春天。

　　今年房地產(chǎn)是個過山車的行情，從年初年中的大漲到年末的縮量滯漲，與之伴隨的是房地產(chǎn)政策的越來越明確，從行政壟斷下的市場主導轉(zhuǎn)向民生保障為重，這不僅是今年房地產(chǎn)市場的變化，更是十多年來房地產(chǎn)主導政策的180度大拐彎。

　　基于以下理由，中國房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)類似于香港1998年之后的房價急挫。首先，房地產(chǎn)市場的緊地根政策沒有改變，從國土資源部一連串對違規(guī)違法用地占地的查處，以及國務院喊停小產(chǎn)權(quán)房來看，中央保障18億畝耕地的決心絕不會動搖，同時土地的現(xiàn)行制度也不會動搖，這就表明支撐房價的最大支柱仍然屹立不倒；其次，人民幣明年以較大幅度升值是可以預期的事，住房、能源等作為最大的人民幣資產(chǎn)，其價值仍然存在，不然洛克菲勒基金等不會繼續(xù)投入中國房地產(chǎn)行業(yè)，美國鐵獅門房地產(chǎn)公司投資考察團也在中國來回考察尋覓商機；第三，中國城市化的進程方興未艾，遠未結(jié)束；第四，打壓房價主要目的是降低通脹預期、加快房地產(chǎn)市場的并購，只要這一目的達到，房地產(chǎn)市場進入良性循環(huán)，打壓過程即告結(jié)束。

　　央行貨幣政策委員會委員樊綱的一句話是房地產(chǎn)市場的點題之語，他認為，房價會穩(wěn)定在合理區(qū)間內(nèi)，“國家對房產(chǎn)市場調(diào)控的結(jié)果，在于使房價的增長速度放慢，使房價實現(xiàn)平穩(wěn)增長，即便是出現(xiàn)小幅波動，也不會招致‘泡沫’一下子破裂，整個房市的價格不會出現(xiàn)急劇下滑，或者活生生地一下子實現(xiàn)‘硬著陸’”。這相當于為房地產(chǎn)市場定了一個性，也為市場各方定下了一個房地產(chǎn)市場預期的準確基調(diào)。

　　在此預期下，房地產(chǎn)市場會有一個緩慢而漸進的長期改變。

　　從明年開始，保障性住房大量出籠，廉租房與限價房占比約70%，這就決定了從房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)上看，不可能再出現(xiàn)類似于今年這樣一兩個月核心城區(qū)房價漲50%的暴漲局面，與此同時，只占30%權(quán)重的商品房市場價格會徹底放開，形成房地產(chǎn)財富的小型循環(huán)圈，政府、開發(fā)商與投資者在30%的范圍內(nèi)爭奪溢價。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商隨之會經(jīng)過一輪大洗牌。馮侖先生認為，未來全國大概應該有3000～5000家公司可以存活下來，也就是說，以目前的四五萬家的開發(fā)商數(shù)目，大約十家可以存活一家。對于大多數(shù)自有資金與土地儲備不足的房地產(chǎn)商來說，這是一個難熬的漫漫長冬。銀行不發(fā)信貸，無力上市融資，外資受到限制，只有“不怕冬天的、身體好的，大雪天敢在外邊跑步的，有干勁的”的企業(yè)才能度過寒冬生存下來。

　　大型開發(fā)商正在改變經(jīng)營模式以應對即將到來的并購大戰(zhàn)。他們在私下促銷，加快交易速度，以盡快回籠現(xiàn)金流：綠地明年銷售額預計將達500億元，萬科開發(fā)量正以每年30%的速度遞增，預計2008年開工面積達到1000萬平方米，2010年達到2000萬平方米。從10月底央行“窗口指導”叫停信貸業(yè)務，房地產(chǎn)公司的增發(fā)與公司債停止審批后，以往由土地資產(chǎn)從資本市場零成本圈錢而后回到土地市場的模式已經(jīng)走不通。

　　2006年萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.56，而行業(yè)平均水平是0.32，今后的周轉(zhuǎn)速度還將加快，政府用資金的鞭子逼迫開發(fā)商加快開發(fā)速度。可以想像，這不僅是萬科的模式，還將是所

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