吳定平

　　針對當前樓市成交量下降、市場觀望氣氛濃厚的狀況，萬科董事會主席王石坦承“樓市拐點確實已經出現了”。然而，北京華遠地產股份有限公司董事長任志強日前在《財經》年會上表示：“房價下跌只是暫時的、局部的，長遠來看，房價不會跌，目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產市場出現拐點。”

　　同樣都是房地產領域的精英代表，同樣都深諳樓市的各種規則，但為何在樓市的拐點問題上，王石和任志強卻觀點各異呢？

　　其實，在當前樓市問題上出現分歧，實屬正常。因為，影響或決定樓市未來走向的許多因素還不明朗。

　　廉租房等保障房能在多大程度上緩解供需矛盾

　　推動

　　當前，雖然中央已明令要求各地加大廉租房、經適房力度，但從實際情況來看，情況并不樂觀。一是各地保障性住房建設進度依舊緩慢，實際能提供的住房量并不多。二是一些城市抬高了申購廉租房、經濟適用房的門檻，使得許多更具購房需求的“社會夾心層”不斷擴大，而他們正是住房市場中的中堅力量。因此，這部分人的住房問題如何解決，很大程度上影響著未來的房價走向。當政策利好消息頻現，房價必然回落并漸趨理性；但一旦市場、政策調控超出人們的預期，席卷而來或許是房價報復性的上漲。

　　從緊貨幣政策是樓市“最后一根稻草”嗎？

　　房地產的火爆最終依賴于金融資金支持，在過去的一年時間里，銀行開發貸款及居民貸款余額從3.4萬億增長到4.3萬億，成為樓市最大的埋單者。因此，無論是央行的連續加息、提高存款準備金率還是明年起實施的從緊貨幣政策，都將對樓市走向影響深刻。

　　但對此我們還不宜過分樂觀。一方面，據不完全統計，目前國內開發商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億元左右；另一方面，一些成規模的房地產商完全可以通過上市融資緩解資金壓力，今年萬科集團通過增發股的形式，就至少募集了近100億元的巨資。此外，當前樓市預售房制度，同樣也能夠有效緩解開發商的資金壓力。

　　樓市拐點更取決于開發商還能挺多久

　　從當前樓市情形來看，所謂的樓市的低迷其實只是一種表象，實質是一種“有價無市”，市場成交量雖然不大，但開發商大舉降價的時候還未到來。甚至一些開發商面對這種低迷景象還頗為樂觀，保利地產某負責人就直言不諱地表示，“我們對明年樓市依然樂觀，市場的短期波動不影響行業長期景氣。”

　　開發商何來樂觀預期的底氣？其一，緣于對未來中央調控政策的樂觀預期，尤其對地方政府的調控力度心存僥幸。事實也證明，一些地方在執行中央宏觀調控政策方面往往有些軟弱無力，政策落實根本不到位。

　　其二，目前一些開發商已基本完成了全年的銷售總量，實現了預期業績，已賺得缽滿盆溢。上海中原地產副總經理唐振東表示，由于今年樓盤銷售成績普遍良好，一般來說，各個公司在11月份以前就已經完成了當年的銷售目標，在這種情況下，房產公司很難會在年底進行大規模的促銷行動。

　　其三，在樓市定價方面，一些開發商還占有相當的主動權。主要體現在，雖然目前市場上可供利用的土地日趨緊張，但在一些開發商手中還囤積著大量的閑置土地。據資料顯示，到2007年年底，全國開發商手中的閑置土地規模已經達到10億平方米，這些土地量足夠開發商進行4年的開發。其中，實際土地儲備規模在1000萬平方米以上的開發商包括碧桂園、萬科、保利和招商地產。

　　可見，探究當前樓市拐點究竟是否來臨，簡單認為“是”還是“否”都失之于簡單。主宰中國樓市的既不是王石也不是任志強，而在于政府自身。如果在未來一段時間內，各級政府能徹底轉變城市經營理念，不折不扣貫徹落實中央調控精神，堅決打擊房地產領域存在的各種官商勾結現象，確保社會經濟的穩步持續發展，那么深圳等地的房價松動開啟的或許是中國房價理性回歸之門。否則，樓市當前的低迷則只是大盤的一次短暫休整，在一段時間的養精蓄銳之后，掀起的或是另一輪的飛漲高潮。對此，我們該警惕！

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。