本報記者 李忠峰

　　變化一：界定“第二套房貸”意在避免出現多重標準

　　繼“ 9·27 ”政策后，除銀監會確立的3大基本原則外，各大商業銀行對“第二套房貸”政策細節始終未出臺統一的口徑，“以個人為單位認定”還是“以家庭為單位認定”成為 2007 年爭論不休的“話題”。“ 12·11 ”新政的下發，央行明確對“第二套房貸”給予了“以家庭為單位”的說法，一方面，使得想以“以家庭為單位”界定第二套住房貸款、從而化解“9·27”政策的企圖落空；另一方面，使得在執行層面“9·27”政策的“透明度”更高，“精準度”更強，“殺傷力”更大，可以充分看出政府在新一輪宏觀調控中貫徹“9·27”政策，合理引導住房投資和消費的決心和信心。此外，央行此次明確 “以家庭為單位認定”第二套住房，很可能是準備跟未來幾年內有可能開征的“物業稅”統一認定標準，使得貨幣手段和財稅手段在“保障自住、抑制投資、打擊投機”方面并軌，避免出現多重標準。

　　變化二：公積金貸款不再成逃避政策擋箭牌

　　“9·27”政策中將公積金貸款排除第一套住房貸款認定之外，而“12·11”新政重新規定：“已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按照《通知》有關規定執行。”“12·11”新政對公積金貸款的申請說明更加詳實，政策分為兩層含義：第一層，已經利用住房公積金貸款之后，如果借款人家庭人均住房面積確實低于當地平均水平，需要再通過商業貸款另行解決住房需求的，在申請第二套住房貸款時仍可按照首套自住房貸款政策執行。第二層，對于已經利用住房公積金貸款的借款人，如經有關部門查證后發現借款人家庭人均住房面積超過當地平均水平，那么借款人再次申請住房商業貸款時，將會按照第二套房貸政策來處理。

　　“12·11”政策對公積金貸款的明確細分，使得政策調控力度與掌控范圍更加嚴密，那些想要通過公積金貸款充當擋箭牌，逃避政策以便達到投機目地的房貸者們將會落空。

　　變化三：充分保障民生，向中低收入自住型購房群體傾斜

　　“12·11”新政條款中規定：“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人須提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。”這就意味著對于房貸借款人來說，一方面，借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，那么無論是首次購房貸款還是購買第二套房產貸款，都可以享受“低首付”、“低利率”的商業貸款優惠政策。另一方面，根據當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果，如果查出借款人家庭人均住房面積并未低于當地實際平均水平，那么在首次貸款購房后如有需求進行第二套房的貸款，必須要按照第二套房房貸的政策來執行。

　　由此可以看出，“12·11”政策的出臺更加強調照顧自住型購房群體，保障中低收入家庭有房住，確實以改善住房困難群眾的居住條件作為城市住房制度改革和

房地產業發展的首要目的來抓。

　　變化四：央行嚴防購房信貸風險，政策出現“罰則”制度

　　“12·11”新政中首次強調：“凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。”在政策的綱領中首次出現“罰則”制度，這是在以往的政策信息發布中所不曾遇見的。央行嚴防“信貸”風險，一方面，此次政策中所提到的嚴厲查處假按揭等違規行為和變通做法，將會使得從“股市”轉戰“樓市”的投資者染指更加困難，對于自住需求強烈的房貸者將會予以有利的政策性保障。另一方面， 2007 年上半年美國次債市場危機的爆發，也使得國內銀行開始重新審視自身房貸業務的管理。銀行在面對房貸市場這塊大

蛋糕時，除了考慮本身的市場占有率和利潤之外，對于不良率、逾期率等風險因素的權衡也有所加深，以此可以看出明年的房產個人金融市場信貸管理會進一步趨向嚴格。

　　業內專家認為，“12·11” 政策除了在“9·27” 原有政策上更加細化外，也使得 2007 年繼央行 5 次加息， 10 次調整存款準備金率后，宏觀調控力度的實效性更強，充分體現出政府“保障自住、抑制投資、打擊投機、平抑

房價”的決心，以及“遏制金融增長高位加快勢頭、切實防止經濟增長由偏快轉向過熱”的宏觀調控的意愿。

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