-常亮
“財(cái)政部門(mén)本來(lái)要在今年正式試點(diǎn)開(kāi)征物業(yè)稅的,但由于種種原因未啟動(dòng)。”北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春說(shuō)。作為物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者,他說(shuō),物業(yè)稅可能明年試點(diǎn),而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始征收。由于商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等牽涉面積比較少,所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征。繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主,逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。
所謂物業(yè)稅,又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說(shuō),物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅,是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此,首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn),并為之提供保護(hù);然后,作為一種對(duì)應(yīng),國(guó)民必須繳納一定的稅收,以保證政府相應(yīng)的支出。世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況,有的國(guó)家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅,以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù);有的國(guó)家對(duì)保有房地產(chǎn)課稅,以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù);有的國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅,以所得額或收益額為計(jì)稅依據(jù)。就我國(guó)而言,我們所說(shuō)的物業(yè)稅應(yīng)該屬于第二種情況。
從我國(guó)情況來(lái)看,目前第一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅已經(jīng)開(kāi)始收取。如果再開(kāi)始征收物業(yè)稅,那么,世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)課稅的三種情況我們實(shí)行了兩種。我國(guó)開(kāi)始議論征收物業(yè)稅,主要是基于房?jī)r(jià)的飛速上漲,控制房?jī)r(jià)效果一直不明顯,有關(guān)征收物業(yè)稅平抑房?jī)r(jià)的建議才不斷被提出來(lái)。因此,現(xiàn)階段征收物業(yè)稅的目的,其實(shí)是把其作為調(diào)控房?jī)r(jià)的一種手段。
這種調(diào)控手段是否能夠見(jiàn)效呢?我們首先分析一下其調(diào)控點(diǎn)。征收物業(yè)稅是從需要方面調(diào)控的一種手段,特別是對(duì)于投資買(mǎi)房和投機(jī)炒房以及囤積房屋行為有一定作用。通過(guò)征收物業(yè)稅能夠起到使囤房人“買(mǎi)得起住不起”的作用,從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。但是,如果不加區(qū)別地統(tǒng)一征收物業(yè)稅,那么,將會(huì)加重工薪階層、低收入階層的住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在一套房子的物管費(fèi)、水電氣暖費(fèi),已經(jīng)讓工薪階層氣喘吁吁了,再征收物業(yè)稅,可能會(huì)出現(xiàn)普通百姓不但買(mǎi)不起房也住不起房的情況。同時(shí),征收物業(yè)稅還有許多難題亟待克服,比如:物業(yè)稅根據(jù)什么來(lái)征收?是根據(jù)住房?jī)r(jià)值還是根據(jù)面積征收?城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn),東部、中部和西部如何區(qū)別對(duì)待?原來(lái)國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)內(nèi)部的福利房、集資房交不交物業(yè)稅?以前買(mǎi)過(guò)房子的人交過(guò)了房產(chǎn)稅、土地增值稅,物業(yè)稅征收后怎么辦?再者,既征收房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅又征收物業(yè)稅是否對(duì)房屋所有者來(lái)說(shuō)稅賦過(guò)重?
最大一個(gè)問(wèn)題是,房?jī)r(jià)上漲是土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本以及投資投機(jī)等多種因素構(gòu)成的,應(yīng)該從供給和需求等多個(gè)方面著手。而現(xiàn)在在需求上的調(diào)控措施出臺(tái)的過(guò)多,例如:信貸政策方面,利息不斷增加、首付比例一直提高,稅收政策也在不斷出臺(tái),這些都是針對(duì)需求的。但是,在土地以及開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的暴利行為,調(diào)控措施過(guò)分弱化。目前,調(diào)控房?jī)r(jià)的著力點(diǎn)應(yīng)該放在國(guó)家降低土地成本,增加土地供給上,出臺(tái)政策遏制開(kāi)發(fā)商的暴利上面。
既是出臺(tái)物業(yè)稅,也應(yīng)該限制在別墅類(lèi)住房、三套以上住房上面,決不能把物業(yè)稅擴(kuò)大到所有百姓房產(chǎn)上面。(19G2)
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