傅勇

　　一波瘋漲過后，房價大有高處不勝寒之感。而在人們習慣并被迫接受高房價之前，改變房地產市場的博弈結構正當其時。

　　12月11日，央行、銀監會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(下稱《補充通知》)，明確第二套住房的認定細則。與以往主要針對供方的房產政策不同，《補充通知》的矛頭直指投資性購房需求，目的是通過提高第二套房購房門檻，有效抑制投資性購房的炒房行為。這將有助于住房回歸民生本性。但也應該注意到，此番房貸新政并不完全針對高房價，而是規范房地產信貸管理，控制信貸規模和信貸風險的需要。

　　房貸新政是在次級債券危機的警示下出臺的，注意到這一點非常重要。美英房市陸續進入調整期，信貸市場的泡沫已開始破裂，而中國的房市卻一枝獨秀。這種狀況令人擔憂。

資本市場和銀行系統的很多矛盾在房價上升期被掩蓋起來，而一旦風險顯現，將可能殃及整體經濟。這一點在美國房市上表現的非常明顯，并已引起國內決策層的警惕。并且，控制房地產按揭貸款還有利于控制信貸規模過度擴張，這也是從緊貨幣政策的題中之意。

　　與此同時，《補充通知》的相關問題也值得關注。銀行授信在執行層面上的可信度已受到各界的廣泛議論，撇開這點不論，此番房貸新政還至少存在以下兩點疑問。

　　其一，提高房貸門檻或許只能限制中等收入階層，而不是高收入階層。對于那些資金雄厚的惡意炒房者來說，并不依賴銀行信貸。財大氣粗的人并不少見。實際上，早在細則出臺之前，就有人表示這項新政只能限制部分的投資購房者。結果，第二套房貸款緊縮可能會演變成一個區分機制：中低收入者將被排除在投資購房者之列，而剩下的則是高收入者。對整個社會而言，這可能是一個不合意的逆向選擇。因為，只有高收入者才能真正享受未來房價上漲的收益。

　　其二，重要的是，第二套房標準的實施，并不會增加現有多套住房持有者的成本。對于北京、上海這樣的大城市來說，市中心的住房供應已經很難增加，持有多套住房者將不受此新規的影響，從而成為潛在受益者。因而，即便第二套房新規立即得到嚴格執行，也只能起到邊際調整的作用，難以一舉扭轉現已較高的空置率。這一點將使新規效果大打折扣。

　　其三，第二套房細則或將推升小面積房的價格。房市是高度聯動的市場。一個看似壓制投資行為的措施，也可能會抬高小面積房價的上漲。由于小面積房在稅收、房貸等各個環節都享受優惠，這可能將抬高其價格，而小面積房價提升的結果是中低收入購房成本的增加。這可能不是政策的初衷。

　　此外，叫停“小產權房”主要將影響到中低收入者的購房選擇。顯然，到農村購買小產權房的人多半是中低收入者。與《補充通知》的限制對象不同，限制農村土地轉為房地產開發用地和小產權房的蔓延，將限制了中低收入者逃脫市區高房價的能力。

　　誠然，繼續堅持農村集體土地所有制和國有土地的界限是國情所需。土地制度極為復雜，不能僅僅從降低房價這一個維度來考量。溫總理不久前在新加坡的演講中再次強調，必須守住18億畝耕地的“紅線”，這至少是與住房一樣重要的民生問題。

　　打通城鄉二元土地制度，從根本上穩定房價，一個可能的選擇是延續此前劃分主功能區的理念，從全國和區域的視角來綜合考量對土地資源的使用。鑒于房價上漲主要在大城市發生的現實，可以考慮在產業和人口集聚的地區形成城市群、城市帶，用

公共交通縮短區域間的時間距離，而對在一些內陸地區，則應嚴格限制城市擴張，增加耕地供應。

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