史學成

　　想以物業稅作為調控房價的手段，實在是開錯了藥方。相反，物業稅的開征主要目的是保障地方有穩定的稅源，鼓勵地方改善公共服務，提高房地產價值從而增加物業稅收入。從這個角度說，物業稅的開征是一個劃分中央和地方財政權限的好契機

　　最近以來，關于物業稅的話題總容易引起廣泛關注。在16日舉行的一個地產峰會上，北京大學不動產研究中心主任、物業稅政策研究制定工作的參與者馮長春在接受采訪時關于“物業稅可能明年試點，而且最先從商業地產開始征收”的表示，又引來一陣議論。

　　針對房產領域開出的藥方

　　雖然有關物業稅的報道林林總總，迷霧重重，但真正準確的報道實際上只有兩條：一是2003年10月舉行的中共十六屆三中全會的決定中的具體表述：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”二是2007年10月，經國家稅務總局和財政部批準實行房地產模擬評稅(物業稅“空轉”)試點的地區增至了十個省市。除此之外，再無進一步的行動層面上的準確消息。其他都是一些或官方或民間的個人觀點，甚至是一些猜想。

　　仔細分析物業稅的報道，不外乎有以下幾種觀點：一種是主張征收物業稅，這種觀點分為兩類，一類集中于通過征收物業稅抑制投機、穩定房價；另一類雖然主張開征物業稅，但認為物業稅與調控房價無關，而是著眼于稅法變革和財政管理體制完善，利用物業稅為地方政府提供穩定的稅源。第二種是反對開征物業稅，認為物業稅不能起到抑制房價的作用，反而可能將稅負最終轉嫁到購房人身上，非常不公平。

　　物業稅問題成為社會各方關注的焦點，實際上是反映了當前我國房地產領域和財政管理體制中的一些深層次問題。一是針對目前“土地批租制”的管理模式(也是當前土地作為一些地方政府的第二財政，導致地方以“經營土地”為中心經營城市)，企圖將目前一次性征收30~70年的土地稅費制度變為細水長流式的一年一征的物業稅模式；二是針對當前房價高漲的形勢，開征物業稅起到調控房價的作用，抑制房地產領域的投機。三是解決當前的地方政府稅源不足的問題，但這一問題只是少數清醒的學者的觀點。

　　總體來看，物業稅主要是對現行房地產領域種種現象的不滿而開出的一劑新的藥方。但問題在于，物業稅能否承受如此之高的期待？我國需要開征怎樣的物業稅？這些問題需要理性和長久的制度設計。

　　物業稅實質是

　　對房地產稅費體制的變革

　　物業稅是國外比較普遍的一種稅法制度，基本特征是針對房地產保有環節征收、依據房地產評估價值征收的一種財產稅，其歸屬于地方財政，主要用于改善地方公共服務，是一種穩定的地方性收入。中共十六屆三中全會的決定作為我國將要開征物業稅的政策依據，其具體表述是非常嚴密的，有三個關鍵詞：一是要實施稅費改革，二是要條件具備時開征，三是要取消現行有關收費。開征物業稅，實質上是對現行房地產稅費體制的一種變革，也表明物業稅的開征是我國房地產稅費領域中的變革方向。但是，究竟應當怎樣變革，是一個復雜的系統的工程，需要周密論證。具體從法律制度的設計來看，需要注意以下幾點：

　　一是處理好借鑒國外經驗與我國具體國情的關系。物業稅是國外稅法的產物，但國外的體制是否適合中國國情？從國外情況看，有80多個國家開征了物業稅，其中多數國家的物業稅是一種地方稅種，因為具有稅源固定、易于地方征管等特點，所以物業稅成為地方政府青睞的一種稅收。以美國為例，其物業稅的征收土壤：一是實行聯邦制，公共物品由聯邦、州和地方政府分層次提供，事權與財權統一，地方政府主要的財政收入是地方稅，用于改善地方公共設施；二是實行土地私有制，土地所有權和房屋所有權是統一的；三是有發達的房地產登記、評估制度，有完備的稅收征管技術和能力。

　　而在我國，實行社會主義集體所有制和國家所有制，土地和房屋的所有權是分開的，即使《物權法》已經實施，有關房屋和土地統一登記制度仍未能出臺；雖然實行中央和地方分稅制，但不是財政聯邦主義體制，地方稅權有限。因此，我國制定物業稅法，必須要根據我國國情，堅持社會主義方向，在我國憲法的框架下進行，設計出我國的物業稅模式。

　　二是處理好與現行稅費制度的關系。物業稅的立法，并不是簡單地重新設計出一套新稅法制度，而是在現行房地產稅制改革基礎上的一種設計，但又不是一種簡單的稅制轉換。它對我國現行房地產稅制有何沖擊，需要取消、保留和改革哪些稅費，是否需要設定過渡期等，都需要認真論證。其中最重要的有兩點：一是不能重復征稅，不能舊稅不廢、新稅又征，必須要認真評估當前的房地產稅費政策，認真測算當前房地產稅費的規模和水平，尤其要注意不能加重稅收負擔，要防止將物業稅僅僅變成政府組織收入的手段。二是不能將負擔轉嫁到購房者身上，要科學預測物業稅的真正承擔主體和稅負轉嫁情況，合理確定物業稅的征稅對象、征稅范圍、稅率、減免稅等。

　　以物業稅作為調控手段

　　開錯了藥方

　　三是處理好稅收的財政收入目的與政策調控功能的關系。稅收一般都具有組織收入和政策調控的功能，物業稅也不例外。就組織收入的角度來說，物業稅稅源穩定，只要有房屋就要納稅；易于征管，由地方稅務部門評估征管簡單易行，因此，物業稅成為國外地方政府穩定的稅源。與此相對應，物業稅作為地方稅，其用途也是為地方提供公共服務，要接受地方納稅人的監督。就政策調控功能來說，也有部分國家的物業稅具有公平稅負、調節貧富差距的功能，主要是擁有物業多的多納稅、居住地區好的多納稅。但是，將物業稅作為房價調控工具的則很少見。

　　我國開征物業稅的觀點中比較主流的一種觀點就是，物業稅的開征通過對擁有房產的人征稅，增加炒房成本，有助于抑制投機、降低房價，但這只能是一種天真的想法。從國外的情況來看，物業稅一般實行單一稅率、稅率很低，由于物業關系到人民的居住權問題，涉及人民安居樂業的民生問題。據報道，2007年7月紐約州州長宣布降低物業稅稅率，用于回饋社區居民。而且，美國、日本、我國香港地區等都開征了物業稅，但仍出現房地產熱乃至泡沫的現象，也證明物業稅與房價無關。在當前我國房地產高漲的情勢下，物業稅可能不足炒房者的一個零頭，根本起不到調控房價的目的。因此，想以物業稅作為調控房價的手段，實在是開錯了藥方。相反，物業稅的開征主要目的是保障地方有穩定的稅源，鼓勵地方改善公共服務，提高房地產價值從而增加物業稅收入。從這個角度說，物業稅的開征是一個劃分中央和地方財政權限的好契機，也是反思我國房地產批租制的良好契機，是落實十七大報告中關于“健全中央和地方財力與事權相匹配的體制”、“完善省以下財政體制，增強基層政府提供公共服務能力”目標的重要手段，這才是我國物業稅立法的正確方向。因此，物業稅立法應當堅持長遠規劃，審慎論證，而不能僅僅作為應急性的宏觀調控政策。

　　物業稅開征時機要反復權衡

　　四是要堅持稅收法律主義原則。各國稅收立法無一不堅持稅收法律主義，只有代表人民的議會才能制定稅法。我國《立法法》明確規定，涉及財政稅收的基本制度，應當由全國人大制定法律。物業稅作為基本的稅收制度，自然應當由全國人大立法制定。即使選擇“先試點、后推開”的模式，也要經過全國人大的同意。同時，物業稅作為涉及每個有房者的稅種，涉及廣大人民群眾的負擔，涉及人民群眾的安居樂業，因此，在立法中尤其要注意傾聽人民群眾的意見，要真正集中民智，體現民意，改善民生，減輕民負，而不是相反。尤其要注意，在當前房地產高漲的情勢下，開征物業稅的時機是否成熟，需要反復權衡。要確保物業稅立法的民主性、科學性，要廣泛聽取意見，堅持科學測算、科學設計，公平分配各個階層的稅負，設計科學的征管制度，在體制、技術和時機均適當的時候再出臺，使物業稅成為良稅，物業稅法成為良法，能夠得到人們自愿和普遍遵從的良法。

　　總之，雖然物業稅立法作為一種方向性的目標已經明確，但在我國需要怎樣的物業稅、怎樣實行物業稅，卻需要理性審視，周密論證，審慎設計。正如國家稅務總局有關負責人所強調的，開征物業稅政策性比較強，而我國地區間經濟發展差異大、房地產產權管理情況復雜，因此要在立法前進行更多的研究，從技術上為物業稅的開征做好準備。(作者為西南財經大學博士)

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