作為一種新稅種，物業稅必須通過全國人大常委會立法確定。而受諸多現實條件的制約，物業稅的立法及物業稅的開征，還需要一個過程。因此，物業稅不可能在明年就開征。

　　⊙王杰

　　目前，全國已有十省市開始物業稅“空轉”運行，這引起了業內關于物業稅明年將進行“實轉”的預測，有關物業稅即將開征的報道也不斷見諸報端。12月17日，有媒體援引北京大學不動產研究中心主任馮長春的話說，財政部門本來要在今年正式試點開征物業稅的，但由于種種原因未啟動，物業稅可能明年試點，而且最先從商業地產開始征收。

　　物業稅能夠在明年開征嗎？作為一個在稅務部門工作的人員，我談一些自己的看法。

　　所謂物業稅指的是財產稅、地產稅等不動產稅，其主體是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率征收稅款，它有利于促進房地產業的健康發展和地方財政收入的持續穩定增長。但是，物業稅的征收必須先走相應的程序，而對物業稅的定性直接決定著到底要走哪些程序。比如，倘若把物業稅當成一種新的稅種，就必須首先經過立法程序。

　　從目前有關部門的表態來看，物業稅顯然被當成了一種新的稅種。今年10月18日，國家稅務總局新聞負責人馬方明明確表示，物業稅屬于地方稅種，其開征等事宜都是由全國人大常委會立法來決定，國家稅務總局只是執行機構，不可能自己制定征收的時間表。這一表態與全國人大的說法相吻合。全國人大常委會新聞局人士同期表示，根據約定俗成的立法程序，先要有相關部門提出立法議案，才能進入立法計劃，“目前國家稅務總局仍沒有物業稅方面的立法議案。”

　　而根據慣例，即使物業稅進入立法計劃，物業稅相關準備工作也需要兩年左右，這意味著，物業稅不可能在明年就開征。

　　有人推算物業稅開征的日期，基本上是以行政程序或相關政策為依據的。比如，中共十六屆三中全會通過的《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年計劃的建議》提出穩步推行物業稅，規范土地出讓收入管理辦法。

　　但是，應該認識到，立法程序與行政程序及相關政策是不能互相替代的。作為一種新稅種，物業稅必須通過全國人大常委會立法確定。否則，物業稅的開征就不具備法律基礎。

　　那么，為何物業稅至今未列入立法程序呢？我認為，這與我國現實條件的制約有關。根據目前物業稅的大致框架，要把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并成為物業稅，但是，這一過程非常復雜，操作難度非常大。這些稅費有的在開發或流通環節，要向保有環節轉移，這種技術難度還比較容易克服，棘手的問題是，有的稅費可能與物業稅重疊。

　　比如，土地出讓金，現在的商品房都由開發商一次性繳納了70年的土地出讓金，這些土地出讓金被納入房價后又轉嫁到了購房者身上，而物業稅的作用之一就是把土地出讓金由一次性交納分攤成未來若干年分別繳納。既然購房人已經一次性繳納了70年的出地出讓金，如果把這部分土地出讓金轉化到物業稅中，就可能出現重復征稅；如果將土地出讓金的部分剔除出去，物業稅稅率又可能低到還不夠彌補征稅成本的地步。比較合理的做法是已經繳納了所有土地出讓金的商品房與以后通過物業稅分批繳納土地出讓金的商品房分開計算，而這又面臨著過渡階段兩種商品房狀況共存和分別操作的復雜局面，及征收成本高的難題。

　　當然，物業稅立法所面臨的法律難題還不僅限于此。我們知道，物業稅一般是根據房屋的價值來征稅的，一個很棘手的問題在于，房屋的價值很大程度上是由地價決定的，現階段房屋的升值也基本體現在地價升值方面。因為房屋本身存在著折舊因素，從折舊的角度來看，房屋的價值其實是逐年降低的。只是地價的上漲推動了房屋價值的提升。于是，問題來了。目前世界上幾乎所有開征物業稅的國家，房價中都包含著地價，即在買房的同時取得了對土地的所有權。而我國的土地所有權歸國家，相應的，地價升值部分歸國家所有，并不歸購房者所有，購房者最多只是暫時象征性的擁有（因為購房人無權出讓房屋下面的土地并獲取收益）。那么，在這種情況下如何計算房屋價值進而開征物業稅呢？世界上凡是開征物業稅的國家，還鮮有把地價和房價分開計算的，分開計算不僅難度大，而且可操作性差，甚至無從下手。當然，還有更大的一個問題，地方政府（物業稅屬于地方稅種）可能根本不愿意這樣做。那么，在地方政府與購房者之間如何達成一種妥協？通過何種方式達成妥協？折中方案似乎并不容易找到。

　　而且，物業稅立法還面臨著信息難題。物業稅征收對象是一個個具體的房屋，物業稅一般由稅務部門征收，而目前有關房屋的信息面臨著三大問題，其一，信息不完整。由于財產登記制度不健全，信息的收集工作難度非常大，成本很高。其二，目前的房產和土地信息分別掌握在建設和國土部門手中，稅務部門沒有共享。其三，開征物業稅之前，如何實現城市與鄉村房產制度和房產信息的對接？而這些問題牽一發而動全身，并不能一蹴而就。

　　鑒于中國的現實狀況，物業稅的開征急不得，相關準備工作需要細致而周密，相關立法工作需要嚴謹而切合實際。寧肯慢一些，也應把準備工作做充分。

　　（作者系浙江國稅局工作人員、專欄作者）

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